有人說，限購令仍給投資客留了個(gè)后門，那就是商業(yè)地產(chǎn)。

　　限購令之下，樓市多年以來住宅獨(dú)大的市場格局已經(jīng)迅速被打破，借助“不限貸、不限購”的優(yōu)勢，眾多商業(yè)地產(chǎn)順勢吸引了眾多投資客以及部分剛需群體。而不少企業(yè)亦紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)投資，進(jìn)一步催熱商業(yè)地產(chǎn)。

　　因住宅項(xiàng)目受限購的擠壓效應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)一度出現(xiàn)了火爆的局面。對青島而言，這顯然是近十余年，商業(yè)地產(chǎn)最為活躍的一個(gè)時(shí)期。有人笑稱，在商業(yè)地產(chǎn)炒作了多年以后，是樓市調(diào)控讓它看到了“春天”的希望。

　　雖然我們的城市發(fā)展需要寫字樓、商鋪、綜合體作為支撐，但如果沒有對住宅市場的調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會如雨后春筍一般矗立嗎？如果沒有調(diào)控，相信也不會有那么多的企業(yè)需求多元化的發(fā)展，如萬科、綠城、卓越，這些多年來一直專注于住宅開發(fā)的企業(yè)，也不會高調(diào)涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)謀求企業(yè)轉(zhuǎn)型，其背后的原因或許更多應(yīng)該理解為形勢逼人或者順勢而為。

　　總之，當(dāng)被壓抑許久的需求都傾注于商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，市場行情的確看漲，同時(shí)也讓我們看到了一個(gè)限購城市的 “非限購”沖動是多么的強(qiáng)烈。但在高漲間歇，是不是也該反省一下，如此多的商業(yè)項(xiàng)目是否會讓我們的城市消化不良。

　　值得慶幸的是，青島的“非限購”沖動并不強(qiáng)烈，商業(yè)地產(chǎn)也有熱有冷，已經(jīng)找回原有的步調(diào)呈現(xiàn)自然增長的態(tài)勢。畢竟，商業(yè)地產(chǎn)也是樓市的一部分，一榮俱榮，一損俱損。

　　商鋪黃金時(shí)代來了嗎

　　作為商業(yè)地產(chǎn)中的代表性物業(yè)——商鋪，在限購令剛出臺之后，一路呈現(xiàn)出量價(jià)齊漲的發(fā)展態(tài)勢。如今，限購令實(shí)行已一年有余，商鋪是否真如當(dāng)初人們預(yù)計(jì)那樣迎來了黃金時(shí)代？

　　限購初始商鋪扎堆上市

　　去年的春季房展最大的特點(diǎn)無疑是眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整齊亮相，除了大家熟知的證大·大拇指廣場、蘇寧電器廣場、十五大街、鵬利南華、李滄萬達(dá)廣場外，卓越置業(yè)分別攜卓越大廈和卓越·世紀(jì)中心首次亮相，偉東置業(yè)更是三個(gè)項(xiàng)目的商鋪春展聯(lián)動，吸引了眾多有投資需求以及投資置業(yè)者的關(guān)注。

　　許多街鋪規(guī)劃之初都是小區(qū)的商業(yè)配套，因?yàn)橥顿Y回報(bào)高，近年來一直受到投資者的關(guān)注。據(jù)記者了解，去年上半年，這些扎堆上市的臨街商鋪中，即有處在成熟商圈或老城區(qū)內(nèi)的，如偉東樂客城、十五大街、保利里院里，也有處在新地段、新社區(qū)的，如偉東幸福之城、萬科城、萬科金色城品等，可供投資者挑選的余地很大。

　　限購令的出臺，無疑是給商鋪火上澆了一把油，投資商鋪一度成為人們置業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)，而當(dāng)時(shí)在售的商鋪也呈現(xiàn)出了量價(jià)齊漲的態(tài)勢。當(dāng)時(shí)也有業(yè)內(nèi)人士指出，“限購短期之內(nèi)對商業(yè)項(xiàng)目銷售是利好，老百姓投資房產(chǎn)的熱情沒有退卻，在市場多變的環(huán)境下，實(shí)物投資是老百姓穩(wěn)健的選擇，住宅限購后，部分投資資金流向商業(yè)，形成一種漏斗效應(yīng)，短時(shí)間內(nèi)對商業(yè)有促進(jìn)的作用。”

　　高門檻成為投資攔路虎

　　時(shí)間轉(zhuǎn)入2012年，限購政策也已實(shí)行一年多，當(dāng)初炙手可熱的商鋪是否依然火熱呢？據(jù)記者走訪了解，這波商鋪投資熱潮并未持續(xù)多久便出現(xiàn)疲軟，除地段好的一線商鋪外，商鋪成交量開始走低，而是伴隨著社區(qū)的成熟呈現(xiàn)出自然增長的態(tài)勢。

　　“住宅和商鋪時(shí)間上有一個(gè)滯后性，雖然商鋪的投資增長速度比較快，但和住宅相比也會滯后4—5年的時(shí)間，有可能還會更長。”業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，目前街鋪投資資金門檻很高，在市區(qū)買一間不錯(cuò)的臨街商鋪一般要500萬元左右。在李滄東部的偉東幸福之城，目前有社區(qū)步行街商鋪在售，最便宜的鋪面總價(jià)已接近200萬元，而在寸土寸金的李村商圈內(nèi)，偉東樂客城一間臨街商鋪的總價(jià)要在600萬元以上。加之，商鋪投資回報(bào)周期長，特別是新建小區(qū)周邊的商鋪，由于地段還未成熟、人氣也不夠旺，因此市場培育期就更長，這對于中小投資者而言，著實(shí)要承受不小的壓力。

　　因此，商鋪投資地段是關(guān)鍵。通常情況下，大多數(shù)店鋪適合選擇在人流量比較大的街區(qū)，特別是商業(yè)活動比較頻繁，商業(yè)設(shè)施比較密集的成熟商圈，人氣旺盛的地區(qū)才有利于店鋪的日常營運(yùn)。但對于一些新興區(qū)域，由于還處在開發(fā)階段，未來商業(yè)形成存在變數(shù)。此外，項(xiàng)目周邊的交通、配套、規(guī)劃等也是考察的重要指標(biāo)。

　　商圈周邊仍有升值空間

　　據(jù)了解，已成熟的中山路商圈、臺東商圈、香港路商圈和李村商圈四大商圈作為青島的商圈核心地，在原有的基礎(chǔ)上，吸引了更多商業(yè)地產(chǎn)的入駐。以李村商圈為例，李滄是購物中心開發(fā)最為集中的區(qū)域，已知的項(xiàng)目有偉東樂客城、李滄寶龍城市廣場、李滄萬達(dá)廣場、銀座等項(xiàng)目。此外，新近崛起的中央商務(wù)區(qū)、嶗山商圈、雙山-河西商圈等也將吸引更多的項(xiàng)目入駐。如在嶗山區(qū)，證大大拇指廣場和鵬利南華商業(yè)廣場將進(jìn)一步促成商圈的發(fā)展；在新都心，有萬科、卓越以及其他大鱷的鼎力打造；在開發(fā)區(qū)，長江路商圈仍在不斷的擴(kuò)容……如今，各大商圈的“點(diǎn)”“線”“面”結(jié)合，盤起青島商圈的完美結(jié)合。

　　那么，在一個(gè)新商圈區(qū)域買下一個(gè)商鋪，會獲得怎樣的收益？業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，開發(fā)區(qū)長江路商圈、嶗山商圈，以及未來的新都心商圈，與市南區(qū)東部商圈有著非常相似的地方，都有密集的人流，購買者都有本地消費(fèi)者和外來消費(fèi)者等構(gòu)成，在品質(zhì)和定位上也較為相同，偏向于中高端，因此該區(qū)域商鋪的租金回報(bào)率是很高的。

　　不同點(diǎn)是，東部商圈培養(yǎng)時(shí)間已經(jīng)很長，租金收益沒有太大的進(jìn)步空間了，而新商圈，因?yàn)殚_發(fā)時(shí)間較晚，板塊價(jià)值潛力兼具，未來的升值空間、租金回報(bào)空間相當(dāng)可觀。并且，新商圈的商業(yè)定位非常準(zhǔn)確，眾多開發(fā)商希望長期自持物業(yè)獲得長效收益，該區(qū)域的出售商鋪就顯得非常稀缺，這也給未來升值奠定了基礎(chǔ)。

　　商住公寓成了轉(zhuǎn)型利器

　　一紙限購令，讓不少熱衷買房的人失去了購房資格。在低迷的市場環(huán)境下，曾經(jīng)冷門的住宅替代品——商住公寓，卻保持了銷售的熱度。介于商業(yè)和住宅之間的商住公寓產(chǎn)品，當(dāng)前已成為不少住宅開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型的試金石。

　　淡市突圍 地產(chǎn)大鱷齊推商住公寓

　　住宅市場受 “雙限”捆綁制約，無意中催熱了“不限購、不限貸”的商住公寓。和住宅相比，商住公寓40年的產(chǎn)權(quán)曾讓開發(fā)商與購房者對其并不感冒，一度是一種邊緣房產(chǎn)品。但隨著調(diào)控加深，住宅所遭受的禁錮越來越嚴(yán)，開發(fā)商與購房者幾乎同時(shí)將目光轉(zhuǎn)向不限購、不限貸的商住公寓。

　　如今的商住公寓在經(jīng)過了品質(zhì)、戶型、裝修、景觀等方方面面的改良升級后，無論是從購置成本、投資價(jià)值還是居住品質(zhì)，都具備了與住宅產(chǎn)品相媲美的實(shí)力，成為最受購房者青睞的投資、居住的新選擇，為開發(fā)商在慘淡樓市中突出重圍立下戰(zhàn)功。福州北路一項(xiàng)目銷售人員告訴記者，“之前還有不少客戶對40年產(chǎn)權(quán)有所顧忌，但限購政策一出，我們項(xiàng)目的銷售速度比之前幾乎快了一倍，還有業(yè)主是整層購買。”

　　業(yè)內(nèi)人士同時(shí)表示，依托城市綜合體推出的商住公寓產(chǎn)品一般更易受到市場追捧，因?yàn)檫@類項(xiàng)目一般選址在交通便利、商圈成熟的區(qū)域，投資前景樂觀，并且這類項(xiàng)目一般都是由知名開發(fā)商開發(fā)，更易獲得投資者信賴。像萬達(dá)、華遠(yuǎn)、華潤、中鐵、卓越等地產(chǎn)大鱷也不約而同地將商住產(chǎn)品納入到自身的綜合體項(xiàng)目中。

　　過渡置業(yè) 商住項(xiàng)目也傾向剛需群

　　商住公寓的熱銷首先與當(dāng)前市場環(huán)境密不可分，同時(shí)，商住公寓不限購、不限貸、總價(jià)低、地段相對繁華，且兼具投資、自住兩種功用，更由于其商住性質(zhì)成為部分剛需的置業(yè)過渡。從產(chǎn)品特點(diǎn)來看，幾乎所有熱銷的商住公寓不僅都符合小面積、精裝修等特點(diǎn)，而且外部環(huán)境優(yōu)越與否也是決定公寓產(chǎn)品能否熱銷的重要條件。

　　據(jù)之前熱銷的李滄寶龍城市廣場有關(guān)銷售人員透露，許多不被限購的首次置業(yè)者也來購買商住公寓。因?yàn)?，一套小面積的酒店式公寓總價(jià)不到40萬元，許多首次置業(yè)者將它作為過渡性的居所，希望過幾年經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)了之后，再購買首套住宅時(shí)，能享受到住房貸款優(yōu)惠和不受限購政策的影響。

　　可以看出，原本是投資性的商住公寓，但有越來越多的人將它用來自住。為此，還有開發(fā)商特意將商住項(xiàng)目向純居住住宅傾向，位于市北CBD一商住項(xiàng)目的銷售人員告訴記者，“雖然是商住公寓樓，但是我們還是只針對自住人群，會建議購房者買來居住。”據(jù)了解，萬麗海景的酒店式公寓樓也只能用來自住。

　　轉(zhuǎn)戰(zhàn)商住 優(yōu)勢配套吸引投資買家

　　樓市調(diào)控對住宅投資起到了明顯的抑制作用，新政下投資者在住宅市場受限，由于商住公寓不受新政限制的優(yōu)勢逐漸被凸顯放大。像萬科這樣一向?qū)９プ≌袌龅牡禺a(chǎn)大鱷也開始推行多元化的產(chǎn)品，萬科商住公寓i-box項(xiàng)目一度成為脫銷產(chǎn)品。與此同時(shí)，一些原住宅市場投資者明確表示將轉(zhuǎn)向商住兩用的酒店式公寓。

　　對習(xí)慣了投資住宅市場的中小型投資客，商住公寓臨界于商住之間，既具有住宅市場的特質(zhì)，又具備商業(yè)地產(chǎn)的屬性，成為投資者在投資轉(zhuǎn)型期中，最看好的投資產(chǎn)品之一。一位投資者坦言：“一紙限購令讓我們這些住宅投資客亂了陣腳，投資圈內(nèi)很多朋友建議投資商鋪或?qū)懽謽?，但是由于長期一直投資住宅產(chǎn)品，對投資傳統(tǒng)商鋪和寫字樓沒有經(jīng)驗(yàn)，投資商住公寓是比較折中的手法。”

　　記者了解到，目前島城市場上像萬達(dá)廣場、中鐵青島中心、卓越世紀(jì)中心、鵬麗南華利源國際公館、大拇指廣場等項(xiàng)目推出的商住公寓，都是一種既吸收了星級酒店較好的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了商業(yè)綜合體配套優(yōu)勢，與單純的住宅相比無疑更具投資價(jià)值。

　　發(fā)展秘籍 依托繁華商務(wù)區(qū)輻射效應(yīng)

　　成熟商務(wù)區(qū)周邊的商住公寓因?yàn)閾碛蟹€(wěn)定的租客群而受到投資者關(guān)注。例如東部沿海一線以及市北CBD板塊的商住公寓，因擁有高端的商業(yè)配套，租客主要面向國內(nèi)外大企業(yè)駐青機(jī)構(gòu)的高管。而隨著居住人口分布的不斷遷移，商住公寓產(chǎn)品開始向嶗山商務(wù)區(qū)，以及四方、李滄、城陽、開發(fā)區(qū)等區(qū)域擴(kuò)延。

　　據(jù)了解，借助便利交通，李村商圈區(qū)李滄萬達(dá)廣場、蘇寧電器廣場、偉東樂客城等一系列大型商業(yè)項(xiàng)目也都相繼啟動，同時(shí)，當(dāng)?shù)馗笠?guī)模的寫字樓宇群建設(shè)已完成規(guī)劃?？梢灶A(yù)見，嶗山商務(wù)區(qū)的建設(shè)將給當(dāng)?shù)厣套」磔^大的需求空間。

　　寫字樓仍在消化期？

　　自限購政策出臺以來，作為商業(yè)地產(chǎn)主力軍之一的寫字樓市場空置率逐步被稀釋。進(jìn)入2012年，高品質(zhì)寫字樓迎來了久違的供應(yīng)井噴，但高供應(yīng)量意味著將面臨高空置率，寫字樓市場是否還能捧好“非限”地產(chǎn)的金飯碗呢？

　　沿海品質(zhì)寫字樓 保持極高入住率

　　據(jù)了解，自樓市限購政策出臺以來，2011年青島優(yōu)質(zhì)寫字樓市場空置率逐漸被消化，市場平均租金走高，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目連續(xù)提高租金報(bào)價(jià)，寫字樓市場呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的態(tài)勢。據(jù)世邦魏理仕監(jiān)測，截至2011年末，青島優(yōu)質(zhì)寫字樓市場存量達(dá)202萬平方米，其中甲級寫字樓和乙級寫字樓存量分別為61萬平方米和141萬平方米，市場存量主要分布于香港中路和海爾路商務(wù)區(qū)內(nèi)。同時(shí)，該數(shù)據(jù)還顯示，2011年青島優(yōu)質(zhì)寫字樓市場累計(jì)吸納達(dá)13378平方米，顯示了市場較好的租賃需求。

　　“金融業(yè)、外資企業(yè)、資源類企業(yè)是市場吸納的主力。”業(yè)內(nèi)資深人士舉例分析，例如香港中路商務(wù)區(qū)內(nèi)，百勝(中國)入駐香格里拉中心租賃面積為2262平方米，香格里拉中心還吸引了通用電氣、瀚華擔(dān)保、中鐵置業(yè)入、揚(yáng)名物流等優(yōu)質(zhì)客戶入駐；此外，河北銀行、韓國三星等入駐遠(yuǎn)洋廣場；海爾路商務(wù)區(qū)內(nèi)，建設(shè)銀行青島分行入駐天泰金融廣場，占用面積為30485平方米，青島人防設(shè)計(jì)院入駐國發(fā)中心，中冶置業(yè)、泰達(dá)礦業(yè)和華創(chuàng)風(fēng)能等入駐中商國際。

　　另據(jù)記者了解，目前市南區(qū)投入使用的寫字樓平均入住率超過90%；而像海信大廈、新世界數(shù)碼港、國際金融中心等綜合素質(zhì)較高的寫字樓，入住率已接近100%。“相比其他地方來說，國內(nèi)外企業(yè)對香港中路的寫字樓認(rèn)可度很高。”該人士表示，香港中路的高檔寫字樓各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，也是該區(qū)域?qū)懽謽情L期保持高入住率的重要原因。

　　聚合價(jià)值體現(xiàn)租金緩慢上漲

　　有部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于2012年全球經(jīng)濟(jì)的不明朗，預(yù)計(jì)作為寫字樓租戶主力的貿(mào)易企業(yè)和物流企業(yè)在制定擴(kuò)租計(jì)劃時(shí)可能會更謹(jǐn)慎。但目前新增供應(yīng)比較多，2012年乃至2013年寫字樓市場供應(yīng)量將達(dá)到一個(gè)較大的峰值，市場仍需一段時(shí)間消耗，空置率在短期內(nèi)將繼續(xù)維持高位。

　　但戴德梁行分析認(rèn)為，在市場比較平穩(wěn)的前提下，由于新入市的寫字樓項(xiàng)目品質(zhì)都比較高，盡管新增供應(yīng)導(dǎo)致市場空置率上漲，但業(yè)主對租金的收入期待普遍較高，一季度青島市全市甲級寫字樓租金環(huán)比上漲8.97%至每月每平方米111.83元。其中，高品質(zhì)物業(yè)集中的市南CBD的租金環(huán)比上漲9.33%至每月每平方米116.95元，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)寫字樓市場租金將繼續(xù)走高。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，受住宅市場限購政策的影響，商業(yè)地產(chǎn)越來越受到投資者的關(guān)注，再加上未來新增供應(yīng)的寫字樓多是綜合體項(xiàng)目中的一部分，更容易聚合升值。但考慮到如此龐大的集中供應(yīng)，業(yè)主將面臨比較大的招租壓力，或?qū)D壓實(shí)際交易租金的上漲空間，迫使租金漲幅趨緩。

　　新增供應(yīng)量推動 空置率維持高位

　　然而轉(zhuǎn)入2012年，萬邦中心、遠(yuǎn)雄廣場、凱悅中心集中入市，高品質(zhì)寫字樓迎來了久違的新供應(yīng)，三個(gè)項(xiàng)目總計(jì)帶來了153002平方米的辦公面積。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，受較大的新增供應(yīng)量推動，市南CBD的空置率上升至29.85%，與上季度相比環(huán)比上漲 22.97個(gè)百分點(diǎn)，整體空置率也上升至29.27%。

　　記者了解到，自2009年底保時(shí)捷中心完工以來，市南CBD寫字樓市場就一直沒有甲級寫字樓入市。雖然為寫字樓市場補(bǔ)充的新鮮血液，改變連續(xù)兩年無新增項(xiàng)目入市導(dǎo)致的甲級寫字樓供給緊張的狀況，但由于剛?cè)胧械膸讉€(gè)項(xiàng)目對客源的要求比較高，并未出現(xiàn)集中簽約的情況。據(jù)世邦魏理仕預(yù)計(jì)，2012年預(yù)計(jì)約39.5萬平方米優(yōu)質(zhì)寫字樓入市，新增項(xiàng)目主要位于香港中路商務(wù)區(qū)。

　　戴德梁行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前從行業(yè)需求來看，青島由于自身豐富的港口基礎(chǔ)設(shè)施，物流和外貿(mào)類企業(yè)仍主導(dǎo)著寫字樓租賃市場，但由于受到全球經(jīng)濟(jì)嚴(yán)峻形勢的影響，該類企業(yè)在制定擴(kuò)張計(jì)劃時(shí)相對比較謹(jǐn)慎。但大量供給量集中入市必將推高市場空置率水平，同時(shí)也給租賃客戶更多的選擇機(jī)會。