當(dāng)前，從國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢來看，穩(wěn)增長的問題變得突出起來。房地產(chǎn)市場的調(diào)控如何體現(xiàn)“預(yù)調(diào)微調(diào)”要求？怎樣將市場調(diào)控與擴(kuò)大內(nèi)需有機(jī)結(jié)合起來？帶著這些問題，新華社“新華視點(diǎn)”記者走訪了有關(guān)部門及權(quán)威人士。

    宏觀調(diào)控“不放松”，微觀措施“有差別”

    中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌對記者說，房地產(chǎn)市場受兩方面政策影響，一是宏觀經(jīng)濟(jì)政策，二是房地產(chǎn)調(diào)控政策本身。“預(yù)調(diào)微調(diào)”并不等于樓市的宏觀調(diào)控放松，“穩(wěn)定增長”意味著，在一段時(shí)間內(nèi)不會再出調(diào)控新政策。

    與此同時(shí)，調(diào)控政策不宜“一刀切”，應(yīng)該“區(qū)別用力”。專家指出，房地產(chǎn)領(lǐng)域存在政策微調(diào)空間，比如在遏制炒房需求的同時(shí)，應(yīng)該確保剛性需求；在實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策的同時(shí)，應(yīng)該滿足保障房建設(shè)的融資需求等。“降房價(jià)與穩(wěn)增長并不矛盾，適時(shí)微調(diào)有利于房地產(chǎn)調(diào)控效果深化。”國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部主任范劍平說。

    “帶看量下降了兩成，掛牌量略有上升，價(jià)格上存在３％到５％的商議空間，買家對房價(jià)存在一定的看跌預(yù)期。”上海中原地產(chǎn)寶山區(qū)長江西路門店經(jīng)理陳潔華２１日告訴記者，目前房價(jià)在延續(xù)今年以來“穩(wěn)中有落”的趨勢。

    來自統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示，今年４月，７０個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比下降的城市有４６個(gè)，比３月份增加了８個(gè)；環(huán)比下降的城市有４３個(gè)，持平的有２４個(gè)，上漲的有３個(gè)。雖然４月房價(jià)環(huán)比下降的城市數(shù)量較３月有所減少，但綜合其他數(shù)據(jù)，房價(jià)回調(diào)的整體趨勢未有改變。

    根據(jù)中央有關(guān)“實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策”指示精神，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)銀行可以考慮對中低收入購房者實(shí)施優(yōu)惠利率，同時(shí)國家方面對這部分購房者予以貼息，以此促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

一方面堅(jiān)持“限購”，一方面滿足“剛需”

    經(jīng)濟(jì)界人士指出，在房價(jià)穩(wěn)中有落過程中，商品住宅銷售和開發(fā)兩頭持續(xù)遇冷現(xiàn)象值得關(guān)注。

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，１到４月，我國商品房銷售面積同比下降１３．４％，其中住宅銷售面積下降１４．９％。一些熱點(diǎn)城市３月份出現(xiàn)成交回暖，但４月又出現(xiàn)下滑跡象。隨著傳統(tǒng)促銷“窗口期”的逐漸關(guān)閉，今年上半年樓市估計(jì)“難有起色”。

    投資方面，今年前四個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長１８．７％，其中住宅投資增長１３．９％，增速回落５．１個(gè)百分點(diǎn)。一些熱點(diǎn)城市投資回落尤為明顯。今年前四個(gè)月，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額為６１３億多元，同比出現(xiàn)０.１％的降幅，這是２００８年以來首次步入負(fù)增長區(qū)間。投資降速的背后，是土地購置面積、新開工面積等指標(biāo)的全面回落。

    住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司副司長張小宏表示，新開工出現(xiàn)負(fù)增長，值得警惕和關(guān)注，下一階段保持一定供應(yīng)量是很重要的任務(wù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前“增供應(yīng)”難度較大，需要激活房地產(chǎn)業(yè)“開發(fā)與銷售”鏈條的諸多環(huán)節(jié)。

    比如，在土地環(huán)節(jié)，需要嚴(yán)控土地價(jià)格，降低地價(jià)成本在房價(jià)中的比重；在開發(fā)環(huán)節(jié)，應(yīng)通過減免稅費(fèi)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)；在銷售環(huán)節(jié)，應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)差別化的信貸、稅收等政策。讓首次購房、合理的改善性購房等剛性需求能夠充分滿足。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說：“由剛需構(gòu)成的房地產(chǎn)市場就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，應(yīng)該通過制度安排讓銀行資金支持這部分購房需求。”

    “銀行貸款利息若能調(diào)低一些，可幫助一大批年輕人減輕負(fù)擔(dān)。”打算購置婚房的上海白領(lǐng)劉恒說。

    盡快增加保障房、普通住房供給

    上海中技樁業(yè)股份有限公司是國內(nèi)最大的混凝土預(yù)制方樁生產(chǎn)企業(yè)，近年來不斷加大保障房市場的產(chǎn)品份額。“今年一季度，公司用于商品房開發(fā)的方樁銷售下降超過三成，但用于各類保障房建設(shè)的方樁銷售相應(yīng)增加，以至于公司整體業(yè)績好于行業(yè)水平。”中技樁業(yè)董事長顏靜剛說。

    這只是保障房“穩(wěn)增長”的一個(gè)縮影。去年上海完成房地產(chǎn)開發(fā)投資增長９．６％，其中保障性住房占住宅開發(fā)投資的３４．３％，占整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的２２．１％。

    據(jù)了解，今年全國計(jì)劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程７００萬套以上，基本建成５００萬套。到今年４月底，已開工２２８萬套，開工率為３０％，基本建成１５０萬套。

    復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說，按照中央有關(guān)“以擴(kuò)大內(nèi)需為戰(zhàn)略基點(diǎn)”的要求，需要進(jìn)一步推進(jìn)保障性安居工程，充分發(fā)揮其對投資和消費(fèi)的拉動作用，為經(jīng)濟(jì)增長提供重要動力。

    顧云昌說，樓市調(diào)控從表面上看是調(diào)房價(jià)，實(shí)質(zhì)上是調(diào)結(jié)構(gòu)，要增加保障房和中小套型普通商品房的比重，填補(bǔ)商品房投資下滑留下的缺口。

    “推進(jìn)保障房建設(shè)還可以與建材下鄉(xiāng)、家電下鄉(xiāng)、節(jié)能產(chǎn)品惠民等措施形成合力，進(jìn)一步放大對內(nèi)需的拉動效應(yīng)。” 光大證券分析師何偉說。

    專家建議，按照“保民生”“穩(wěn)增長”的要求，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步推進(jìn)政策落地，著力破解保障房和普通商品房建設(shè)在土地供應(yīng)、資金籌措等各方面的困難.