地王樓盤定價遭遇尷尬

　　豪宅市場的降價潮也觸動著曾經(jīng)高價奪下“地王”的開發(fā)商，一些“地王”項目樓盤還未上市就先遭遇定價尷尬局面。

　　2009年中海地產(chǎn)在上海奪下的長風“地王”項目預計4月底入市銷售，該“地王”項目定名為中海紫御豪庭。雖然銷售價格尚未對外公布，不過有知情人士透露，公寓定價可能在3.5萬至4萬元/平方米，相比中海拿地之初預計的7萬元/平方米的均價折讓近一半。

　　2009年7月31日，中海地產(chǎn)以70.6億元奪下長風“地王”，成為當時全國總價地王，溢價率高達129%，總建筑面積為31.2637萬平方米，樓板價達22409元/平方米。在拿下該項目時，樓板價格與周邊二手房的價格基本持平。



中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，時隔三年之后，目前長風板塊在售的新房，如象源麗都的報價在30000元/平方米左右。周邊二手房的價格則普遍在20000—25000元/平方米。而根據(jù)2009年中海地產(chǎn)發(fā)布的公告顯示，該項目總體投資將達到103億元，由此推算建成樓盤的樓板價將達33000元/平方米。

　　“如果從公寓當前的定價來看，這個地塊很難賺錢。”這位知情人士表示，如何定價已經(jīng)成為中海紫御豪庭上市的關鍵，而從中海地產(chǎn)之前在各地的降價行為分析，該樓盤的定價應該不會太高。

　　在豪宅市場紛紛降價的背景下，“地王”項目放低身份，降價出貨已成為常態(tài)。在經(jīng)歷長達9個月的零銷售記錄后，位于上海市松江區(qū)的別墅項目佘山瓏原今年推出6折優(yōu)惠，折后單價從原來的50000元/平方米降到31000元/平方米左右。而在2010年初，招商地產(chǎn)和萬科以17.16億元聯(lián)合拍下該項目所在地塊時，樓板價高達16378元/平方米，成為松江區(qū)的單價“地王”。

　　而中建總公司2009年12月以3.25萬元/平方米的樓板價，總價37.2億元取得的上海新江灣城地塊，為當時國內(nèi)單價最貴宅地。目前該項目中建大公館開盤半年只賣出7套，如今其單價從開盤時的12萬元/平方米直降到3—6萬元/平方米。該項目內(nèi)部人士透露，此番降價之后，部分房源已經(jīng)無錢可賺，項目預期收益大幅縮水。

　　上海市嘉定區(qū)曾經(jīng)的南翔“地王”項目—新城公館，去年11月開盤即遭遇市場低迷，為回籠資金低價甩賣，均價僅為1.9萬元/平方米。而2009年12月，上海新城萬嘉房地產(chǎn)有限公司以9.53億元拿下嘉定區(qū)的該地塊時，樓板價為13199元/平方米，成為當時該片區(qū)的最高樓板價，實際項目售價已接近開發(fā)商項目成本價。

　　而一些遲遲不愿意降價的“地王”項目則銷售緩慢，幾乎無人問津。金地集團2010年在上海拿下的項目佘山天境，目前售價在45000元/平方米左右，自去年1月開盤至今，銷售持續(xù)低迷。而2009年深圳的總價地王觀瀾橫坑某地塊被金地集團以24.4億元拿下后，開發(fā)成高端項目，別墅和洋房的均價分別為3.5萬元/平方米和2.5萬元/平方米，目前銷售并不理想。

　　價格仍存下降空間

　　目前豪宅價格的大幅下跌，讓昔日“地王”的命運增添變數(shù)。延遲上市、拖延開工甚至轉賣，成為一些“地王”項目的無奈選擇。

　　鏈家地產(chǎn)對2008年以來北京樓面地價前十位的住宅項目監(jiān)測，自2011年3月起，已有5個項目入市銷售，而另外2個項目也會在近期入市。保利東郡苑、如緣居南里、保利望京苑、中海九浩苑和遠洋天著景園等5個已入市項目中，住宅的平均銷售價格為36776元/平方米，截至4月中旬，這些項目平均簽約率僅26%。

　　而北京幾個著名的“地王”項目，如2010年3月北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)公司以17.6億元的價格拿下的薊門橋“地王”項目，后來無奈轉賣。該項目被保利地產(chǎn)接手后，由于盈利前景存在不確定性，目前仍遲遲未能開工。朝陽區(qū)大望京1號地塊，2010年3月被遠洋地產(chǎn)以40.8億元奪得，樓面價超過2.7萬元/平方米，創(chuàng)下當時北京成交地塊單價之最。目前該項目上市日期一再推遲，預計今年五六月份可能上市。

　　而廣州市場今年將有15塊“地王”項目上市銷售，住宅總供應面積達397萬平方米，相當于廣州去年近一半的新盤成交量。廣州當?shù)夭糠珠_發(fā)商表示，一些資金充足、項目較少的房企，通常會采取拖延的辦法，熬過目前的樓市困境。從目前來看，廣州“地王”項目直接退地可能性不大，如果有企業(yè)因資金問題難以繼續(xù)開發(fā)，可能通過尋求并購等方式繼續(xù)生存。

　　21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心分析指出，已推出的“地王”級樓盤存在較為明顯的共同點：項目多為大面積戶型房源，因目前樓市受限購令影響，投資投機需求基本被擠出市場，這些“地王”項目的特點則與樓市調控下的主流購房需求相背離。在今年樓市調控政策不變的背景下，為了能搶奪更多的市場份額，豪宅之間的價格戰(zhàn)不可避免，預計未來豪宅價格仍存在下降空間。