去年底的外灘地王交易，盡管我們看到了證大地產(chǎn)順利抽身、綠城從中套現(xiàn)成功、SOHO中國在上海獲得了地標建筑，但看似三贏的生意初始即暗藏風(fēng)險。因在交易過程中三方均忽視了該項目的另一個主角，就是同時擁有外灘地王50%股權(quán)的復(fù)星集團，盡管在收購之后潘石屹一直向“復(fù)地”示好，但依然沒能贏取對方好感，最終迎來的是一紙訴狀。其實在潘石屹大肆收購項目的背后，糾紛就一直伴隨其左右，如光華路SOHO2、外灘SOHO等項目，這讓潘石屹不得不自己做“房東”。

　　外灘地王風(fēng)波

　　和許多地王項目一樣，外灘地王從一上市就注定會出現(xiàn)故事。

　　2010年，上海證大集團以92.2億元獲得該塊土地，刷新了當時的地王紀錄，但是資金實力不強的證大從開始就是上演了蛇吞象的游戲。此后，上海證大于2011年11月減持了65%的股權(quán)，以95.7億元將股權(quán)售予復(fù)星集團、綠城中國和上海磐石。

　　2011年12月29日，SOHO中國進入該項目，旗下全資附屬公司上海長燁以40億元收購?fù)鉃?-1地塊50%的股權(quán)，出賣方為綠城中國、上海證大和上海磐石，其余50%股權(quán)的所有者即為復(fù)星集團。

　　其實在開始階段，復(fù)星集團與證大之間就有“默契”，當時資金不足的證大之所以敢于蛇吞象，背后就是有復(fù)星集團的支持。

　　作為復(fù)星集團的子公司，復(fù)地地產(chǎn)退市后，復(fù)星集團一直在調(diào)整旗下的地產(chǎn)項目，手中最為重要的一個項目就是外灘地王。

　　復(fù)星集團董事長郭廣昌對該地塊寄予很大希望，他曾表示，目前在上海只關(guān)注兩個地產(chǎn)項目，其一就是外灘地王。“我們要做一個對得起歷史、對得起這個地方的作品，要為外灘留下點什么。”

　　在收購之后，潘石屹也首先意識到了要與復(fù)星集團處理好關(guān)系，隨后潘石屹開始向郭廣昌“示好”，稱對方是“好朋友”，并會與復(fù)星共同開發(fā)有關(guān)項目，但郭廣昌并不領(lǐng)情，稱“光是好朋友還不夠，夫妻都會吵架”。

　　一向低調(diào)的復(fù)星集團如此表態(tài)，預(yù)示著該項收購并未圓滿畫上句號。

　　日前，復(fù)星集團公告表示，為捍衛(wèi)自己在外灘8-1地塊優(yōu)先認購權(quán)，已經(jīng)向上海市第一中級人民法院提交起訴書，以“保障其于建議轉(zhuǎn)讓之優(yōu)先認購權(quán)。”上海市一中院已受理此案。

　　隨即，潘石屹、綠城中國、證大地產(chǎn)三方均表示，已經(jīng)獲知該訴訟，表示交易合法愿意應(yīng)戰(zhàn)。最終結(jié)果如何，要等法院的判決，但是從中我們看到了潘石屹在風(fēng)光并購背后蘊藏的風(fēng)險。

　　收購暗藏風(fēng)險

　　一向以收購項目再貼牌做地產(chǎn)生意的潘石屹，其最近3年內(nèi)開發(fā)的18個項目中，有9個項目是收購而來，通過簡單地收購和貼牌，讓SOHO中國創(chuàng)造了周轉(zhuǎn)率和毛利潤率的雙贏，即使在2011年銷售額只有109億元的情況下，SOHO中國的毛利潤率也達到了48%。

　　2009年11月收購的北京嘉盛中心項目同樣如此。收購均價22718元/平方米，兩個月后啟動銷售，平均售價為4.3萬元/平方米，比收購價格高出約89%。更為重要的是，有價又有市，成交火爆。開盤首日即售出4.7萬平方米（首期總面積的80%），錄得合同銷售收入20.8億元人民幣，收回了總投資的約90%。

　　在這樣的貼牌生意中兩個最為關(guān)鍵的因素是，潘石屹的超強營銷能力和張欣的海外融資渠道。但是讓人咋舌的背后卻暗藏著風(fēng)險，這次外灘地王收購風(fēng)波也表明“投機倒把的生意不好做”。長安8號亦是活生生的例子。

　　作為上市之后的第一樁收購生意就是“兩票換雞蛋”，潘石屹從任志強（微博）手中獲得了北京公館和光華路SOHO2兩個項目，但是至今光華路SOHO2在過去的5年中一直處于半停工狀態(tài)，究其原因就是與其復(fù)雜的身世有關(guān)。

　　光華路SOHO2的前身為民源大廈，期間牽扯到了多年前的“瓊民源事件”， 瓊民源公司因虛構(gòu)利潤被停止了上市交易，隨后被中關(guān)村借殼上市。在此次的重組中,38.92%的國有發(fā)起人股經(jīng)北京市政府批準無償劃撥給北京住總,社會公眾股則被置入中關(guān)村,但不一樣的是,瓊民源1992年在STAQ系統(tǒng)上向500多名法人定向募集的社會法人股份并沒有相應(yīng)轉(zhuǎn)成中關(guān)村的股份，而這些法人股占“瓊民源”總股本的22%，亦有權(quán)享受“瓊民源”旗下民源大廈的應(yīng)有權(quán)利，但是這些股東透露，在潘石屹收購的過程中并沒有跟他們溝通過。

　　或許正如潘石屹在今年初的業(yè)績發(fā)布會上所言，“收購過程中風(fēng)險與利潤同在”。這也是其不斷表露想買一手地的苦衷。

　　無奈轉(zhuǎn)型

　　收購中的風(fēng)險如何化解，潘石屹給出的答案就是持有，因為出售有風(fēng)險，容易激化其他利益關(guān)系的矛盾，而這又與上市之初其散售物業(yè)的招股說明書的主營方向相悖，其中的無奈只有潘石屹自己知道。

　　今年5月，SOHO中國和盈石資產(chǎn)以各自持有50%的股份成立合資公司——“盈石搜候”，并把前門大街的項目定為首個合作項目。

　　據(jù)悉，除前門大街物業(yè)自持外，北京的光華路SOHO2、上海的外灘SOHO和SOHO復(fù)興廣場都將成為SOHO中國完全自持物業(yè)，銀河SOHO和望京SOHO也將部分自持。

　　一向以散售商業(yè)物業(yè)為主要盈利模式的潘石屹為何突然轉(zhuǎn)舵為自持，期間他又有怎樣的打算？

　　其實就潘石屹的初衷而言，租賃并不是其所擅長的，此前的SOHO中國一直是“短平快”，靠建筑的標新立異和強大的營銷來打沖鋒戰(zhàn)，而轉(zhuǎn)入陣地戰(zhàn)后，項目是要靠最終的品質(zhì)來吸引人，這點顯然不是潘石屹的特長。

　　就前門大街而言，作為潘石屹上市的重要砝碼，在獲得之初，天街置業(yè)早已約束潘石屹禁止出售，從幾年來的租賃情況看，該項目的經(jīng)營并不盡如人意，2009年，前門項目的出租收入僅為7131.9萬元；2010年為1.096億元，這與出售的利潤回報形成了鮮明對比。

　　同樣，外灘SOHO項目中潘石屹只占有了61.5%的股權(quán)，盡管是大股東也要考慮小股東的意見，光華路SOHO2收購5年來始終未竣工，期間的糾紛也很難化解，可見潘石屹在轉(zhuǎn)型期間的無奈。