在青島CDB,一家21世紀不動產門店的房源欄上寫著:“良辰美景,100平方米,售價155萬元”。經紀人小于告訴記者,這是兩個月之前的價格,現(xiàn)在降了8萬元。
最堅挺的二手房價格也明顯松動。
21世紀不動產青島區(qū)域分部總經理劉剛告訴記者,目前市區(qū)二手房整體約有10%的降價,各區(qū)域會略有不同。
熱點區(qū)域受一手房擠壓
小于告訴記者,現(xiàn)在良辰美景小區(qū)的二手房價格水平是14000多元/平方米,比去年5月份時每平方米跌了有2000元。
在CBD周邊,降價是普遍現(xiàn)象,小于指著馬路對面的環(huán)宇康庭告訴記者,現(xiàn)在有一套房子,原價220萬元,房東急用錢,已經降到了215萬元。
“房東都報實價,報高了也沒人看。”他說,不過仍有一定的議價空間。
另據青房南京路店市場部經理呂鑫林透露,CDB區(qū)域新交付的錦繡華城目前報價高些,實際成交價在15000多萬元/平方米,比歷史最高價也有2000元左右的回落。
劉剛認為,一手房下跌,影響了房東的信心,是二手房下調的主要原因。
青島CBD目前一手房供應量足,個別樓盤以高調降價來吸引眼球,所以二手房價格降幅也更大。李滄區(qū)二手房市場是另一個市區(qū)內受一手房影響較大的區(qū)域。
“新樓盤促銷,一個月就成交百余套,這其中有不少也是二手房潛在客戶。”21世紀不動產李滄書院路店長徐紹樂說。
徐紹樂說,目前區(qū)域內成交的主力房源價格在 8300-8400元/平方米,典型小區(qū)如百通馨苑,目前高層的成交價格是8500-9000元/平方米,歷史最高點是1萬元/平方米,降了有10%以上。
核心城區(qū)也降價
降價已經蔓延至青島城市核心區(qū)。城市之家不動產閩江路一路店經理潘當軍告訴記者,該門店所在的福苑小區(qū),去年上半年最貴的時候售價1.9萬元/平方米,現(xiàn)在賣1.6-1.7萬元/平方米。
但他同時說,目前這一區(qū)域的價格已經降到了房東的心理底線,很難再降。
在嶗山區(qū)香港東路上,一家大型中介機構加盟店唐店長告訴說,凱旋山去年最高能賣到2.4萬元/平方米,今年八九十平的房源售價約為2 .1萬元/平方米;魯信未央山莊原來最高賣到3.5萬元/平方米,現(xiàn)在每平方米賣3.2-3.3萬元。
成交略有回暖
根據21世紀不動產統(tǒng)計,4月份青島市內四區(qū)成交999套,比上月增長213%,比去年同期下降14%。
劉剛分析,從數(shù)據上看,成交有回暖的跡象,被壓抑的購房需求有一定的釋放。房東對價格有調整,所以現(xiàn)在成交量上去一點,但價格仍沒有上漲的機會。
潘當軍也反映,春節(jié)之后,看房量明顯上升,購房者樂于看房,說明有了買房的愿望。去年底該店平均每個經紀人每月能帶看10套左右的房源,而現(xiàn)在上升了七八成。
另據21世紀不動產青島區(qū)域分公司內部統(tǒng)計,4月份,房源增加15%,買房客戶增加34%,可以看出買賣需求變得旺盛。
現(xiàn)在是買二手房的好時機
現(xiàn)在是不是買二手房的時機,潘當軍給出的答案是肯定的。據他介紹,現(xiàn)在他們成交的客戶中,有九成是剛需客戶。
他說,首先,這個時候買二手房有挑選的余地,購房者能仔細比較,買一個真正喜歡的房子,而且現(xiàn)在樓層、位置好的房源不少;其次,現(xiàn)在買房,急著出手的房東讓步幅度大,能買上相對便宜的房子。(張則濤)
購房人占主動二手房規(guī)則微調
二手房降價,并轉為買方市場,買賣的規(guī)則也在悄然發(fā)生轉變。比如總價100多萬元,產權證沒過五年的房子,上市交易,交易稅要10多萬元。二手房旺銷時,一房難求,這筆費用要由買方承擔,而現(xiàn)在二手房房東會主動降價讓出這筆費用。
價格可以坐下來談,二手房市場改變了許多。
交易時間長,變現(xiàn)能力弱
過去十多年,房子一溜小跑得漲,讓人們對房子看得非常重。比如在換房過程中,懂行的人都是先看好下一套要買的房子,才敢把手中的房子賣掉。
但在本次采訪中,許多中介人士告訴記者,現(xiàn)在如果想換房,應當先把手里的房子賣掉再說,手里攥著“票子”買房子更穩(wěn)妥。因為,就算你看好下一套房源,而手頭的房子遲遲賣不掉,沒有資金,會耽誤交易。
以前是房源少,房子難買;現(xiàn)在是,買家少,房子難賣。一位中介人士說,就算你出價合理,也要等客戶,總要有個交易時間,長短難說,要靠運氣。
資產的價值一方面表現(xiàn)在價格,另一方面還表現(xiàn)在變現(xiàn)的能力。就變現(xiàn)能力而言,房子明顯減弱。
海景房也“難嫁”
海景房從來都是青島樓市的“招牌菜”,但現(xiàn)在也變得不那么好賣。
嶗山區(qū)香港東路上一家大型中介加盟店唐經理告訴記者,麥島金岸普通二手房報價水平是3.2萬元/平方米,有急用錢的房東最近甚至降到2.8萬元/平方米,而同小區(qū)海景房報價高,大約要3 .5萬/平方米。
高價海景房不好賣,他說,現(xiàn)在買房的人比較實際,會買價格相對低的房子,哪怕不是海景。因為怕買價高了跌,都不愿冒這個險。
房東常簽“城下之盟”
“跳價”曾是賣房人的習慣性動作,簽約前一天,總價再漲2000元,是常有的事。房子只能賣一次,惜售,賣得越高越好,過去購房人唯有忍氣吞聲?,F(xiàn)在是買方市場,購房人終于翻身。
據城市之家不動產閩江一路店店長潘當軍介紹,現(xiàn)在的議價空間在6%左右,一般都是房東讓步。
他舉例說,一套不到100萬元的房子,房東與購房人的差價在5萬元左右就有促成的希望,一般房東報價會虛報三萬元左右,這部分水分擠出來后,再讓價兩萬元,5萬元的差價就出來了,也就能成交。