歷經(jīng)六年之后，恒大于啟東的“巨無(wú)霸”項(xiàng)目終于將在6月入市銷售了。此項(xiàng)目的波折前進(jìn)，倒和恒大從2008年初至今的過(guò)程頗為相符。
5月14日，恒大的海上威尼斯項(xiàng)目在上海揭開(kāi)面紗。據(jù)了解，該項(xiàng)目位于長(zhǎng)江入海口上海市崇明島的北岸，啟東寅陽(yáng)鎮(zhèn)寅興墾區(qū)外側(cè)東南部沿海，與上海隔江相望。
啟東項(xiàng)目開(kāi)放
資料顯示，該項(xiàng)目集住宅、酒店、會(huì)議、飲食、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、保健與商業(yè)于一體，是一個(gè)超大型的綜合旅游度假居住區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃近9000畝，總建筑面積近700萬(wàn)平方米，其中住宅面積約630萬(wàn)平方米，總戶數(shù)接近4.7萬(wàn)套。開(kāi)發(fā)建設(shè)內(nèi)容包括威尼斯五星級(jí)酒店、國(guó)際知名雙語(yǔ)幼兒園、國(guó)家重點(diǎn)中小學(xué)、國(guó)際會(huì)議中心、商業(yè)中心、娛樂(lè)中心等九大中心。
為匹配上海國(guó)際化大都市的地位，恒大專門(mén)為上海市民量身打造了海上威尼斯這一集團(tuán)目前規(guī)模最大的綜合高端項(xiàng)目。專程奔赴上海的恒大集團(tuán)董事局主席許家印表示。
為了宣傳此項(xiàng)目，恒大海上威尼斯專門(mén)在上海建起了一個(gè)展示中心，選址上海展覽中心西二館，并對(duì)外開(kāi)放。
值得一提的是，這個(gè)展示中心可謂大手筆，包下了西二館整個(gè)3000平方米展廳，展示時(shí)間長(zhǎng)達(dá)半年左右，恒大將其取名為“海游館”，意在通過(guò)3D等形式，帶給上海市民前所未有的“海生活”體驗(yàn)。
事實(shí)上，今年銷售目標(biāo)為800億元的恒大地產(chǎn)對(duì)此項(xiàng)目的確是寄以厚望，據(jù)此前券商透露，恒大預(yù)期該項(xiàng)目的銷售目標(biāo)是50-60億元。
不過(guò)，花旗發(fā)表研報(bào)稱，下月推售的江蘇啟東大型項(xiàng)目，銷售額難以達(dá)到管理層預(yù)期的50至60億元，相信20至30億元較為合理。
該行表示，雖對(duì)啟東項(xiàng)目未有太大憧憬，但全年銷售目標(biāo)并未計(jì)及該項(xiàng)目，認(rèn)為啟東項(xiàng)目能為恒大帶來(lái)額外作用。
六年曲折歷程
再過(guò)一個(gè)月，啟東項(xiàng)目終于將開(kāi)盤(pán)銷售了，而此前，此項(xiàng)目也可以說(shuō)歷經(jīng)坎坷。
啟東項(xiàng)目曾一度占恒大整個(gè)土地儲(chǔ)備量的1/3。2006年底，恒大在啟東市寅陽(yáng)鎮(zhèn)開(kāi)始圍海造田，總計(jì)8968畝。此地與對(duì)面的崇明島，相隔3公里的海灣。如果修通跨海大橋，啟東到上海的車程將由現(xiàn)在的4個(gè)小時(shí)變?yōu)?0分鐘。在恒大首次上市的招股說(shuō)明書(shū)上，該地塊估值達(dá)344億多人民幣，是其上市籌碼的重中之重。
當(dāng)時(shí)，恒大看中了啟東海岸線上的6平方公里荒灘，在這里進(jìn)行萬(wàn)畝圍海造田，建設(shè)一個(gè)總體量約1700萬(wàn)平方米、投資額達(dá)75億元的“北上海威尼斯水城”，定名為“金碧天下”。
在恒大當(dāng)時(shí)的規(guī)劃中，這是一個(gè)集酒店、會(huì)議、運(yùn)動(dòng)、康體、飲食、娛樂(lè)、商業(yè)于一體的大型國(guó)際旅游度假中心，總投資將達(dá)75億元。其一期工程計(jì)劃在2009月份開(kāi)工，2010年正式推向市場(chǎng)，預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目將花費(fèi)12年時(shí)間。
讓啟東項(xiàng)目受到業(yè)內(nèi)極大關(guān)注的事件是，在恒大2007年的招股計(jì)劃書(shū)中顯示，啟東地塊的估值超過(guò)了300億元，甚至接近了啟東市2008年全年GDP總值327億元。
定價(jià)或成關(guān)鍵
看得出來(lái)，在恒大近幾年的發(fā)展過(guò)程中，啟東項(xiàng)目是最受關(guān)注和爭(zhēng)議的一個(gè)。而如今，這個(gè)項(xiàng)目或許終將“苦盡甘來(lái)”
如此體量的項(xiàng)目，也將成為今年恒大最重要的新推樓盤(pán)，據(jù)恒大人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，雖還未確定具體的開(kāi)盤(pán)時(shí)間、首期貨量及價(jià)格，但可以確定的是屆時(shí)將推出多種類型產(chǎn)品，包括高層及低密度住宅等。
面對(duì)這樣一個(gè)明確指向上海的超大型項(xiàng)目，上海中原研究總監(jiān)宋會(huì)雍表示，這個(gè)項(xiàng)目很明顯就是指著上海來(lái)進(jìn)行銷售的，而此前這樣定位的項(xiàng)目在上海周邊也是有先例的。
其稱，這種上海周邊的項(xiàng)目基本的定位都是從上海吸引買家或投資者，據(jù)中原方面此前統(tǒng)計(jì)，大約30%左右的消費(fèi)者應(yīng)該是來(lái)自上海的投資客。
宋會(huì)雍指出，一個(gè)項(xiàng)目的主力一定要依賴本地的購(gòu)買力，如果太過(guò)依賴外地的消費(fèi)那么風(fēng)險(xiǎn)太大，“畢竟上海不是海南，投資客的比例沒(méi)有那么多”。
宋會(huì)雍認(rèn)為，恒大啟東項(xiàng)目未來(lái)的一個(gè)關(guān)鍵就是看開(kāi)發(fā)商如何激活本地需求，從而形成有效穩(wěn)定的銷售支撐。
上述人士表示，其實(shí)對(duì)于上海人而言，啟東并不具備成為第一居所的條件，一個(gè)最簡(jiǎn)單的因素就是，和同樣為上海周邊地區(qū)的昆山而言，到啟東的過(guò)路費(fèi)要貴的多，而昆山未來(lái)會(huì)實(shí)現(xiàn)與上海的公共交通鏈接，但啟東除了使用私家車之外，目前尚無(wú)其他的公共交通。
“因?yàn)榻煌l件的限制，啟東的投資氛圍弱化，如果外圍投資減少，而啟東本身又沒(méi)有產(chǎn)業(yè)帶，那么這里未來(lái)很難成熟。”宋會(huì)雍稱，除非是買來(lái)準(zhǔn)備將來(lái)養(yǎng)老，否者購(gòu)房者花近百萬(wàn)在啟東購(gòu)房可能并不值得。
在宋會(huì)雍看來(lái)，在一個(gè)月之后，恒大啟東項(xiàng)目入市銷售最為關(guān)鍵的因素將是價(jià)格，“價(jià)格是否有競(jìng)爭(zhēng)力，是否穩(wěn)定將成為這個(gè)項(xiàng)目銷售是否成功的決定因素”。
