編號2012WG017的東城世博北地塊昨日被萬達(dá)輕松拿下，成交總價14 .015億元，高于底價2150萬，這是東莞中心城區(qū)近5年來推出的最大地塊。

　　據(jù)了解，該地塊將建成包含住宅、商場、寫字樓、五星級酒店在內(nèi)，總建筑面積達(dá)到40萬㎡的大型城市綜合體，成為繼長安萬達(dá)廣場之后，東莞的第二座萬達(dá)廣場。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，引入萬達(dá)的東縱商圈將成長為東莞最高檔的商圈，鴻福商圈將面臨消費力分流的壓力，而東莞五大商圈將迎來差異化競爭。

　　僅萬達(dá)一家參與競買

　　該地塊占地近12.4萬㎡，位于東莞主山社區(qū)。3月底，東莞市國土局發(fā)布出讓預(yù)告，具體紅線圖未出，已經(jīng)引發(fā)諸多猜測。有傳言稱，萬達(dá)早已相中該地塊。

　　5月4日，萬達(dá)在網(wǎng)上出價140150萬元，高于底價2150萬元。截至昨日早上10時競拍截止，只有萬達(dá)一家參與，該地塊毫無懸念被其收入囊中。

　　折合樓面地價3500元/m 2

　　根據(jù)出讓公告要求，萬達(dá)要在四證辦理完畢24個月內(nèi)，將A地塊大商業(yè)中心建成開業(yè)，28個月內(nèi)B地塊的五星級酒店也要建成開業(yè)。而且，項目建成后有8萬平方米的地上商業(yè)面積由萬達(dá)自持經(jīng)營。另外，該地塊還必須配建一座含IMAX廳的大型影院。

　　該地塊占地面積高達(dá)12.39萬㎡，容積率為3.232，將建成超40萬㎡的大型城市綜合體。有業(yè)界人士測算，該地成交總價140150萬元，折合樓面地價3500元/㎡，而對面的星璽廣場此前曾出售部分鋪面，價格已達(dá)到4萬至5萬元/㎡.即使自持物業(yè)不出售，東城萬達(dá)廣場未來的租金收益也“相當(dāng)可觀”。

　　影響

　　東縱商圈施壓鴻福路商圈

　　各方均看好萬達(dá)進(jìn)入后對東縱商圈的影響。天和百貨市場總監(jiān)王煒就直言，位于東城路一帶的東縱商圈無疑將成為東莞最高端的商圈。

　　東莞商業(yè)發(fā)展多年，已形成了東縱商圈、老莞城的西正商圈（運河邊、西城樓一帶）、萬江商圈（以華南M A L L為中心）、南城的鴻福路商圈（延伸到C B D）、和新規(guī)劃的南城中央生活區(qū)C L D商圈。但其中的東縱商圈最為成熟，自1997年零售巨子沃爾瑪進(jìn)駐后，這里就逐漸匯集了各路商業(yè)巨頭：地王廣場、盈峰廣場、天虹百貨、時尚電器等。附近片區(qū)周邊還有東湖花園、雍華庭、金澤花園等數(shù)十個高檔社區(qū)，消費力強勁。2011年年底，定位中高端商業(yè)中心的星河城也開業(yè)，將世界服裝品牌ZA R A和H & M首次引入東莞，未來甚至規(guī)劃建成二期，引入LV等一線品牌。

　　王煒分析，按照東縱商圈目前的體量，已相當(dāng)于深圳的華強北，鴻福路商圈則接近深圳頗有人氣的東門片區(qū)，但兩者引入的商家品牌趨同，有60%的相似性。萬達(dá)進(jìn)入東縱商圈后，將對鴻福路商圈形成壓力，分流部分消費力。不過，幾大東莞商圈也將開始新一輪的競爭分化：東縱商圈以高端消費為主，鴻福路商圈將鎖定中端消費人群，萬江商圈以旅游休閑為主，而在近年沒落的老莞城西正商圈，則需要效仿廣州老荔灣上下九一帶，植入舊城文化因素，才能煥發(fā)“新春”。

　　東莞中原地產(chǎn)研究部研究員韋天使則分析，東莞的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展滯后，無論是高空置率的華南MA L L商圈，還是西城樓商圈都未能達(dá)到期望值，而且各大商圈都是獨立發(fā)展、相互隔離，并未能形成良好的互動促進(jìn)，本地龐大的中高端消費市場更是被廣州、深圳、香港無情瓜分。長期以來，東莞商業(yè)市場既無法留住中高端消費群體，同時低端商業(yè)又過于分散難以經(jīng)營。如何精確定位，營造特色，解決這一難題？像萬達(dá)這類大型城市綜合體，“建成開業(yè)后，挑戰(zhàn)才剛剛開始。”

　　觀察

　　東莞商業(yè)地產(chǎn)迎來“第二春”

　　萬達(dá)加速在東莞跑馬圈地，給東莞商業(yè)地產(chǎn)打了一劑強心針。南都記者了解到，沉寂多年的東莞商業(yè)地產(chǎn)，出現(xiàn)第二輪投資高潮的苗頭。除了萬達(dá)，扎根東莞多年的蘇寧已在暗中尋求機會，而東莞本土企業(yè)也在躍躍欲試。

　　　　萬達(dá)入莞擴張

　　東莞地產(chǎn)行業(yè)發(fā)達(dá)，宏遠(yuǎn)、光大、南豐、富盈等地產(chǎn)企業(yè)在省內(nèi)都具有較高的地位。但長期以來，東莞住宅開發(fā)較為發(fā)達(dá)，商業(yè)地產(chǎn)處于弱勢。2003年左右，東莞出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)的第一輪投資熱潮，華南MA L L、第一國際、地王廣場等項目相繼出現(xiàn)，但喧囂很快過去，華南M A L L和第一國際常年的冷清局面，冷卻了東莞商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情。

　　近年來，隨著住宅調(diào)控日益嚴(yán)厲，商業(yè)地產(chǎn)成為開發(fā)商的“避風(fēng)港”，萬科、宏遠(yuǎn)、富盈等企業(yè)紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但這些商業(yè)地產(chǎn)項目大多體量較小。與此不同的是，萬達(dá)給東莞帶來了“萬達(dá)模式”。它的項目體量龐大，每進(jìn)入一個城市，都被視為極大地加速了當(dāng)?shù)氐某鞘谢M(jìn)程。隨著“三舊改造”的推進(jìn)，東莞政府與萬達(dá)地產(chǎn)進(jìn)行了接觸，希望借助萬達(dá)地產(chǎn)成熟的商業(yè)模式，打造東莞的商業(yè)潮流聚集地。去年，萬達(dá)與東莞簽約，斥資150億在東城、長安、南城、虎門等地建設(shè)30萬-50萬平方米的城市綜合體。今年4月，長安萬達(dá)廣場奠基。昨日，萬達(dá)又毫無懸念地拿下東莞世博“三舊改造”地塊。

　　蘇寧加入暗戰(zhàn)

　　當(dāng)然，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，萬達(dá)并非毫無對手。與“萬達(dá)廣場”類似，蘇寧也做起了“蘇寧廣場”，開始了“去電器化”進(jìn)程。根據(jù)規(guī)劃，到2020年，蘇寧計劃建成300家蘇寧電器廣場和50個大型城市綜合體的蘇寧廣場。如果這一目標(biāo)達(dá)成，在國內(nèi)除了萬達(dá)，蘇寧將罕有敵手。(來源:南方都市報南都網(wǎng))

　　業(yè)內(nèi)人士告訴南都記者，蘇寧早已意圖進(jìn)入東莞商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。為此，蘇寧早已安排人手四處物色地塊。實際上，蘇寧盡管沒有出手競拍世博地塊，但并非無意于此，“蘇寧已經(jīng)與多個鎮(zhèn)街政府接觸，準(zhǔn)備建設(shè)一些物流基地。商業(yè)地產(chǎn)這塊，蘇寧也正在物色地塊。”該人士透露，實際上蘇寧在廣東其他地區(qū)已開始試水商業(yè)地產(chǎn)，“目前傳統(tǒng)電器行業(yè)利潤率太低，蘇寧轉(zhuǎn)而加強了網(wǎng)上銷售，所以上馬物流基地已是勢在必行。而商業(yè)地產(chǎn)對蘇寧來說具有更大的商業(yè)價值，蘇寧不會坐視。”

　　高規(guī)格綜合體陸續(xù)涌現(xiàn)

　　實際上，沉寂多年的東莞商業(yè)地產(chǎn)正在蘇醒，近幾年，各種高規(guī)格的綜合體陸續(xù)涌現(xiàn)。在發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)就有虎門第一大道、長安萬科中心、常平翔龍?zhí)斓貜V場等，在中心城區(qū)則有環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心、民盈廣場、光大黃旗山項目等。業(yè)界人士點評，此次萬達(dá)強勢介入東莞最核心的世博商圈，無疑是一劑強心針，東莞商業(yè)地產(chǎn)正在迎來“第二春”。