蘇絲

　　 A股房企再融資一直不開放，銀行信貸受阻，逼迫房企尋找另類融資渠道。

　　 5月26日，花樣年(01777)宣布成立基金管理公司，首期設(shè)3只基金即特殊項(xiàng)目、房地產(chǎn)信托、旅游及文化等，計(jì)劃融資10億元，未來3~5年?duì)幦∵_(dá)到100億元的規(guī)模?；幽甓戮种飨塑娬f，初期10億元資本中，花樣年望出資比例約為一成。

　　 此前，包括萬科、金地、遠(yuǎn)洋、保利等大型房企都已經(jīng)發(fā)行了自己的房地產(chǎn)私募基金。

　　 此輪調(diào)控之下，房企資金鏈已顯露出千瘡百孔，這被視為房企成立基金管理公司的主要動因，但上海智盈投資董事總經(jīng)理董偉海并不認(rèn)同這一說法。“調(diào)控之下的2010、2011年，復(fù)地旗下智盈投資仍然發(fā)行了六七億元的基金”，董偉海指出，設(shè)立房地產(chǎn)基金與樓市調(diào)控沒有直接關(guān)聯(lián)。

　　 股權(quán)基金收益可觀

　　 董偉海介紹，從2003年開始，復(fù)地就開始與外資基金有合作，復(fù)地高層認(rèn)為可以與外資基金進(jìn)行管理上的合作，從而實(shí)現(xiàn)投資管理方面的轉(zhuǎn)型，于是著手打造一只人民幣基金。“復(fù)地所做的房地產(chǎn)基金都是股權(quán)投資為主，我們的投資理念是：房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)結(jié)束，房價(jià)也不會再像過去那樣每年保持20%-30%的增長。”董偉海說，這樣反而令投資者對于長期穩(wěn)健的增長收益頗感興趣。

　　 有業(yè)內(nèi)人士分析，復(fù)地這兩年的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，是要做中國一流的投資集團(tuán)，做房地產(chǎn)基金是其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一部分。

　　 與復(fù)地房地產(chǎn)基金異曲同工的，是萬科所做的房地產(chǎn)基金。2005年中信資本與萬科合作成立

　　 總額達(dá)1.5億美元的房地產(chǎn)私募基金，目前正在募集第四只基金。“以往的基金有兩個非常成功，從投資到退出，收益率很可觀。”中信資本高級董事總經(jīng)理、房地產(chǎn)投資部主管程驍遠(yuǎn)透露，與萬科合作的基金目前已處于收尾階段，并希望繼續(xù)保持與萬科的合作。不過，據(jù)悉當(dāng)前中信資本投資的重點(diǎn)目標(biāo)已轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)。

　　 它們更多是充當(dāng)股權(quán)融資的角色。“所謂的股權(quán)基金，就是與開發(fā)商的資本金同時進(jìn)入項(xiàng)目，用于地價(jià)等前期成本的支付，性質(zhì)上是一種資本金，而項(xiàng)目在前期是不能獲得銀行信貸的。”董偉海分析。如果是債權(quán)基金，包括信托，可以部分替代開發(fā)貸，但成本要比開發(fā)貸的成本高，因此在大部分項(xiàng)目上房企還是傾向于做開發(fā)貸。董偉海由此提出，房地產(chǎn)股權(quán)基金對于房企擴(kuò)充項(xiàng)目資本金而言是個良性循環(huán)。

　　 那么現(xiàn)在才介入的房企，會不會太晚了？董偉海指出，對于開發(fā)模式不一樣的房企而言，在不同階段都有各種融資安排，發(fā)房地產(chǎn)基金的時點(diǎn)與種類因企業(yè)而異。例如新加坡的凱德置地也在不同時期做過不少私募基金，并且多元化，適應(yīng)各種投資者偏好。

　　 “如果是資金鏈要斷了才考慮做私募基金融資是不合適的。做房地產(chǎn)基金是戰(zhàn)略，不是戰(zhàn)術(shù)。”董偉海說，有些大型上市房企，他們的業(yè)務(wù)有不同模式，核心競爭力不一樣，因此也不會都做股權(quán)融資。”

　　 私募基金多元化

　　 2010年開始房地產(chǎn)基金迅速增多，各種類型的機(jī)構(gòu)都在設(shè)立房地產(chǎn)基金。但今年所面臨的發(fā)展環(huán)境不樂觀，募資不可避免地困難重重。

　　 星浩資本是一家具有房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營能力的私募地產(chǎn)資金，募集對象主要是中國的一些大型民營企業(yè)。雖然成立僅一年半，但星浩資本已經(jīng)募集了2期基金，總的金額達(dá)到57億。據(jù)星浩資本副總裁俞力透露，目前已經(jīng)投資了4個項(xiàng)目，分別在上海真如、南通和大連、哈爾濱。“一般來說房地產(chǎn)開發(fā)基金投資回報(bào)需求在20%左右的年化收益率。”

　　 即便手頭項(xiàng)目發(fā)展順利，星浩資本總裁趙漢忠還是感覺到當(dāng)前的市場環(huán)境不太樂觀，房地產(chǎn)私募基金募資的壓力有所增加，因此基金對于投資項(xiàng)目的篩選難度也更大了。

　　 中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平對商業(yè)地產(chǎn)試圖通過私募基金融資大潑冷水。他認(rèn)為，星浩基金這類商業(yè)地產(chǎn)模式的基金目前很難走下去，因?yàn)樗侥汲杀据^高，私人資本也傾向于高回報(bào)短周期的產(chǎn)品。他以恒隆地產(chǎn)（00101.HK）為例，其沈陽項(xiàng)目在經(jīng)歷資金困難時，也無意發(fā)房地產(chǎn)基金，用恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗的話說，是不想被“綁手綁腳”。

　　 正如董偉海所言，面對募資困境，作為有經(jīng)驗(yàn)的私募基金，“不應(yīng)該排斥債權(quán)、股權(quán)債權(quán)結(jié)合等多元化模式”。王永平繼而透露，近期大連一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，獲得新加坡一個國家基金股權(quán)合作，買下該項(xiàng)目50%股份，“但這些大型基金著重的是項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營能力，我們的很多基金還達(dá)不到要求。”