5月底，全國地王——原溫州師范學(xué)院操場地塊，現(xiàn)名為“置信原墅”的項目悄然開盤。

　　詭異的是，在豪宅交易低迷狀況下，該樓盤在短短10天內(nèi)幾乎被認(rèn)購一空；與此同時，該樓盤的外加價房源已在市場盛行。于是，有人質(zhì)疑地王采取“股東分房”銷售。

　　該樓盤開發(fā)商溫州置信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“置信房產(chǎn)”）董事姚汝林日前對記者表示，該項目以成本價銷售，即樓面地價加上造價，只損失了一些財務(wù)成本。

　　這意味著，全國為之側(cè)目的“地王”項目，面臨“虧損銷售”的尷尬境地。

　　“地王”誕生

　　2010年10月，國家“限購令”等政策已經(jīng)出臺，然而溫州宅地拍賣市場依然高歌猛進(jìn)，樓面價超過2萬元/平方米的地塊比比皆是。

　　出讓前夕，原溫州師范學(xué)院操場地塊，成為溫州“新地王”在業(yè)界看來已無懸念。

　　2010年11月29日15時，該地塊“拍賣會”正式開始。

　　起拍價19.5億元，開發(fā)商們每輪超過1億元的報價，讓人咋舌。當(dāng)價格飆升至31.1億時，除了置信房產(chǎn)和浙江中通外，其他開發(fā)商已基本退出競拍。

　　在這場一個多小時，33輪充滿火藥味的競標(biāo)中，置信房產(chǎn)最終以折合樓面價37020元/㎡的高價奪得原溫師院操場地塊，成為溫州宅地新一任“地王”，同時刷新當(dāng)年9月上海浦東黃浦江沿岸一地塊35490元/㎡的樓面價，成為全國新“地王”。

　　溫師院操場地塊用途為住宅用地、批發(fā)零售用地，總占地面積38880㎡，建筑面積100000㎡。當(dāng)時有業(yè)界人士預(yù)測，該地塊較適合建成豪華小高層、高層公寓，成本價在5萬元/?以上，預(yù)計銷售價在7萬元/?以上。

　　支撐該“地王”的理由“名目繁多”：“市區(qū)黃金地段”，“醫(yī)院、學(xué)校、商廈等配套成熟”，“周邊一些品質(zhì)較好樓盤的二手房，在售單價已在4萬/?以上”。與此同時，當(dāng)時溫州一些豪宅的最高房價已飆升至七八萬元/?。

　　一位溫州房產(chǎn)中介資深人士當(dāng)時分析，該地塊拍出高價，一是受通貨膨脹影響，溫州雄厚的民間資本找不到投資出路，只能投入到房地產(chǎn)業(yè)；二是當(dāng)年供地遲緩，且多年來溫州城區(qū)宅地供應(yīng)嚴(yán)重不足，平均每年只有500畝。

　　按規(guī)定，置信房產(chǎn)在競得后1個月內(nèi)繳納競得價款的50%，6個月內(nèi)全額繳清競得價款。此時，有人懷疑該公司付款能力。對此姚汝林表示，首期土地款提前半個月繳納，尾款提前十天付清，“沒有一分錢的銀行貸款。”

　　民企“飆地”

　　迄今為止，溫州原溫師院操場地塊，仍是全國“地王”。但奪得該“地王”的置信房產(chǎn)此前并不算知名，在溫州開發(fā)經(jīng)驗也只有十余年。

　　置信房產(chǎn)官方網(wǎng)站顯示，公司成立于2002年，注冊資本1.2億元，總部位于溫州，是集房地產(chǎn)開發(fā)、項目投資、經(jīng)營建筑機(jī)械、設(shè)備租賃、建筑材料、建筑裝修為一體的綜合性公司，2007年11月經(jīng)浙江省建設(shè)廳核定為房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)企業(yè)。

　　究其背后，則有眾多民營企業(yè)和社會資本的蜂擁參與。

　　一位知情人士向本報記者透露，置信房產(chǎn)“大股東”有十余家當(dāng)?shù)刂駹I企業(yè)，所涉行業(yè)包括鞋革、服裝、眼鏡、打火機(jī)、箱包等傳統(tǒng)制造業(yè)，在當(dāng)?shù)鼐幸欢ㄖ?。此外，還有諸多來自實體企業(yè)和社會資本的“小股東”，“股東七八十人肯定是有的。股東背后還有幾層、多少股東尚不而知”。

　　在溫州，民企抱團(tuán)投資開發(fā)房地產(chǎn)并非只有置信房產(chǎn)一家。

　　2010年，由當(dāng)?shù)劓i具、汽摩配、服飾、眼鏡、電子、鞋業(yè)等大型行業(yè)企業(yè)組建的甌聯(lián)控股集團(tuán)，被質(zhì)疑涉足房地產(chǎn)開發(fā)。當(dāng)年7月，溫州原蔬菜批發(fā)市場3-1地塊出讓，浙江中梁置業(yè)有限公司以每平方米樓面價2.8萬元奪標(biāo)。一位溫州大型房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人透露實際控制人可能是甌聯(lián)控股集團(tuán)。

　　去年7月，一份中國人民銀行溫州市中心支行監(jiān)測報告顯示：溫州約20%的民間借貸資金最終流向房地產(chǎn)市場。據(jù)保守估計，溫州直接或間接進(jìn)入房地產(chǎn)市場的信貸資金至少占貸款總量的1/3，而且50%以上的貸款以房地產(chǎn)作為抵押保全品。

　　在實業(yè)資本等因素助推下，溫州房價竟然超過北京、上海、廣州等一線城市，躍居全國前列。

　　股東分房？

　　與2009年央企、國企主導(dǎo)的“地王潮”不同，2010年溫州這輪“地王潮”，在資金來源構(gòu)成上更多為民營企業(yè)。但與那些“先知先覺”的大型企業(yè)不同，置信原墅這些民企地王最終折戟而歸。

　　置信房產(chǎn)拿到“地王”不久，有史以來最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控開始顯現(xiàn)，“溫州版限購令”應(yīng)運(yùn)而生，樓市隨之逆轉(zhuǎn)。去年的溫州民間借貸危機(jī)更是直接或間接加劇了一些房企的資金壓力。

　　面對低迷市場，溫州一些在售豪宅紛紛降價，一些高地價地塊遲遲未開盤。溫州哥倫布房產(chǎn)營銷有限公司商業(yè)地產(chǎn)部主管謝國華說，目前溫州房價已大幅下降，一手房價格比2010年底最高峰時下降了30%~40%，普通二手房價格也下降了20%左右。

　　在市場“急劇變化”中，今年以來，有關(guān)置信房產(chǎn)的謠言開始甚囂塵上，比如19億元轉(zhuǎn)讓原溫師院地塊、拖欠銀行貸款、董事長賭博輸錢跑路等。置信房產(chǎn)另一個市區(qū)樓盤打出“買房送奔馳”銷售廣告。

　　盡管謠言纏身，置信原墅還是于2011年8月開工建設(shè)，如今該樓盤正在忙碌建設(shè)中，一些多層接近結(jié)頂。

　　5月28日，置信原墅低調(diào)開盤，共554套住宅，銷售均價為57230元/?，最低樓價為35500元/?，最高為80600元/?。其中占了一定數(shù)量的小套型均價約為4.5萬元/?。

　　自2011年以來，溫州一些豪宅多次降價銷售，但效果并不明顯。姚汝林說，包括萬科、萬達(dá)、綠城等項目在溫州的銷售狀況都不是很好。

　　但出乎意料的是，置信原墅認(rèn)購卻“非?；鸨?rdquo;。

　　7日中午，記者在其展示中心看到，絕大部分房源已被認(rèn)購，所剩房源不到20余套。該樓盤銷售人員說，一次性付款8折優(yōu)惠，按揭8.5折優(yōu)惠。這意味著，一次性付款售完該樓盤，銷售均價約為45784元/?，按揭方式售完該樓盤，銷售均價為48645.5元/?，均低于之前業(yè)界預(yù)測的每平方米成本價5萬元底線。

　　值得關(guān)注的是，在8日簽訂正式銷售合同前，置信原墅“二手房”交易已經(jīng)盛行。

　　“都是股東拿出來，放在我們這里賣的。”溫州平安易居中介人士潘先生說，8幢12層共177平方米套房，股東愿意在開發(fā)商價格上，加價25萬元予以轉(zhuǎn)讓。“高的要加50萬元。”“他們之前投錢進(jìn)去，現(xiàn)在拿到房子后，加點(diǎn)錢賣掉，也就賺一點(diǎn)利息錢。”

　　與2010年溫州一些豪宅外加價兩三百萬元相比，此次置信原墅外加價幾十萬元可謂“底價拋售”。

　　據(jù)了解，在未簽訂合同之前，認(rèn)購人如成功轉(zhuǎn)讓或加價轉(zhuǎn)讓其房源，只要在開發(fā)商處變更名字即可。一旦簽訂合同，就要在房管部門備案登記，此后如想轉(zhuǎn)讓房子，就得按二手房交易論處，必然會造成交易成本上升，這顯然是那些急于套現(xiàn)的認(rèn)購人不愿看到的。

　　一位知情人士透露，在豪宅成交低迷下，置信原墅諸多股東做好了“股東變房東”的準(zhǔn)備，然后再通過二手房市場進(jìn)行銷售，賺取利潤空間。

　　姚汝林表示，置信原墅之所以采取成本價銷售，是為了更好地回籠資金，為后續(xù)拿地提供更好的發(fā)展空間。同時，姚汝林否認(rèn)置信原墅“股東分房”說法，他認(rèn)為，樓盤采取公開方式銷售，股東等任何人買房一律都得交款，至于股東在二手房市場轉(zhuǎn)售房子，那是購房人自己的選擇。