“2020年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的收入比重將降到50%以下，徹底實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。”4月22日，王健林在接受媒體采訪時(shí)說。

　　然而，截至2011年底，大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬達(dá)”）已經(jīng)在全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的61個(gè)重點(diǎn)城市投資建設(shè)了87個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，其中已開業(yè)49個(gè)。

　　同時(shí)，萬達(dá)董事長(zhǎng)王健林在公司內(nèi)部會(huì)議上高調(diào)宣稱，要在2015年超越美國(guó)西蒙公司，成為全球不動(dòng)產(chǎn)公司的老大，要在10年內(nèi)成為真正的跨國(guó)公司。

　　穩(wěn)坐商業(yè)地產(chǎn)頭把交椅、野心勃勃的萬達(dá)，緣何要降低商業(yè)地產(chǎn)比重？它又走過了怎樣的擴(kuò)張之路？

　　探索訂單地產(chǎn)操作體系

　　1988年，年僅34歲、時(shí)任大連市西崗區(qū)人民政府辦公室主任的王健林，轉(zhuǎn)任負(fù)債幾百萬、瀕臨破產(chǎn)的大連市西崗區(qū)住宅開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“西崗開發(fā)”）總經(jīng)理。

　　4年后的1992年，西崗開發(fā)啟動(dòng)股份制改造，成立大連萬達(dá)股份有限公司（萬達(dá)前身）。隨后憑借成功運(yùn)作萬達(dá)足球，王健林和他所執(zhí)掌的萬達(dá)一夜成名，而真正使萬達(dá)成為眾多城市爭(zhēng)相拉攏的招商對(duì)象，則緣于2000年大力進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。

　　“2000年，萬達(dá)在長(zhǎng)春與沃爾瑪合作的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，堅(jiān)定了萬達(dá)在全國(guó)范圍內(nèi)做大型購(gòu)物中心的決心。2001年下半年，萬達(dá)就把商業(yè)地產(chǎn)這塊業(yè)務(wù)分離出來，專門成立了一個(gè)大連萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)開發(fā)管理有限公司。”王健林在接受媒體采訪時(shí)說。

　　2001年底，萬達(dá)開始在長(zhǎng)春試水它的第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目—長(zhǎng)春購(gòu)物中心，但是僅與沃爾瑪?shù)淖饨鹫勁芯瓦M(jìn)行了6個(gè)多月。而且該項(xiàng)目?jī)H僅是個(gè)單店，萬達(dá)集團(tuán)隨后建設(shè)的綜合購(gòu)物中心一般都有6－8個(gè)主力店，這讓王健林意識(shí)到效率的低下和時(shí)間的漫長(zhǎng)。

　　經(jīng)過摸索和商討，萬達(dá)與合作伙伴達(dá)成共識(shí)，形成了以“聯(lián)合協(xié)議、共同參與、平均租金、先租后建”為主要內(nèi)容的“訂單地產(chǎn)”操作體系。截至2004年，萬達(dá)已經(jīng)和全球15家跨國(guó)企業(yè)（其中有8家是世界500強(qiáng)）簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，協(xié)議中約定了包括目標(biāo)城市的選擇、面積的要求、租金條件等。在開工之前，萬達(dá)要與合作伙伴先簽署協(xié)議，然后再投入建設(shè)，這樣便可以降低建成之后的承租風(fēng)險(xiǎn)。

　　兩年多后，萬達(dá)已經(jīng)在中國(guó)同時(shí)發(fā)展15個(gè)購(gòu)物中心。2003年底建成的沈陽萬達(dá)廣場(chǎng)，共有500間精品商鋪，竣工前就已被350多個(gè)業(yè)戶用6萬元/平方米的天價(jià)買下。2004年，武漢江漢路萬達(dá)廣場(chǎng)也順利開業(yè)。

　　第三代萬達(dá)廣場(chǎng)遍地開花

　　然而從2004年開始，萬達(dá)卻陷入了糾紛的漩渦，雖然提出了“訂單地產(chǎn)”等商業(yè)地產(chǎn)的金科玉律，同時(shí)推出了萬達(dá)第一代和第二代購(gòu)物中心，但是其項(xiàng)目卻問題頻出。

　　2004年春節(jié)前，沈陽萬達(dá)廣場(chǎng)開門營(yíng)業(yè)，由于人流過少，兩個(gè)月后便開始停業(yè)。此后近3年的時(shí)間里，廣場(chǎng)幾次更換職業(yè)經(jīng)理人，更換經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)方向，但都沒有引來人氣，經(jīng)營(yíng)陷入停頓。

　　商鋪購(gòu)買者因此認(rèn)為，萬達(dá)廣場(chǎng)的整個(gè)商業(yè)氛圍，與萬達(dá)銷售廣告中的宣傳內(nèi)容不符，涉嫌合同欺詐。2004年下半年，超過50名的沈陽萬達(dá)廣場(chǎng)業(yè)主以“銷售欺詐”為由起訴萬達(dá)，并進(jìn)而向法院提出撤銷購(gòu)房合同的要求。

　　“萬達(dá)2004年憋得夠嗆，差點(diǎn)沒挺過去。”王健林在接受媒體采訪時(shí)坦言。2004-2006年，萬達(dá)進(jìn)入了調(diào)整期，萬達(dá)的一些嘗試既沒有獲得市場(chǎng)認(rèn)可，也沒有引來資本的關(guān)注。到了2006年，萬達(dá)在反復(fù)權(quán)衡后，與沈陽市政府最終作出了“收回商鋪，拆除重建”的決定。隨后通過談判回購(gòu)商鋪，并取得了近八成業(yè)戶的同意。

　　“過了2006年，忽然感覺什么都順了，像爬過一個(gè)陡坡，面前是一片平坦的高原。”王健林在接受媒體采訪時(shí)說。這一年，萬達(dá)將運(yùn)營(yíng)總部搬遷至北京，基于城市綜合體概念的第三代萬達(dá)廣場(chǎng)在寧波鄞州也一炮打響，萬達(dá)基于低地價(jià)、核心區(qū)位、訂單式招商等成體系的產(chǎn)業(yè)鏈整合優(yōu)勢(shì)，設(shè)計(jì)出了高度集權(quán)的快速?gòu)?fù)制模式。隨后在上海新興地段推出的五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)，也獲得了巨大成功，開業(yè)幾年后，五角場(chǎng)商場(chǎng)就成為了“與徐家匯[11.26 0.90% 股吧 研報(bào)]南北齊名”的著名商圈。

　　“萬達(dá)的商業(yè)模式是快買、快干、快竣工。”王健林1月20日在萬達(dá)集團(tuán)的2011年會(huì)上稱。從最初拿地、正式動(dòng)工，項(xiàng)目品牌宣傳，到項(xiàng)目建設(shè)完工、萬達(dá)只需要18個(gè)月的時(shí)間，部分項(xiàng)目甚至只需要一年的時(shí)間，“萬達(dá)速度”也成為業(yè)內(nèi)的一個(gè)奇跡。

　　王健林曾透露，在萬達(dá)，有國(guó)內(nèi)唯一的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)院，承接一個(gè)項(xiàng)目前，拿地成本、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、建設(shè)費(fèi)用、招商租金全部都要事先做好預(yù)算，“我們有精準(zhǔn)的模型，誤差能控制在1萬元以內(nèi)”。

　　萬達(dá)已經(jīng)形成自己特有的商業(yè)模式，被稱為“商業(yè)地產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈模式”。所謂全產(chǎn)業(yè)鏈，即萬達(dá)自己選定目標(biāo)地塊、競(jìng)標(biāo)并設(shè)計(jì)開發(fā)，然后通過出售配套的寫字樓及物業(yè)獲得絕大部分銷售收入，而在其自主運(yùn)營(yíng)的萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，萬達(dá)會(huì)借助自己多年發(fā)展積累下來的零售、美食、休閑、文化、娛樂、度假、高端酒店等所有消費(fèi)行業(yè)資源優(yōu)勢(shì)[2202.75 0.13%]，或出租、或自營(yíng)。其中，自營(yíng)主要集中在電影院線和高端酒店管理。

　　“萬達(dá)廣場(chǎng)基本上是開一個(gè)火一個(gè)，2005年以來租金、物業(yè)管理費(fèi)的年收繳率都在99%以上。”王健林在2009年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)年會(huì)上自豪地說，這讓萬達(dá)擁有了對(duì)政府推廣的資本，萬達(dá)90%的商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目都來自各個(gè)地方政府的邀請(qǐng)。

　　因此萬達(dá)的拿地價(jià)格極低，以寧波鄞州萬達(dá)廣場(chǎng)為例，萬達(dá)拿下的21萬平方米的農(nóng)田地塊，其地價(jià)近乎為零。后來因?yàn)槿f達(dá)商城的成功，鄞州新城的整體地價(jià)迅速升溫。而上海五角場(chǎng)萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)開業(yè)之前，五角場(chǎng)當(dāng)?shù)氐臉敲娴貎r(jià)不到4000元／平方米，萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)后，樓面地價(jià)漲到了1.6萬元／平方米。

　　在2008年的樓市低潮期，萬達(dá)逆勢(shì)抄底，先后在成都、上海、唐山等地連續(xù)出手。僅僅2008年第四季度，萬達(dá)就投入了50多億元用于增加項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。而2009年，擴(kuò)張的步伐更快，在武漢、吉林、天津、長(zhǎng)春、合肥、福州等城市都投入巨資。2009年底，萬達(dá)已經(jīng)在全國(guó)50余座城市締造了27座城市中心，包括8家五星級(jí)酒店，持有物業(yè)面積超過1000萬平方米。

　　截至2011年底，萬達(dá)已經(jīng)在全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的61個(gè)重點(diǎn)城市投資建設(shè)了87個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，其中已開業(yè)49個(gè)，同時(shí)還在運(yùn)營(yíng)26家五星級(jí)或超五星級(jí)酒店。今年還計(jì)劃新開業(yè)17個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)和大連萬達(dá)中心，新運(yùn)營(yíng)8家五星級(jí)或超五星級(jí)酒店。

　　王健林在1月20日的2011年公司年會(huì)上宣布，2011年，萬達(dá)集團(tuán)總資產(chǎn)1950億元，同比增長(zhǎng)40%；收入1051億元，同比增長(zhǎng)43%。

　　“2012年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司新增持有物業(yè)面積達(dá)380萬平方米，到今年年底，萬達(dá)累計(jì)持有物業(yè)面積約1300萬平方米，位列全球不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)第四，2013年將持有物業(yè)面積近1700萬平方米，成為全球不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)第二。”王健林在年會(huì)上高調(diào)宣布，“按目前速度發(fā)展下去，萬達(dá)的不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模將在2015年超過排名第一的美國(guó)西蒙公司，成為全球不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的老大。”

　　開辟文化旅游新戰(zhàn)場(chǎng)

　　在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域所向披靡的萬達(dá)，也開始在新的領(lǐng)域發(fā)力，在萬達(dá)集團(tuán)現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)架構(gòu)中，共分為商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、百貨業(yè)和酒店業(yè)五大體系。

　　自2008年至今，由萬達(dá)牽頭，聯(lián)合中國(guó)泛海、聯(lián)想控股、內(nèi)蒙古億利資源集團(tuán)、遼寧一方等大型企業(yè)的“投資聯(lián)盟”，已經(jīng)多次進(jìn)軍旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，斥資將近1700億元。

　　這個(gè)“投資聯(lián)盟”迄今公開的項(xiàng)目包括：2009年8月簽約的200億元的長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)；2010年6月簽約計(jì)劃在瑯岐、武夷山投資開發(fā)的大型綜合旅游地產(chǎn)項(xiàng)目；2010年9月初簽下的總投資500億元的大連金石國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目；以及2010年9月簽下的150億元總投資額的“西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目”。此外，萬達(dá)在武漢的城市綜合體項(xiàng)目中也包含了旅游地產(chǎn)的部分—武漢東湖中央文化旅游區(qū)，總投資約500億元。

　　其中，萬達(dá)首個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目—長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)，其住宅項(xiàng)目長(zhǎng)白山明珠，已于2010年9月開始對(duì)外預(yù)售，2011年年底其一期已對(duì)外正式運(yùn)營(yíng)。而總投資500億元的大連金石國(guó)際旅游度假區(qū)，于2011年上半年開工，將于2013年建成開業(yè)。西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)占地6平方公里，150億元的總投資額讓其成為西南地區(qū)投資額最大的旅游地產(chǎn)，于2010年底開工，2013年主要文化旅游項(xiàng)目建成開業(yè)。而同樣投資500億元的武漢東湖中央文化旅游區(qū)計(jì)劃于2012年基本建成開業(yè)。

　　“從第一代產(chǎn)品到第二代訂單地產(chǎn)，甚至第三代城市綜合體，這些商業(yè)模式是我們創(chuàng)造的，但是也是別人可以模仿的。”王健林表示，這逼得我們必須不斷地去創(chuàng)新，從3年前萬達(dá)逐漸向文化和旅游方面轉(zhuǎn)型，兩年以后也許大家看到的又是一個(gè)完全不同的萬達(dá)，“一個(gè)建立在商業(yè)地產(chǎn)上以文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈模式。”

　　近幾年的大手筆投入，讓萬達(dá)逐漸在商業(yè)地產(chǎn)之外開辟了一片新戰(zhàn)場(chǎng)，并通過在2010年的集中大規(guī)模投資，使旅游地產(chǎn)正式成為萬達(dá)集團(tuán)一個(gè)“拿得出手”的產(chǎn)業(yè)。

　　4月22日，在武漢參加中國(guó)綠公司年會(huì)的王健林在接受媒體采訪時(shí)指出，萬達(dá)集團(tuán)將加大在文化和旅游領(lǐng)域的投資，儲(chǔ)存未來十年的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并在2020年徹底實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。 “2020年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的收入比重將降到50%以下，徹底實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。”他說。