限購(gòu)時(shí)代，隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入，住宅市場(chǎng)在本輪調(diào)控已經(jīng)“見底”并“轉(zhuǎn)向”，住宅的“去投資化”成為政策轉(zhuǎn)向。而商業(yè)地產(chǎn)勢(shì)頭依然不減，無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)，還是投資者，都紛紛轉(zhuǎn)向并未受到限購(gòu)令波及的寫字樓市場(chǎng)，并且這種趨勢(shì)在二三線城市日漸升溫，得到了長(zhǎng)足發(fā)展。在2012年，寫字樓市場(chǎng)或成地產(chǎn)投資的“領(lǐng)頭羊”也不無(wú)可能。業(yè)內(nèi)人士形容，當(dāng)前似乎到了寫字樓崛起的時(shí)代。

　　有相關(guān)資料顯示，2011年北京、上海、廣州、深圳和天津的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，租、售價(jià)格均環(huán)比上漲，呈現(xiàn)出供需兩旺態(tài)勢(shì)。目前，住宅市場(chǎng)最大的開發(fā)商萬(wàn)科都在轉(zhuǎn)型開始涉及商業(yè)，包括寫字樓產(chǎn)品，這是一個(gè)信號(hào)。未來像寫字樓這種半實(shí)體、半虛擬的投資主體會(huì)逐漸成為投資者的新選擇。住宅遇冷、城市發(fā)展需求增加、投資價(jià)值“洼地”、產(chǎn)品升級(jí)、住宅禁商五個(gè)方面，共同成就了寫字樓發(fā)展的新機(jī)遇。

　　政府也希望寫字樓能帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，在未來二三線城市是非常大的趨勢(shì)，從未來來看，客戶端又有很明顯的變化，隨著金融危機(jī)寫字樓經(jīng)濟(jì)發(fā)生的變化，即客戶端正從外資轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有企業(yè)，市場(chǎng)從一線城市轉(zhuǎn)變?yōu)槎€城市，必須需要結(jié)合未來的發(fā)展趨勢(shì)、客戶的需求和當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展情況，才能交付出好的產(chǎn)品。

　　從增長(zhǎng)潛力和發(fā)展機(jī)遇的角度，市場(chǎng)更看好二三線城市的房地產(chǎn)增長(zhǎng)機(jī)會(huì)及寫字樓市場(chǎng)的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。因?yàn)橐痪€城市的這種機(jī)會(huì)已經(jīng)呈現(xiàn)為極其明顯的現(xiàn)在時(shí)態(tài)，所以有太多的企業(yè)、太多的資金、太多的資源都在往一線城市擠。相比之下，二線、三線城市的發(fā)展?jié)摿?、發(fā)展機(jī)遇在當(dāng)前更多地表現(xiàn)為將來時(shí)態(tài)，即將發(fā)生但是還沒有發(fā)生。但對(duì)于有遠(yuǎn)見、有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展布局的企業(yè)更應(yīng)該把握這樣的投資發(fā)展機(jī)遇。從以下三個(gè)視角可以看出：

　　一、中國(guó)城市化的視角。中國(guó)的城市化曾經(jīng)被前世界銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、也是諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者斯蒂格里茨成為影響人類二十一世紀(jì)進(jìn)程的兩大因素之一。(另外一個(gè)因素是起源于美國(guó)的互聯(lián)網(wǎng)與IT技術(shù))。從整體城市化率來講，中國(guó)目前的城市化水平不但遠(yuǎn)低于世界發(fā)達(dá)國(guó)家的75%以上這樣的水平，而且也低于世界平均的50%的水平。中國(guó)還正處于城市化的中期加速發(fā)展階段，以每年增長(zhǎng)一個(gè)百分點(diǎn)計(jì)，中國(guó)要達(dá)到目前世界發(fā)達(dá)國(guó)家75%這樣的平均數(shù)還需要25到30年的時(shí)間。換言之，未來25年仍將是中國(guó)城市化進(jìn)程快速發(fā)展的階段。與此相關(guān)的，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也就意味著仍將有極大的增長(zhǎng)空間?！　⌒枰獜?qiáng)調(diào)的是，中國(guó)的整體城市化率偏低，并不意味著每一個(gè)區(qū)域、每一個(gè)城市都處于同樣偏低的程度。恰好相反，由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性、特別是東、中、西部發(fā)展的梯隊(duì)度發(fā)展特性，中國(guó)的城市化表現(xiàn)出明顯的不平衡。以北京、上海為代表的東部沿海一線城市的城市化率已經(jīng)達(dá)到甚至超過了80%的水平，而大量二線三線城市，尤其是中西部區(qū)域的城市則低于平均的45%的水平。強(qiáng)調(diào)中國(guó)城市化進(jìn)程在區(qū)域之間不平衡的這個(gè)特點(diǎn)是想說明以下這樣一個(gè)觀點(diǎn)：即如果說過去近二十年中國(guó)城市化的主戰(zhàn)場(chǎng)是北京、上海這樣的一線城市、中心城市的話，那么接下來的近20年的中國(guó)城市化的主戰(zhàn)場(chǎng)將轉(zhuǎn)移到其他的二線三線城市。也就是說，中國(guó)城市化進(jìn)程當(dāng)中最精彩、最波瀾壯闊的中期加速發(fā)展階段——城市化率由30%--70%這個(gè)階段，上半場(chǎng)是以北京上海等這樣的一線城市、中心城市為龍頭為主要戰(zhàn)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的，而它的下半場(chǎng)將會(huì)由其他的二線三線城市所替換，這些二線三線的城市將成為中過城市化下半場(chǎng)的主力戰(zhàn)場(chǎng)。如果這個(gè)判斷成立的話，那么，由于城市化這一強(qiáng)大引擎的帶動(dòng)，未來二三十年當(dāng)中，在二線三線城市，無(wú)論是其區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級(jí)還是房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展包括寫字樓市場(chǎng)的需求都將面臨難得的機(jī)遇。

　　二、房地產(chǎn)發(fā)展的視角。這其實(shí)和第一點(diǎn)是密切相關(guān)的。中國(guó)房地產(chǎn)未來的增長(zhǎng)空間、增量空間主要在二線三線城市。房地產(chǎn)的真正未來已經(jīng)不再是北京、上海這些我們絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)擠破頭，哪怕是頭破血流也在所不惜都想進(jìn)的一線市場(chǎng)，而是在今天看起來還不那么引人注目，可能還顯得嫰頭嫰腦的二三線城市。

　　為什么會(huì)有這樣的判斷，道理其實(shí)非常簡(jiǎn)單，一線城市的市場(chǎng)已經(jīng)趨于飽和，這些市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)趨于白熱化，未來房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)將向二線三線城市轉(zhuǎn)移。其實(shí)很多企業(yè)已經(jīng)身體力行地在做這樣的布局和規(guī)劃，包括很多行業(yè)的龍頭企業(yè)、品牌企業(yè)。從房?jī)r(jià)上看，一線城市房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二線城市，但是我們同時(shí)還看到，同期一線城市房地產(chǎn)銷售量占全國(guó)的比重卻從40%下降到20%。從土地價(jià)格看，一線城市地價(jià)上漲的幅度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二三線城市，但是我們同時(shí)也看到，一線城市土地供應(yīng)越來越緊張，土地的瓶頸效應(yīng)日益明顯，相反二線三線城市的土地供應(yīng)增長(zhǎng)明顯。這些情況將左右企業(yè)的選擇。
　　既然開發(fā)企業(yè)如此看好二三線城市的明天，那么，大家又有什么理由不看好這些城市的寫字樓市場(chǎng)呢？

　　三、房地產(chǎn)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換的視角。過去20年，住宅地產(chǎn)可謂一枝獨(dú)秀，未來可能的趨勢(shì)是花開幾朵，甚至是百花齊放。除了住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)越來越多地進(jìn)入我們的視野。

　　根據(jù)國(guó)際上其他國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，GDP的增長(zhǎng)、城市化的增長(zhǎng)，和房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)有一定關(guān)系。即人均GDP在8000美元以下時(shí)，住宅是市場(chǎng)的核心，主流產(chǎn)品都將圍繞住宅展開。目前，在中國(guó)的城市中，人均GDP8000美元的城市大約有十個(gè)，大部分省會(huì)城市依然在3000美元至5000美元之間，因此，未來5-10年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)仍然是以住宅為主。在人均GDP達(dá)到8000美元的經(jīng)濟(jì)實(shí)體中，商用不動(dòng)產(chǎn)會(huì)成為房地產(chǎn)業(yè)的主角。以美國(guó)為例，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)模大約是住宅的兩倍，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅開發(fā)企業(yè)。

　　放眼國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們也看到，內(nèi)地已經(jīng)有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始類似的轉(zhuǎn)型與戰(zhàn)略調(diào)整，特別是一些已經(jīng)實(shí)現(xiàn)上市的房企，都在逐步地增加商業(yè)物業(yè)、持有型物業(yè)的投資。由此我們不難判斷，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)未來的市場(chǎng)空間的確很大，商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)將會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要選擇。用萬(wàn)通地產(chǎn)馮侖的說法，商業(yè)地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)行業(yè)下一個(gè)發(fā)展機(jī)會(huì)。果如其言的話，中國(guó)的寫字樓市場(chǎng)，包括二三線城市的寫字樓市場(chǎng)同樣也將迎來更多發(fā)展機(jī)遇。

　　作為三線城市的贛州，近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)，特別是2012年“贛州蘇區(qū)振興”戰(zhàn)略計(jì)劃，將會(huì)成為贛州經(jīng)濟(jì)又一全新的增長(zhǎng)點(diǎn)，一場(chǎng)逐鹿贛州之風(fēng)將再次卷起。隨著贛州城建的飛速發(fā)展，城市構(gòu)架發(fā)生了翻天覆地的變化，新城市CBD正在迅速崛起。根據(jù)贛州城市規(guī)劃，章江新區(qū)將建成集行政中心、商務(wù)中心、金融中心、經(jīng)濟(jì)中心于一體的贛州新城市CBD。章江新區(qū)正在逐步形成經(jīng)濟(jì)規(guī)模強(qiáng)大、輻射力強(qiáng)勁的現(xiàn)代商務(wù)中心圈。

　　章江新區(qū)在贛州區(qū)域中心的形成及發(fā)展，其區(qū)域價(jià)值不斷提升，日益成為眾多高端寫字樓的必爭(zhēng)之地。然而，在寸土寸金的章江新區(qū)，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)，寫字樓項(xiàng)目必須與國(guó)際專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相匹配，才有可能贏得關(guān)注和好評(píng)。

　　當(dāng)然，以后會(huì)有越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商投身寫字樓的開發(fā)建設(shè)，高速的發(fā)展必然會(huì)良莠不齊，投資寫字樓需要謹(jǐn)慎選擇，保證投資安全。有專家預(yù)測(cè)，寫字樓未來的走勢(shì)是不斷地細(xì)分化、專業(yè)化與兩極化，即高者愈高、低者愈低；好者愈好、差者愈差。但隨著贛州經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷深入，與周邊一二線城市接軌成為標(biāo)準(zhǔn)，投資高端寫字樓，將成為未來贛州寫字樓投資方向。