廣西的北海、海南的“天涯海角”……很多在地產(chǎn)圈里混了十幾年的“老人”，至今都還記得上世紀(jì)90年代旅游城市的樓市泡沫。當(dāng)泡沫破裂時，出現(xiàn)的大量“爛尾樓”讓當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)業(yè)從此一蹶不振。

　　如今，在樓市調(diào)控的大背景下，新一輪的旅游地產(chǎn)泡沫又開始漸隱漸現(xiàn)。從海南島到惠州東海岸、渤海灣、山東半島，再到云南西雙版納，如今隨處可見開發(fā)商以旅游地產(chǎn)之名跑馬圈地的影子。

　　自2009年以來，發(fā)展旅游和文化產(chǎn)業(yè)日漸被提升到國民經(jīng)濟戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的高度，圍繞旅游度假、生態(tài)養(yǎng)生、養(yǎng)老需求的旅游地產(chǎn)開發(fā)成為開發(fā)商爭相追捧的投資熱點，旅游地產(chǎn)開發(fā)到了白熱化階段。

　　據(jù)統(tǒng)計，萬科、華僑城、中信、華潤、海航、萬達(dá)、恒大、龍湖、中坤、中弘地產(chǎn)、富力、世茂、雅居樂、佳兆業(yè)等房地產(chǎn)行業(yè)前100名的房企中，至少有三分之一介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　旅游財富網(wǎng)初步統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，全國旅游地產(chǎn)投資繼續(xù)井噴，投資上億元的簽約項目就有近70個，總規(guī)模達(dá)2600多億元。而今年1~4月，全國房地產(chǎn)總投資為15835億元，可見旅游地產(chǎn)的投資熱度。

　　房企扎堆涌入旅游地產(chǎn)

　　與商業(yè)地產(chǎn)一樣，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢的變化，越來越多的房企因調(diào)控而選擇旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，試圖搶占下一輪房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟高地。近年來旅游經(jīng)濟的上升也帶動了旅游地產(chǎn)的投資熱潮。

　　實際上，國內(nèi)旅游地產(chǎn)項目從2006年、2007年開始逐漸增多。中信建投研報顯示，截至2010年底，國內(nèi)已有超過50家房企涉足旅游地產(chǎn)，涉及項目金額超過3000億元，旅游地產(chǎn)項目的投資占2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元的比例超6.2%。

　　從開發(fā)商扎堆的海南島到惠州東海岸、長三角區(qū)域，再到山東半島、環(huán)渤海區(qū)以及云南的西雙版納，從濱海度假到內(nèi)地山水園林，越來越多的開發(fā)商正在旅游地產(chǎn)項目上“跑馬圈地”。

　　目前從事旅游地產(chǎn)的代表房企包括華僑城、港中旅、萬達(dá)集團、中信、華潤、雅居樂以及中弘地產(chǎn)、金融街等，而越來越多的開發(fā)商也正在試圖進入這一領(lǐng)域。

　　有媒體報道，在西南邊陲的西雙版納，包括世紀(jì)金源集團、萬達(dá)集團、保利集團、中國平安、云南城投、華僑城等在內(nèi)的眾多大型開發(fā)商數(shù)千億資金進入該區(qū)域開發(fā)旅游地產(chǎn)項目，儼然成為繼海南之后的第二個投資熱土。

　　今年一季度以來，開發(fā)商搶攻旅游地產(chǎn)的步伐愈發(fā)緊促。中坤集團擬投500億開發(fā)云南普洱。恒大地產(chǎn)擬150億建哈爾濱太陽島西區(qū)旅游項目。

　　盲目投資導(dǎo)致收入下滑

　　目前，按照業(yè)界通俗的劃分方法，旅游地產(chǎn)大致可以分為旅游景區(qū)開發(fā)、旅游商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，旅游度假項目開發(fā)以及旅游住宅開發(fā)。

　　實際上，近年來，隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)打壓，宏觀經(jīng)濟形勢下滑，使得旅游地產(chǎn)投資收益出現(xiàn)下滑趨勢。

　　港中旅2011年年報顯示，位于珠海的海泉灣度假區(qū)項目2011年業(yè)務(wù)收入達(dá)到4.55億港元，但是凈利潤虧損卻達(dá)到2000萬港元，而2010年則虧損了3.28億元。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，由于海泉灣度假區(qū)項目開發(fā)較早，在經(jīng)營模式上沒有準(zhǔn)確定位，旅游地產(chǎn)產(chǎn)品只有酒店、溫泉等，持有物業(yè)占比較大，沒有可售的房地產(chǎn)項目，使得項目投資回收資金較慢，產(chǎn)生虧損。

　　目前，海泉灣度假區(qū)二期項目正在建設(shè)之中，該項目可能會調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加房地產(chǎn)項目。

　　除了港中旅之外，華僑城開發(fā)的東部華僑城主題公園項目2011年實現(xiàn)營業(yè)收入12.8億元，凈利潤為-1.98億元。華僑城認(rèn)為，2011年公司旅游收入下降的主要原因就是東部和泰州華僑城結(jié)算的旅游地產(chǎn)同比下降。

　　實際上，相對于近年來開發(fā)商一哄而上的旅游地產(chǎn)熱潮，業(yè)界人士認(rèn)為，目前國內(nèi)旅游地產(chǎn)正處于起步階段，盲目投資或面臨一定市場風(fēng)險。

　　與住宅地產(chǎn)相比，旅游地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較大，投資占比高，開發(fā)周期長，面臨一定的運營管理難題。

　　世聯(lián)地產(chǎn)華南戰(zhàn)略顧問營業(yè)部總監(jiān)鄧志國認(rèn)為，之所以會虧損，主要是因為在旅游地產(chǎn)項目開發(fā)和產(chǎn)品定位方面，需要考慮旅游產(chǎn)品和住宅產(chǎn)品之間的開發(fā)比例。如果持有型物業(yè)面積較大，很難在短時期回流資金，再加上有很高的財務(wù)成本，那旅游地產(chǎn)項目運營就更加艱難了。

　　他指出，旅游地產(chǎn)開發(fā)除了面臨國家經(jīng)濟政策對地產(chǎn)市場調(diào)控的系統(tǒng)風(fēng)險外，還面臨更多的市場風(fēng)險，即對市場定位的認(rèn)知是否準(zhǔn)確。

　　“如果在一個地區(qū)本來應(yīng)該這樣做，但是你那樣做，客戶肯定不會買單。開發(fā)商產(chǎn)品定位跟市場需求有差異，這是旅游地產(chǎn)開發(fā)比較大的一個風(fēng)險。”鄧志國稱。

　　旅游地產(chǎn)面臨融資難題

　　為了規(guī)避現(xiàn)金流風(fēng)險，目前大多數(shù)旅游地產(chǎn)開發(fā)項目都將可銷售房地產(chǎn)物業(yè)時間提前，以確保后期開發(fā)資金的安全。實際上，除了在運營資金安全方面面臨風(fēng)險外，在旅游地產(chǎn)項目管理上也有風(fēng)險，甚至運營成本也會增加。

　　鄧志國介紹稱，目前大多數(shù)旅游地產(chǎn)項目后期運營不是很好，后期物業(yè)管理也不是很到位，尤其是濱海物業(yè)。由于在海邊長時間沒有人居住，海風(fēng)對房屋的腐蝕性很強，會相應(yīng)增加房屋的維修率，這對濱海度假產(chǎn)品的使用和管理提出了更多的要求。

　　此前，對于旅游地產(chǎn)有一種說法是：真房地產(chǎn)假旅游。鄧志國認(rèn)為，旅游地產(chǎn)現(xiàn)在并不是很規(guī)范，這么多年旅游地產(chǎn)做得不好的原因之一在于旅游地產(chǎn)融資比較難。

　　目前，在旅游地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域還未找到成熟的融資模式，在傳統(tǒng)融資領(lǐng)域，旅游地產(chǎn)項目由于投資回報期較長，獲得融資的難度較大。

　　“商業(yè)地產(chǎn)有很多基金介入，做旅游地產(chǎn)基金不知道用一種什么樣的參與形式，這一塊我們也在探討。”鄧志國稱表示，純粹的商業(yè)貸款很少貸給旅游地產(chǎn)項目。

　　而在此之前，旅游地產(chǎn)項目融資較少，是因為地價便宜，前期投入成本比較低。隨著旅游地產(chǎn)項目開發(fā)增多，其開發(fā)成本要求也越來越高，動則數(shù)十億、上百億的開發(fā)投資，使得旅游地產(chǎn)融資需求越來越大。

　　對此，鄧志國建議，開發(fā)旅游地產(chǎn)最好是跟有相關(guān)開發(fā)經(jīng)驗的專業(yè)機構(gòu)合作。合作開發(fā)將成為未來旅游地產(chǎn)的一種趨勢。

　　案例

　　雅居樂清水灣三年收回成本 旅游市場前景考驗后續(xù)開發(fā)

　　房企瘋狂涌入旅游地產(chǎn)，很大程度是因為看到了雅居樂海南清水灣的成功。

　　據(jù)記者統(tǒng)計，截至今年3月份，清水灣單盤的合約銷售額累計已經(jīng)達(dá)到270億元，而雅居樂清水灣項目總投資預(yù)算為200億元。這意味著，如果總投資不超出預(yù)算，雅居樂已經(jīng)收回了成本，接下來的時間只需坐收漁利。

　　3年收回成本

　　雅居樂年報顯示，2009年、2010年以及2011年，清水灣分別錄得合約銷售金額64億元、99億元和72億元，這3年中，雅居樂總體的合約銷售額則分別為226億元、323億元和315億元，清水灣項目在其整體銷售中占比分別高達(dá)28%、30%、22%。

　　雅居樂方面提供的數(shù)據(jù)顯示，自2009年3月發(fā)售到今年4月，清水灣項目累計銷售已經(jīng)達(dá)到約270億元。據(jù)公開數(shù)據(jù)，雅居樂清水灣項目的總體投入僅為200億元。

　　從低成本拿地和高價賣房的“反差”來看，雅居樂清水灣的“暴利”之源并不難理解。

　　2007年，已有開發(fā)商進駐海南一些海灣進行旅游地產(chǎn)開發(fā)，但尚未形成氣候，雅居樂乘勢連續(xù)在毗鄰三亞的陵水縣跑馬圈地，僅2007年雅居樂就出手3次，花費超過24億元。

　　雅居樂年報披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年，雅居樂清水灣的土地儲備面積（占地面積）高達(dá)912萬平方米，樓面地價僅為276元/平方米。清水灣項目的銷售均價在2010年達(dá)到最高峰2.9萬元/平方米，2009年和2011年也分別高達(dá)1萬元/平方米和2萬元/平方米。

　　單個組團的盈利情況或許更能說明問題。根據(jù)博志成研究院的一項統(tǒng)計，清水灣項目別墅組團成本應(yīng)為1.08萬元/平方米，按照2010年清水灣項目銷售均價29000元/平方米計算，產(chǎn)品的毛利率達(dá)105%。

　　后續(xù)運營存在不確定性

　　利用單個項目創(chuàng)造如此驚人的收益，在房地產(chǎn)行業(yè)中并不多見。

　　正略鈞策合伙人郝炬在接受記者采訪時表示，雅居樂很好地抓住了消費者從觀光旅游向休閑旅游轉(zhuǎn)變的機遇。

　　雅居樂方面則指出，除得天獨厚的自然條件和海岸資源之外，1.5萬畝土地由公司獨家統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理，也保證了項目的整體規(guī)劃和運營開發(fā)。

　　郝炬認(rèn)為，大多數(shù)旅游地產(chǎn)項目其實還是以銷售為主，開發(fā)酒店等其實是為了形成一種休閑度假的氛圍，由于拿地價格較低，“真正賺錢的還是住宅”。

　　不過，旅游區(qū)住宅空置率過高卻是不容忽視的問題。中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉認(rèn)為，海南度假區(qū)住宅空置率過高，出租率偏低，反映海南投資熱過旺，不容易形成結(jié)構(gòu)較合理的消費群體，市場對置業(yè)觀望情緒仍較高。

　　在住宅項目繼續(xù)銷售的同時，按照該項目的規(guī)劃，清水灣后續(xù)的開發(fā)將以高端酒店、商場以及其他娛樂配套為主，如雅居樂將在清水灣建設(shè)6家國際頂級的酒店，據(jù)雅居樂透露，最早的一家萊佛士酒店預(yù)計在今年年底開業(yè)。

　　根據(jù)雅居樂方面披露的數(shù)據(jù)粗略計算，雅居樂清水灣6家酒店的總建筑面積將達(dá)到33萬平方米，按照1萬元/平方米的造價計算，總投入將達(dá)到33億元。

　　對于依靠住宅銷售賺得盆滿缽滿的雅居樂來說，33億元的投入不在話下，但處于旅游市場尚未培育成熟的海南區(qū)域，陳厚橋指出，“短期內(nèi)會有一定壓力”。

　　“對前景的判斷關(guān)鍵在于被定為國際旅游島的海南島能否形成類似巴厘島、普吉島一樣的效應(yīng)，如果可以的話，一個項目建6家酒店并不算多”，陳厚橋認(rèn)為。

　　除此之外，酒店、商場等商業(yè)物業(yè)由于投入大，回報期長，也給雅居樂的后期開發(fā)和運營帶來了不確定因素。對此，雅居樂方面回應(yīng)稱，回報周期長的產(chǎn)業(yè)，公司會根據(jù)現(xiàn)金流的狀況適當(dāng)加快或減慢其發(fā)展步伐。商業(yè)物業(yè)有利于公司分散業(yè)務(wù)風(fēng)險，是公司獲得穩(wěn)定收入的一部分，同時亦有助于打造及提升公司品牌。

　　土地成本遠(yuǎn)低于周邊 華僑城借旅游之名低價拿地？

　　房企大規(guī)模進入旅游地產(chǎn)，其中一個目的是獲得大量低廉土地。

　　申銀萬國的一份研究報告顯示，華僑城在西南某城的拿地平均價為80萬元/畝，而該區(qū)域當(dāng)時的土地市場價為130萬~150萬元/畝；在北京的項目拿地平均價約為100萬元/畝，遠(yuǎn)低于當(dāng)時周邊商品房用地200萬元/畝的土地成本。

　　以旅游為主業(yè)的華僑城，旅游收入只占營業(yè)收入的約36.4%，而房地產(chǎn)收入?yún)s占公司收入的59%。上述收入比例是否意味著華僑城是在借旅游地產(chǎn)獲取低廉土地呢？記者昨日曾向公司發(fā)出采訪提綱，但公司未予回應(yīng)。

　　地產(chǎn)和旅游收入一增一降

　　華僑城A（000069,SZ）2011年財報顯示，公司2011年占營業(yè)收入10%以上的兩大支柱產(chǎn)業(yè)分別為地產(chǎn)開發(fā)與旅游綜合業(yè)。然而，華僑城近期被指借助旅游業(yè)名義低價為地產(chǎn)開發(fā)圈地。

　　5月13日，新華社旗下的《新華視點》官方微博所發(fā)的一條微博引發(fā)關(guān)注。據(jù)該微博介紹，華僑城組建美術(shù)館連鎖館群，目前在北京、上海、深圳、西安、武漢等重點城市全面推出。

　　后經(jīng)披露，華僑城在建或已建的美術(shù)館數(shù)量高達(dá)10家，引發(fā)眾多人士質(zhì)疑。浙江美術(shù)館副館長?；饒蚓驮谖⒉┥显u論道：“警惕以辦美術(shù)館之名行拿廉價土地。”

　　一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，華僑城的商業(yè)模式為旅游加地產(chǎn)，踐行先旅游后開發(fā)的路徑，并通過后期的地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的現(xiàn)金流反哺旅游。這種模式從產(chǎn)生始起便留下了以旅游之名行地產(chǎn)之實的嫌疑，尤其在近幾年房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的背景下表現(xiàn)得更為明顯。

　　地產(chǎn)業(yè)在華僑城業(yè)務(wù)鏈條上的占比份量上升的情況，側(cè)面說明了問題。

　　華僑城2011年財報顯示，房地產(chǎn)業(yè)收入全面壓倒旅游綜合收入成為公司的第一大產(chǎn)業(yè)，這與華僑城一直將自己劃歸為“非房企”的形象形成對比。

　　年報顯示，2011年華僑城房地產(chǎn)業(yè)收入為102億元，占公司營業(yè)收入近59%；旅游綜合業(yè)的收入為63億元元，占營業(yè)收入的36.4%。同時，2011年華僑城的旅游綜合業(yè)營業(yè)收入同比大跌32.96%，42.30%的毛利率低于公司整體平均毛利率53.11%，且同比下降5.42個百分點；相反地，地產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入同比大漲45.51%，63.03%的毛利率比公司整體平均毛利率高出近8個百分點，且比去年同期增加3.58個百分點。

　　上述人士認(rèn)為，從華僑城兩大主業(yè)的對比可以看出，公司的核心是地產(chǎn)，而旅游只是配角。

　　以旅游之名低價拿地？

　　華僑城低價拿地，也一定程度上助長了“以旅游之名行圈地之實”的聲音。

　　上述人士分析說，“旅游+房地產(chǎn)”模式下，華僑城開發(fā)的多是大規(guī)模綜合項目，而這種項目的前提條件就是必須獲取大規(guī)模的土地；另一方面，大規(guī)模旅游地產(chǎn)項目投資額一般較大，可拉動地方政府GDP和就業(yè)，因此容易獲得地方政府支持，從而低價獲得大規(guī)模土地。

　　申銀萬國的一份研究報告顯示，華僑城在西南某城的拿地平均價為80萬元/畝，而該區(qū)域當(dāng)時的土地市場價為130萬~150萬元/畝；在北京的項目拿地平均價約為100萬元/畝，遠(yuǎn)低于當(dāng)時周邊商品房200萬元/畝的土地成本。

　　類似情況在旅游地產(chǎn)業(yè)并非個案。4月12日，由萬達(dá)集團、中國泛海、一方集團、億利資源、聯(lián)想控股5家國內(nèi)知名民營企業(yè)聯(lián)合投資的旅游地產(chǎn)項目西雙版納國際旅游度假區(qū)項目開工，這個被當(dāng)?shù)卣Q為“西南地區(qū)投資最大的旅游度假項目”總投資額高達(dá)150億元，拿地成本僅為20萬元左右/畝，而西雙版納多數(shù)土地價格在50萬元左右/畝。

　　在旅游地產(chǎn)項目中，以旅游項目名義拿下的地塊，一些可能偷偷地流進了地產(chǎn)開發(fā)之池。以華僑城為例，一份研究報告顯示，華僑城在北京的項目占地面積為1.5平方公里，其中旅游部分的主題公園歡樂谷占地面積為0.5平方公里，而基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)開發(fā)所占面積高達(dá)1平方公里；上海華僑城項目占地面積2.5平方公里，其中主題公園歡樂谷占地面積僅為0.5平方公里，而房地產(chǎn)開發(fā)所占面積達(dá)2平方公里。

　　上述行內(nèi)人士對此分析說，在旅游加地產(chǎn)的模式中，旅游部分的投資收益屬于典型的 “慢進慢出”型，而地產(chǎn)開發(fā)部分則為 “快進快出”型。出于商業(yè)利益的沖動，開發(fā)商會有意加大地產(chǎn)部分的投資面積，以實現(xiàn)收益回收期的最短化與收益量的最大化。