初具規(guī)模的千燈湖生活圈。
時(shí)下超過30個(gè)城市綜合體項(xiàng)目落戶佛山 個(gè)個(gè)牌子響體量大位置佳
核心提示
5月24日，萬(wàn)達(dá)以20.36億拿下佛山今年以來的最高總價(jià)地王，宣告這位全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)老大正式進(jìn)入佛山打造城市綜合體。就在同一天，上海特大型企業(yè)綠地集團(tuán)欲投資百億在佛山合作開發(fā)3個(gè)城市綜合體消息傳出。在此之前，佛山各區(qū)已有不下30個(gè)綜合體項(xiàng)目在熱火朝天地打造中。
據(jù)了解，除了萬(wàn)達(dá)和綠地之外，目前佛山已有多個(gè)城市綜合體在建或者即將動(dòng)工，其中包括保利地產(chǎn)在佛山已經(jīng)打造完成的首個(gè)城市綜合體千燈湖保利生活圈以及在佛山新城和順德中心區(qū)打造的另外兩個(gè)百萬(wàn)級(jí)的城市綜合體項(xiàng)目，瑞安集團(tuán)正在打造的總建筑面積超過百萬(wàn)平方米的城市綜合體嶺南天地，還有新鴻基地產(chǎn)、創(chuàng)鴻集團(tuán)等大的品牌公司都將在佛山打造大型的城市綜合體項(xiàng)目。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，佛山有超過30個(gè)城市綜合項(xiàng)目將在3年內(nèi)井噴。記者注意到，最近兩年內(nèi)落戶佛山的城市綜合體數(shù)量激增，而且大部分都是非常知名的一線品牌開發(fā)商。
城市綜合體項(xiàng)目在佛山遍地開花，在促進(jìn)城市繁華、提升城市品位的同時(shí)，也在招商攬客方面“暗戰(zhàn)”頻頻。群雄鏖戰(zhàn)城市綜合體的大幕已然拉開，精彩“劇情”正在上演。
2012年5月24日對(duì)于佛山樓市來說，無疑是一個(gè)值得紀(jì)念的日子，萬(wàn)達(dá)和綠地兩大集團(tuán)進(jìn)軍佛山的消息都在當(dāng)日傳出。加上已經(jīng)建成、在建以及拿地?cái)M建的項(xiàng)目，佛山的城市綜合體項(xiàng)目在30個(gè)以上，已呈現(xiàn)一種井噴的態(tài)勢(shì)。
文/記者歐陽(yáng)媚峰、曾艷珠
圖/記者龍成通
佛山城市綜合體特質(zhì)點(diǎn)擊
數(shù)量眾多 多數(shù)“身世顯赫”
目前佛山正在刮起一股城市綜合體旋風(fēng)，有不下30個(gè)城市綜合體正在興起，其中多數(shù)項(xiàng)目“身世顯赫”。
當(dāng)中有剛剛以20.36億元拿地的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)；有預(yù)計(jì)投資約100億元即將在佛山合作開發(fā)三個(gè)城市綜合體的綠地集團(tuán)；有首次在佛山打造城市綜合體項(xiàng)目的萬(wàn)科地產(chǎn)；有曾成功打造上海舊改城市綜合體上海新天地、現(xiàn)在佛山打造舊改項(xiàng)目嶺南新天地的瑞安集團(tuán)；有已成功打造保利水城還將乘勝打造保利中環(huán)、保利東灣的保利地產(chǎn)；有在世界各地成功運(yùn)營(yíng)怡豐城系列的新加坡豐樹集團(tuán)、2009年拍下南海地王項(xiàng)目的創(chuàng)鴻集團(tuán)；還有本地地產(chǎn)大鱷碧桂園集團(tuán)、打造了多個(gè)膾炙人口項(xiàng)目的怡翠地產(chǎn)。
記者注意到，在佛山打造城市綜合體的開發(fā)商分兩類，一類是諸如保利地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、創(chuàng)鴻地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、綠地集團(tuán)、新福港地產(chǎn)、新加坡豐樹集團(tuán)等享譽(yù)盛名的外來地產(chǎn)大鱷。一類是本土的實(shí)力開發(fā)商，包括怡翠地產(chǎn)、碧桂園集團(tuán)、星星地產(chǎn)、三聯(lián)地產(chǎn)等。
體量較大 多是“巨無霸”
除了“來頭”不小之外，各大城市綜合體的體量也奪人眼球，基本都有幾十萬(wàn)平方米甚至上百萬(wàn)平方米。
2010年保利洲際酒店開業(yè)，加上之前保利水城購(gòu)物中心投入運(yùn)營(yíng)，標(biāo)志著保利地產(chǎn)佛山第一個(gè)城市綜合體全面運(yùn)作。待保利中環(huán)和保利東灣正式運(yùn)營(yíng)后，保利地產(chǎn)持有的城市綜合體面積將增加到300萬(wàn)平方米左右。而嶺南天地項(xiàng)目總建筑面積高達(dá)150萬(wàn)平方米，包括住宅、星級(jí)酒店、公寓、特色商業(yè)街區(qū)、珍貴的保護(hù)文物等其他配套設(shè)施。據(jù)豐樹集團(tuán)佛山嘉豐置業(yè)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，商業(yè)體量預(yù)計(jì)有15萬(wàn)平方米，其位于南海平洲的怡豐城一期預(yù)計(jì)2013年開業(yè)。萬(wàn)達(dá)新拍得的桂瀾路地塊主要用途為城鎮(zhèn)住宅用地兼容商服用地。根據(jù)要求，競(jìng)買人需配建包括9萬(wàn)平方米的大型商業(yè)，要求引進(jìn)六個(gè)單個(gè)建筑面積不少于3000平方米的商業(yè)店；其中包括一個(gè)百貨商店，其建筑面積不少于2.5萬(wàn)平方米，須建設(shè)一家建筑面積不少于6000平方米且不少于10個(gè)廳(其中一個(gè)須為IMAX廳)的電影院。星星華園國(guó)際項(xiàng)目也是地鐵上蓋的城市綜合體，匯聚購(gòu)物中心、甲級(jí)寫字樓、酒店式公寓和住宅還有商鋪。
各大城市綜合體業(yè)態(tài)普遍較為豐富，大部分能實(shí)現(xiàn)商住、辦公、娛樂、休閑一體化。以萬(wàn)科廣場(chǎng)為例，其就將建成融合大型購(gòu)物中心、超甲級(jí)寫字樓、SOHO公寓、高端住宅、特色商業(yè)街區(qū)為一體的地標(biāo)性城市綜合體。豐樹怡豐城預(yù)計(jì)也將集合大型超市、高檔購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、生物科技園等多種業(yè)態(tài)。
位置顯要 占據(jù)城市中心
各城市綜合體項(xiàng)目所處的位置也是大家關(guān)注的焦點(diǎn)。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，它們基本分布在城市的三個(gè)區(qū)域，也就是目前佛山提出的1+2+5+9組團(tuán)中的“1”和“2”。
“1”指的是佛山新城，目前已經(jīng)有了保利東灣這樣的百萬(wàn)級(jí)別的城市綜合體，還有碧桂園城市花園等多個(gè)城市綜合項(xiàng)目正在打造當(dāng)中。
“2”指的是禪桂中心組團(tuán)和大良-容桂中心組團(tuán)。禪桂中心區(qū)是目前城市綜合體最為集中的，在禪城的季華路沿線、桂城千燈湖區(qū)域和南海大道沿線，分布了將近20個(gè)城市綜合體。其中季華路沿線附近已經(jīng)有包括萬(wàn)科廣場(chǎng)、星星華園國(guó)際、王府井季華路項(xiàng)目、九鼎國(guó)際城、綠地集團(tuán)季華商務(wù)區(qū)沿線高端商業(yè)綜合體等多個(gè)城市綜合體。南海大道沿線已經(jīng)分布了創(chuàng)鴻廣場(chǎng)、越秀地產(chǎn)項(xiàng)目等多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。大良-容桂中心組團(tuán)目前已有包括保利中環(huán)廣場(chǎng)等城市綜合體項(xiàng)目。
要啥有啥 改變生活方式
在幾年前，佛山人可能很難想象，生活在一個(gè)城市綜合體里的生活和之前究竟有什么不同。但是，隨著保利千燈湖生活圈的打造完成，喝了頭啖湯的佛山人感覺“妙不可言”。
一家人吃完晚飯后，可以穿著舒服的家居服去逛商場(chǎng)，爸爸可以選擇去健身，媽媽去看購(gòu)物，孩子去看電影，一家人可以各自行動(dòng)，約個(gè)時(shí)間一起回家即可。爸爸、媽媽有生意上的朋友來了，還可以安排在家門口的酒店就住。若是哪個(gè)下午想發(fā)呆，可以去商場(chǎng)里的咖啡廳點(diǎn)上一杯咖啡，看一下近期最新出的時(shí)尚雜志，放松下緊繃的神經(jīng)。想在家做飯，可以去家門口的超市買菜，不想做飯就可以直接到商場(chǎng)里的餐飲店吃。
以前居民逛街前可要換套正式點(diǎn)的衣服，還要搭車或者打車。但如果住在城市綜合體里，在家門口就可以實(shí)現(xiàn)購(gòu)物、休閑、餐飲甚至商務(wù)等一站式服務(wù)。一個(gè)大型的城市綜合體項(xiàng)目，幾乎可以滿足居民所有的生活需求。
佛山部分城市綜合體項(xiàng)目一覽
佛山新城：
保利東灣、碧桂園城市花園
禪城區(qū)：
嶺南天地、綠地集團(tuán)(佛山)城市綜合體項(xiàng)目、萬(wàn)科廣場(chǎng)、新福港項(xiàng)目、季華路王府井項(xiàng)目、九鼎國(guó)際城、星星華園國(guó)際、普君新城、盛南新都、智慧新城、恒福國(guó)際
南海區(qū)：
保利千燈湖生活圈、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、綠地集團(tuán)(佛山)城市綜合體項(xiàng)目、創(chuàng)鴻廣場(chǎng)+創(chuàng)鴻匯、怡豐城、越秀地產(chǎn)桂城站項(xiàng)目、廣州地鐵金融城項(xiàng)目、廣佛智城、廣佛新世界
順德區(qū)：
保利中環(huán)、綠地集團(tuán)(佛山)城市綜合體項(xiàng)目、陳村太平洋綜合體、美的順峰山項(xiàng)目
三水區(qū)：
奧特萊斯、捷和廣場(chǎng)
高明區(qū)：
西江新城城市綜合體
城市綜合體緣何井噴？
佛山人需要商業(yè)項(xiàng)目投資
俗話說：“沒有無緣無故的愛。”如此眾多的綜合體在短短時(shí)間密集落戶佛山，是看中了佛山的哪些特質(zhì)呢？記者試圖從一些專業(yè)數(shù)據(jù)、專業(yè)人士和開發(fā)商的說法里找出答案。
按照歐美城市化發(fā)展規(guī)律統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)城市人均GDP達(dá)到4000美元/年時(shí)，具備發(fā)展城市綜合體的初步條件；當(dāng)人均GDP達(dá)到10000美元/年，將進(jìn)入城市綜合體快速發(fā)展階段。早在2008年，佛山人均GDP均就超過10000美元大關(guān)。按照這份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，佛山已具備了大規(guī)模發(fā)展城市綜合體的基本條件。
北京大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)研究交流中心研究員韓世同認(rèn)為，歐美的數(shù)據(jù)不一定適用于佛山，但可以作為借鑒。在他看來，城市綜合體項(xiàng)目爭(zhēng)相上馬有其更深層次的原因，一是大連萬(wàn)達(dá)短短幾年銷售額就超了千億元，起到了非常強(qiáng)的示范效果，吸引不少地產(chǎn)商也加入開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的行列。二是現(xiàn)在住宅市場(chǎng)遭遇限購(gòu)阻擊，迫使有營(yíng)銷壓力、有流動(dòng)資金的開發(fā)商轉(zhuǎn)頭去做商業(yè)開發(fā)，以實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。三是城市綜合體在轉(zhuǎn)型中的城市出現(xiàn)較多，目前佛山正在從“佛山制造”向“佛山智造”轉(zhuǎn)型，正在大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)工業(yè)將逐步挪出城市核心區(qū)，需要借助城市綜合體項(xiàng)目提升城市品位、城市檔次，實(shí)現(xiàn)資源和人氣的聚集。
作為第一個(gè)在佛山成功打造大型城市綜合體的保利地產(chǎn)，其打造的保利千燈湖生活圈是佛山首個(gè)真正意義上的城市綜合體。保利華南實(shí)業(yè)有限公司副總經(jīng)理張亮分析說，佛山樓市成交量在廣東省幾年來都是靠前的，基本都是前三名，即使在去年，依然能有600多萬(wàn)平方米的成交量，在全省乃至全國(guó)都是不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，所以大的品牌比較看好佛山的發(fā)展。
還有一點(diǎn)就是，佛山處于一個(gè)城市化的進(jìn)程當(dāng)中，所以能有比較大規(guī)模的地塊提供給開發(fā)商打造上檔次的城市綜合體。這兩點(diǎn)是近年來都紛紛在佛山開發(fā)城市綜合體的原因。
名詞解釋：
城市綜合體
城市綜合體(英文為HOPSCA)是酒店(Hotel)、寫字樓(Office)、公園(Park)、購(gòu)物中心(Shoppingmall)、會(huì)議中心(Convention)、公寓(Apartment)等首個(gè)英文字母的縮寫。
嚴(yán)格意義上的城市綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會(huì)議、交通樞紐等城市功能在空間上進(jìn)行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的集合體。
不過，現(xiàn)在城市綜合體的概念比較泛化，只要組合了上述功能中的3種，以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落，就可以成為城市綜合體，又稱為“城中之城”。
佛山 “馱”得動(dòng)咁多城市綜合體嗎？
佛山近年來啟動(dòng)的城市綜合體項(xiàng)目之多，體量之大，非常惹人注目。多個(gè)項(xiàng)目都有幾十萬(wàn)平方米甚至上百萬(wàn)平方米的商業(yè)體量。如此大體量的城市綜合體項(xiàng)目，佛山能否支撐？記者采訪了保利華南實(shí)業(yè)有限公司副總經(jīng)理張亮和佛山市永利德房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)柯志斌。
隱憂一：同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重
據(jù)了解，目前的城市綜合體的同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重，而且集中扎堆。僅在季華路沿線，目前已經(jīng)分布超過10個(gè)城市綜合體，未來還將繼續(xù)增加。
除了數(shù)量的增多外，項(xiàng)目的同質(zhì)化現(xiàn)象則更讓人擔(dān)憂。據(jù)了解，目前佛山的城市綜合體大部分都是酒店+公寓+寫字樓+百貨+住宅的方式，因此這幾年佛山將涌現(xiàn)大量的賣場(chǎng)、酒店和寫字樓。
北京大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)研究交流中心研究員韓世同表示，現(xiàn)在城市綜合體的發(fā)展速度是快了一點(diǎn)，有點(diǎn)扎堆的感覺，相信大浪淘沙會(huì)淘掉一些。“估計(jì)笑到最后的就幾家，每一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目都成功好像不太現(xiàn)實(shí)。”
隱憂二：規(guī)建先于招商
目前，佛山正上馬的一些城市綜合體是先規(guī)建再招商，這可能會(huì)給后期招商和運(yùn)營(yíng)帶來一系列問題。新福港地產(chǎn)佛山新運(yùn)泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場(chǎng)及銷售經(jīng)理張軍表示，曾經(jīng)有項(xiàng)目建成后內(nèi)部規(guī)劃不符合商家要求，但按商家要求改造內(nèi)部空間就需要拆除整棟大樓，最后項(xiàng)目只能放棄這個(gè)優(yōu)質(zhì)商家，但后果是商場(chǎng)到現(xiàn)在都經(jīng)營(yíng)不旺。
而且各項(xiàng)目的招商競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，一個(gè)大型的城市綜合體基本都要有主力店。不過，一些商家為了避免自己跟自己競(jìng)爭(zhēng)，有些主力店在一個(gè)地方布局幾家后，就不會(huì)再布局了。這可能導(dǎo)致一些項(xiàng)目蓋起來了，但商家招不進(jìn)來，面臨“被爛尾”的命運(yùn)。
隱憂三：專業(yè)人才奇缺
人才短缺，是記者采訪中幾乎所有做城市綜合體的開發(fā)商都會(huì)談到的一個(gè)問題。
“由于本地沒有專業(yè)人才，我們的商業(yè)團(tuán)隊(duì)基本是高薪從新加坡聘請(qǐng)來的，在項(xiàng)目運(yùn)作中再慢慢培養(yǎng)自己的團(tuán)隊(duì)。”富豐鉑麗錦麟助理廣告及策劃經(jīng)理余子軒告訴記者。
“現(xiàn)在稍微懂點(diǎn)商業(yè)運(yùn)作的人都很搶手。”有港資開發(fā)商透露，廣佛等地做商業(yè)經(jīng)營(yíng)的人基本是做百貨出身，離運(yùn)營(yíng)城市綜合體還有一段差距，但也成為各大開發(fā)商和獵頭爭(zhēng)搶的目標(biāo)。
由于人才短缺，商業(yè)人才薪資待遇也是水漲船高。據(jù)了解，商場(chǎng)一個(gè)負(fù)責(zé)招租的經(jīng)理年薪高達(dá)40萬(wàn)元。
隱憂四：部分開發(fā)商未做好守業(yè)準(zhǔn)備
城市綜合體必須有商業(yè)項(xiàng)目，這非?？简?yàn)開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)水平和資金實(shí)力。
“有些開發(fā)商覺得商業(yè)地產(chǎn)能掙錢，就轉(zhuǎn)頭做起了商業(yè)地產(chǎn)，較少研究這其中的風(fēng)險(xiǎn)。”張軍表示，有些開發(fā)商根本沒有做好長(zhǎng)期守業(yè)的準(zhǔn)備，為了快速回籠資金，可能會(huì)出售大部分商業(yè)面積，這樣可能會(huì)引起后期業(yè)態(tài)難以統(tǒng)一、經(jīng)營(yíng)不善和項(xiàng)目難以為繼等惡性循環(huán)。
開發(fā)商：希望政府有統(tǒng)一規(guī)劃
大部分受訪開發(fā)商表示，希望政府出讓大量商住地塊后，再給這些地塊上將要建起來的城市綜合體項(xiàng)目多點(diǎn)支持。比如適時(shí)宣布一些區(qū)域的明確定位，不要讓投資者和市民觀望揣摩。在配套上，開發(fā)商也希望更給力些。“香港的商業(yè)遍地開花，規(guī)劃得好是一大原因。”有不愿出具姓名的開發(fā)商表示，希望也針對(duì)佛山的城市綜合體項(xiàng)目做一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃，最好使各個(gè)項(xiàng)目形成互補(bǔ)，避免造成資源浪費(fèi)。
