“現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了2000多個購物中心，當中有60%到70%都是新的建筑物，現(xiàn)在的二三線城市，比方說像沈陽有40個開發(fā)項目，成都也有60個項目，天津也有40個開發(fā)的項目。”戴德梁行的一位分析人士告訴記者。
有業(yè)內(nèi)人士擔憂，“萬科也好，實際上大部分商業(yè)地產(chǎn)還是社區(qū)內(nèi)的商業(yè)，而且以銷售為主，這個不是真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。”縱觀海外成熟市場，商業(yè)地產(chǎn)是以持有獲取租金為主要收入手段。不同與住宅，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、運作、管理等方便有很高要求。
“很多的城市都慢慢發(fā)展起來，有一些城市是值得進行開發(fā)的，有些不一定是值得的。”
城市規(guī)劃需三思后行
“現(xiàn)在每一個城市政府都在希望打造更多的商業(yè)綜合體，代表一個城市形象工程。”戴德梁行的一位分析人士告訴記者。
由于商業(yè)地產(chǎn)的復雜性高于住宅，前期定位規(guī)劃與建筑設計，往往會決定商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)，目標群體，以及項目的主題特色等。早期商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，不重視前期定位導致失敗案例不少。而商業(yè)地產(chǎn)后期的招商及運營管理也是關鍵因素。
一些城市商業(yè)布局不合理；一些商家業(yè)態(tài)雷同，效益不高；一些大城市高檔的商業(yè)地產(chǎn)項目偏多，而貼近百姓的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點不足。隨著越來越多綜合體的開發(fā)，新奇感覺早已不再。同樣的餐飲、同樣的電影院、同樣的服裝品牌……
另一方面，中國的商業(yè)本身發(fā)展落后，發(fā)展歷史短導致優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源特別少，商業(yè)的品牌就比較少。一個統(tǒng)計，北京是商業(yè)最發(fā)達的城市，北京最好只擁有33.2%的商業(yè)品牌，僧多粥少，招商同質(zhì)化現(xiàn)象會非常嚴重。
“大量的綜合體建設，經(jīng)濟支撐力不夠。當供應量超過市場的消化能力，就會有一大批商業(yè)物業(yè)滯銷堆積，開發(fā)商的資金鏈斷裂，進而引起一連串的連鎖反應。”業(yè)界不無擔憂，隨著大批商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)，可能會出現(xiàn)大量的垃圾大樓，一種是爛尾樓，一種是設計存在缺陷的樓。
“城市綜合體一窩蜂，沒有自己核心的產(chǎn)品，很多東西是無法復制的，但是商業(yè)地產(chǎn)前面有很多不確定因素，誰贏誰輸很難說。”
雖然中國的商業(yè)地產(chǎn)基本上是一個市場所支配的環(huán)境，政府不太干預，但是市場不可能解決所有問題，太多人進去，資源浪費會非常嚴重。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)難度大，需要有一個長期經(jīng)營的心態(tài)，普通的開發(fā)、投資、退出等不專業(yè)性給行業(yè)帶來隱患。
商業(yè)綜合體投資大，一定是要多贏的格局。政府要贏，解決從形象工程到民心工程的一攬子問題；開發(fā)商要贏，能夠獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流保證，取得合理的回報；商家要贏，商業(yè)綜合體是否能經(jīng)營成功最重要的還是商家。
普遍短線操作
商業(yè)地產(chǎn)與其說是地產(chǎn)問題，不如說是金融問題，根本的就是要獲得利潤、賺錢。跟西方相比，中國沒有相應的金融工具，比如大型的房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)投資信托reits等，一般的銀行貸款最長期限也僅為三年。
另一方面，商業(yè)地產(chǎn)需要進行長線投資，短貸和長投的矛盾長期存在。大型的房地產(chǎn)企業(yè)，比如萬達是靠快速滾動回款，華潤是靠母公司輸血，但對于更多的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，并無可借鑒性。
目前商業(yè)地產(chǎn)的投資現(xiàn)狀是，“二三線城市大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商抱有投機而非投資的開發(fā)沖動，因此商業(yè)物業(yè)的銷售比例往往較高，而商鋪這一高銷售價值的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，是很多投機性開發(fā)商最為極大化規(guī)劃的物業(yè)類型。”
另一個不可回避的問題是，“對于很多中小投資者來說，更多的是希望獲得一些比較直接的、比較現(xiàn)實的、比較短期的回報。長期持有對于他們來講，是很難做到的。”而房地產(chǎn)投資行業(yè)中，大型機構投資者的缺乏，也讓商業(yè)地產(chǎn)面臨銷售和持有之間現(xiàn)實的矛盾和壓力。
基于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身的規(guī)律性，對專業(yè)性和對資本的要求相對高，跨入商業(yè)地產(chǎn)這個門檻并不輕松。根據(jù)這個市場的未來和現(xiàn)狀，根據(jù)業(yè)態(tài)體量做好項目的定位，專業(yè)的市場調(diào)研對項目的成功非常重要。“一定是源于市場，而不是閉門造車。”
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