近期，釋放新一輪刺激“剛需”入市政策儲備的消息引起了不小反響。盡管該儲備政策主要針對首套房優(yōu)惠政策的常態(tài)化、制度化，最終目的是建立一套保證合理、非投機投資住房消費的長效政策機制，但還是引起了相關人士和機構的擔憂，投資性需求會不會借道政策優(yōu)惠登堂入室，房價會不會因為刺激政策的實施而再次上漲？

　　上述諸多擔憂不無道理，2008年底刺激“剛需”的政策確實引發(fā)了投資性需求的膨脹和房價的報復性反彈，問題的關鍵是如何界定“剛需”刺激政策的覆蓋范圍。事實上，不管是研究鼓勵“剛需”的刺激政策，還是研究鼓勵非投資投機住房消費的刺激政策，不外乎在首次購房需求和改善性購房需求中做文章。

　　首次購房需求毫無疑問應當獲得政策支持，關鍵是此前被限購、限貸所凍結(jié)的部分改善性需求是否應該被納入此次刺激政策的范疇。按道理講，住房需求必然會隨著收入增加和生活質(zhì)量提升而不斷升級，新房換舊房、大房換小房和為父母購房、為子女買學位房、為生活休閑和旅游度假購房等等改善性需求將不斷增長，這些都應屬于“剛需”或非投資投機性住房消費。但是，投資性需求和改善性需求在購房時是難以區(qū)分的，只能在購買后房屋的具體用途上區(qū)分，即自住還是出租或出售以尋求短期或長期的增值收益。即便屬于改善性需求的，也可能會由于隨后的出售或出租行為而有意或無意地轉(zhuǎn)變成投資或投機性需求。因此，我們無法在購房資格或優(yōu)惠準入的環(huán)節(jié)區(qū)分改善性需求和投資性需求，問題的關鍵是控制房價上漲預期導致的投資欲望。目前，主要城市房價盡管有所回調(diào)但降幅非常有限，動態(tài)看處于2009年以來快速上漲后的高位平穩(wěn)階段，在未來一段時期內(nèi)，房價再次上漲的驅(qū)動力和反彈的壓力依舊存在，改善性需求確實需要支持但目前還不具備條件。如果將改善性需求也納入此次政策優(yōu)惠覆蓋的范疇，2009-2010年投資性購房盛宴和房價報復性反彈的一幕將會又一次上演。