無論是銀行首套房貸利率下降，還是各地顯露出來的政策微調(diào)信號(hào)，都透露了樓市似乎轉(zhuǎn)向的預(yù)期，但在房企融資方面，監(jiān)管層面并沒有開閘“放水”為房企解渴的意思。
5月，招商、萬科先后公告在H股市場(chǎng)收購上市公司，欲借殼尋求海外融資的意愿表現(xiàn)強(qiáng)烈。
從近兩年萬科、招商、金地的年報(bào)不難看出，受樓市調(diào)控影響，樓市成交放緩，使得各大房企存貨增加，資本化利息支出不斷上升，計(jì)入存貨的借款利息資本化率不斷增加。萬科2011年借款利息資本化率從2010年7.6%上升到8.6%，這意味房企融資成本呈現(xiàn)不可控的上升趨勢(shì)。
在融資的嚴(yán)厲監(jiān)管之下，內(nèi)地房企開始將目光投向香港，將進(jìn)入港股融資的“殼時(shí)代”。
融資環(huán)境差距大
內(nèi)地房企融資渠道因樓市調(diào)控而收窄，海外低成本融資成為吸引內(nèi)房企向外擴(kuò)張的關(guān)鍵因素。
2011年，萬科共實(shí)現(xiàn)銷售面積1075.3萬平方米，銷售金額1215.4億元，同比分別增長(zhǎng)19.8%和12.4%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)96.2億元，同比增長(zhǎng)32.2%。
作為對(duì)資金依賴度較高的行業(yè)，2011年房企的融資壓力也上升到高位。根據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，2011年全部金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款增加7.47萬億元，同比減少約6%；其中房地產(chǎn)貸款累計(jì)增加1.26萬億元，同比減少約38%。
加上樓市成交冷清，房企銷售回款速度變慢，使得房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力明顯進(jìn)一步加大。
此外，反映房企融資成本的資本化利息費(fèi)用不斷增加。據(jù)萬科2011年年報(bào)顯示，在萬科的財(cái)務(wù)費(fèi)用中借款利息支出高達(dá)42.08億元，接近凈利潤(rùn)96.2億元的一半，其借款利息資本化率由2010年的7.6%上升到8.6%。
另一方面，萬科計(jì)入存貨成本的資本化借款利息費(fèi)用也達(dá)到29.39億元，2010年僅為18.32億元，同比上升了60.42%。2011年萬科的存貨高達(dá)2083.4億元，資本化利息費(fèi)用占存貨的比例為1.41%，而2010年的占比則為1.37%，也呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)。
上述兩種財(cái)務(wù)技術(shù)性指標(biāo)變化，凸顯出萬科的融資成本呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。
同樣面臨行業(yè)性融資成本上升的還有招商、金地等房企。招商地產(chǎn)(000024,股吧)2011年財(cái)務(wù)費(fèi)用中利息支出為7.61億元，同比上升57.9%；資本化利息費(fèi)用達(dá)到5.01億元，同比上升61.09%；2011年的新增長(zhǎng)期借款中前五名借貸總額為54.09億元，平均年利率為9.25%，低于萬科的借貸利率11.45%的平均水平。
金地2011年報(bào)也披露，近兩年的借貸融資利率為1.09%~12.5%之間，長(zhǎng)期借款前五名借款總額僅為24.91億元，但去年利息支出達(dá)到16.01億元，而2010年僅為11.06億元。其中，金地的資本化利息費(fèi)用支出為14.73億元，2010年為10.09億元，均呈上升態(tài)勢(shì)，相比之下，金地去年凈利潤(rùn)僅為30億元。
與萬科、招商、金地等A股公司相比，在香港上市的中海、龍湖的融資成本卻低得多。
中海2011年貸款額為230.50億港元，其實(shí)際年利率僅為1.6%，2010年則為1.11%；利息支出為14.4億港元，借款利息年平均資本率為2.03%。龍湖地產(chǎn)截至去年12月31日，新增人民幣貸款為85.1億元，平均借貸利率為6.40%，借貸利息支出11.37億元，借貸利息資本化率年平均為6.2%。
通過上述指標(biāo)對(duì)比不難發(fā)現(xiàn)，面對(duì)同樣的市場(chǎng)調(diào)控環(huán)境，擁有H股融資平臺(tái)的中海、龍湖更擁有資本優(yōu)勢(shì)。
為了解決融資成本上升的壓力，招商、萬科紛紛尋求H股融資平臺(tái)。5月，招商宣布成功收購H股上市公司東力控股集團(tuán)。5月14日，近年來少在資本市場(chǎng)融資的萬科也突然宣布收購H股上市公司南聯(lián)地產(chǎn)73.19%的股份。
對(duì)此，大多數(shù)分析人士認(rèn)為，這是萬科、招商借用H股殼公司在海外融資開始。
H股低價(jià)融資平臺(tái)功能凸顯
公開資料顯示，目前，在H股上市的內(nèi)地公司有68家，累計(jì)籌資額達(dá)到1460億美元。
實(shí)際上，2009年下半年以來，恒大、龍湖、佳兆業(yè)、花樣年、卓越、萊蒙國(guó)際就掀起了一股內(nèi)房企扎堆赴港上市的熱潮。隨著內(nèi)地樓市因調(diào)控而出現(xiàn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)增大，在遭遇投資者冷遇的情況下，上述熱潮漸漸隱退。
2011年6月，金地率先赴港計(jì)劃收購商業(yè)地產(chǎn)殼公司志祥置業(yè)，最終鎩羽而歸。
今年5月，招商地產(chǎn)、萬科再次發(fā)起H股買殼的沖鋒號(hào)，也順勢(shì)進(jìn)入海外融資的“殼時(shí)代”。
對(duì)此，萬科解釋為這是試水國(guó)際化嘗試。王石也曾多次表示萬科向國(guó)際化發(fā)展的意向，但至今仍未見雛形。
相較于萬科自稱邁向國(guó)際化公開解釋，業(yè)界更相信這是萬科尋求融資平臺(tái)策略。因?yàn)閱螐娜谫Y渠道來看，萬科獲取比市場(chǎng)利率更低的資金來源主要依靠于大股東華潤(rùn)。
對(duì)此，北京東方興業(yè)投資有限公司的董事長(zhǎng)王德勇分析認(rèn)為，萬科有可能后續(xù)將商業(yè)地產(chǎn)等持有物業(yè)資產(chǎn)注入香港殼公司，從而實(shí)現(xiàn)在香港融資。
這也引發(fā)業(yè)界對(duì)于萬科一個(gè)公司擁有兩個(gè)地產(chǎn)上市平臺(tái)之間的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的擔(dān)憂。
深圳證監(jiān)局研究人士指出，萬科要想實(shí)現(xiàn)海外融資就需要一個(gè)實(shí)體平臺(tái)，把資產(chǎn)注入平臺(tái)就能起到融資的作用。萬科通過收購南聯(lián)地產(chǎn)作為全資子公司，在香港直接投資，兩者之間就不存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問題。
即便如此，房企海外融資后如何進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)也是一個(gè)坎。上述證券研究人士指出，萬科可以通過采用股權(quán)收購的形式直接投資內(nèi)地的物業(yè)。
眼下萬科向南聯(lián)地產(chǎn)注入內(nèi)地資產(chǎn)想法并不現(xiàn)實(shí)。根據(jù)香港證監(jiān)機(jī)構(gòu)規(guī)定，買方擁有超過30%普通股后24個(gè)月內(nèi)，累計(jì)注入資產(chǎn)資產(chǎn)、代價(jià)、盈利、收益、股本比率，任一高于殼公司100%，都要重新以IPO申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)審批。目前南聯(lián)地產(chǎn)正在進(jìn)行萬科入主前的資產(chǎn)重組工作，重組后絕大部分資產(chǎn)將被置出，南聯(lián)將僅持有香港新界葵涌區(qū)65.7萬平方英尺（約6.1萬平方米）物業(yè)，該物業(yè)評(píng)估值11.29億港元。
萬科公告也稱，待重組完成后，萬科方可收購。不過，一個(gè)僅有10多億元資產(chǎn)的殼公司能否承擔(dān)上千億元銷售規(guī)模的萬科融資需求，有待后續(xù)觀察。
近日，有港媒報(bào)道，傳南聯(lián)地產(chǎn)因萬科的收購而股價(jià)大幅提升，香港證監(jiān)會(huì)將其作為是否涉嫌內(nèi)幕交易調(diào)查的對(duì)象。此舉也為萬科成功收購與否平添些許變數(shù)。
