當(dāng)前中國不存在全局性房地產(chǎn)泡沫，但部分熱點(diǎn)地區(qū)存在明顯泡沫。在未來中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市化快速推進(jìn)的背景下，房地產(chǎn)需求空間仍然很大，商業(yè)銀行仍應(yīng)將房地產(chǎn)市場作為重要業(yè)務(wù)領(lǐng)域之一，但要密切關(guān)注由于各種不可預(yù)期因素引發(fā)的房地產(chǎn)市場短期大幅波動帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　對中國房地產(chǎn)泡沫情況的分析和判斷

　　判斷房地產(chǎn)領(lǐng)域是否存在泡沫問題，國際上常用一些指標(biāo)包括租售比、房價(jià)收入比、住房空置率、住房可支付性指數(shù)等來判斷。根據(jù)數(shù)據(jù)的可得性和方法的科學(xué)性，本文選取房價(jià)收入比和住房租售比兩個(gè)指標(biāo)來對中國房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行判斷。

　?。ㄒ唬┗诜績r(jià)收入比判斷，當(dāng)前中國不存在全局性的房地產(chǎn)泡沫，但熱點(diǎn)地區(qū)存在明顯泡沫。

　　1.判斷標(biāo)準(zhǔn)。房價(jià)收入比一般定義為一套住房的價(jià)格是一個(gè)家庭年收入的多少倍，其具有計(jì)算簡便、含義直觀的特點(diǎn)，但最大缺點(diǎn)和應(yīng)用難點(diǎn)則是難以準(zhǔn)確確定合理區(qū)間。

　　很長一段時(shí)間里，中國學(xué)者經(jīng)常引用世界銀行的“4至6倍”作為房價(jià)合理區(qū)間的“國際標(biāo)準(zhǔn)”。事實(shí)上，由于各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口狀況、資源稟賦條件等差異很大，房價(jià)收入比并不存在一個(gè)絕對化的合理區(qū)間。世界銀行曾在全球調(diào)查了96個(gè)國家，房價(jià)收入比平均為8.4，其中，最大值為30，最小值為0.8，而美國次貸危機(jī)爆發(fā)前全國房價(jià)收入比的最高值也沒有超過5倍，仍處于“4至6倍”的所謂“國際標(biāo)準(zhǔn)”區(qū)間內(nèi)。

　　我們認(rèn)為，評價(jià)一個(gè)城市的房價(jià)水平是否合理，不宜用一個(gè)國家或地區(qū)的房價(jià)收入比去評估另一個(gè)國家或地區(qū)的房價(jià)收入比，而應(yīng)根據(jù)特定區(qū)域房價(jià)收入比的多年均值作為評價(jià)房價(jià)水平是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。一旦房價(jià)收入比突然較多地偏離多年均值，則通常預(yù)示著短期內(nèi)房價(jià)出現(xiàn)了異常變化。

　　2.判斷結(jié)論：中國不存在全局性泡沫，但北京、上海、海南等熱點(diǎn)地區(qū)存在明顯泡沫。

　　1997年以來，全國城鎮(zhèn)的房價(jià)收入比均值為8.4倍，2011年的房價(jià)收入比為7.4倍，創(chuàng)1997年以來的新低。用房價(jià)收入比指標(biāo)衡量，從全國范圍來看，目前全國城鎮(zhèn)新建商品房的銷售均價(jià)是有收入水平支撐的，房價(jià)總體水平尚處于合理范圍之內(nèi)，目前全國城鎮(zhèn)房價(jià)不存在全局性泡沫。

　　雖然用房價(jià)收入比指標(biāo)衡量，全國的房價(jià)水平尚處于正常范圍內(nèi)，但必須看到，房地產(chǎn)市場是典型的區(qū)域性市場，用房價(jià)收入比指標(biāo)來衡量北京、上海、海南等部分熱點(diǎn)城市的房價(jià)，可以發(fā)現(xiàn)這些城市的房價(jià)收入比顯著高于其歷史均值水平，房地產(chǎn)泡沫較為明顯。以北京為例，1999-2006年，北京市房價(jià)收入比均值為13.6倍。從2007年開始，北京的房價(jià)收入比快速上升。其中，2010年北京的房價(jià)收入比高達(dá)24.1倍，為1999年以來的最高水平。2011年北京市的房價(jià)收入比回落到19.3倍，但仍顯著高于1999-2006年的均值水平，北京市的房價(jià)仍需進(jìn)一步向合理水平回歸。