據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，在監(jiān)測的50家上市房企中，有24家房企出現(xiàn)融資行為，包括自身以及全資子公司的信托融資、銀行貸款、出讓股權(quán)等境內(nèi)境外等不同方式，獲得的資金超過700億元。
聯(lián)昌國際證券香港有限公司副總裁胡繼中在接受記者采訪時證實，開發(fā)商自去年5月以后一度停止企業(yè)債券的海外融資，但今年1月份開始又頻繁發(fā)債，海外對房企未來前景變得趨于樂觀，對企業(yè)現(xiàn)金流也沒那么擔心，這主要是國家貨幣政策放松以及開發(fā)商良好的銷售業(yè)績。
渣打銀行在清明節(jié)前對內(nèi)地開發(fā)商的調(diào)研亦證實，盡管開發(fā)商融資環(huán)境仍然寒冷，但尚未冰凍。大型開發(fā)商比較容易獲得內(nèi)地銀行信貸，而銀行對中小開發(fā)商的放貸仍然非常保守。開發(fā)商的融資成本也趨于下降。
樓市流動性出現(xiàn)緩解
央行報告顯示，3月份新增人民幣貸款1.01萬億元，同比去年增加3320億元，大幅超出市場預期，創(chuàng)出14個月新高；第一季度新增貸款規(guī)模達2.46萬億元，略超去年同期。
潘石屹認為，這是銀根松動的標志。他說自己深刻感受到這一變化。“SOHO中國主要是投資型物業(yè)，銀根的緊縮對我們的銷售影響很大。由于1月份銀根緊縮厲害，SOHO中國只賣了不到一個億，2月也只賣了4個億，而3月就銷售了11個億，這說明3月銀根已經(jīng)松動了。”
中原地產(chǎn)分析師劉淵稱，從他們能監(jiān)測到的數(shù)據(jù)看，近期房企融資一向緊張的環(huán)境有所緩解，除了原有的海外融資，也有國內(nèi)融資。比如萬科近期有幾筆國內(nèi)銀行貸款和信托融資。劉淵認為，這與準備金率下調(diào)、整體流動性放松有關(guān)。“市場上錢多了，盡管對開發(fā)商沒有直接利好，但間接利好。雖然開發(fā)商不能直接拿到，不過總比總量都沒有的時候好，因為總會有間接渠道。”劉淵認為。
記者統(tǒng)計，以3月份開發(fā)商融資方式來看，多元化趨勢十分明顯。包括銀團貸款、擔保貸款、信托貸款、優(yōu)先票據(jù)、股權(quán)質(zhì)押貸款等。
SOHO中國執(zhí)行總裁閆巖對記者表示，由于開發(fā)貸需要委托支付，是由銀行直接支付給施工單位，而不能直接到開發(fā)商賬戶上，這阻礙了開發(fā)商進行開發(fā)貸的積極性。目前開發(fā)貸已非開發(fā)商融資的第一選擇。
值得關(guān)注的是，從融資渠道上看，海外融資再度受到開發(fā)商青睞。最近龍湖簽訂的一筆24.3億港元銀團貸獲得超額認購，而龍湖原計劃融資20億港元。
近期的海外融資案例包括，中國海外發(fā)展發(fā)行的五年期5億美元債券2月16日在港交所掛牌，票面利率為4.875%；2月17日，瑞安房產(chǎn)完成4億美元的優(yōu)先票據(jù)發(fā)行；2月29日，新鴻基地產(chǎn)宣布，擬向?qū)I(yè)投資者發(fā)行4億美元，于2022年到期的債務(wù)工具；和記黃埔亦在不久前宣布，在年初發(fā)行的15億美元債券的基礎(chǔ)上增發(fā)不超過10億美元；九龍倉也宣布發(fā)行6億美元的擔保票據(jù)。
胡繼中稱，海外融資包括銀團貸款、發(fā)債和配售。而海外融資的最大優(yōu)勢是可以不受具體項目限制，而且一般是美元，還可以享受3-7年間美元貶值的好處。只是換匯方面要花時間。
據(jù)龍湖有關(guān)介紹，本次銀團貸款的幣種包括港幣和美金，所貸資金可以在境外支付安排，由于國內(nèi)各地均有招商引資的任務(wù)，匯入境內(nèi)是以新設(shè)項目資本金的方式進入。
在境內(nèi)銀行市場，也呈現(xiàn)出資金優(yōu)先流向低風險客戶的趨勢。龍湖地產(chǎn)旗下的北京大興項目近日獲得19億元開發(fā)貸款，利率僅較基準利率上浮10%。
胡繼中稱，銀團貸款的優(yōu)勢是利率低。另外，今年發(fā)債的成本較往年略有上升但并不明顯，這也是開發(fā)商愿意接受海外融資的原因。
陽光厚土商業(yè)地產(chǎn)基金執(zhí)行董事陳方勇也感受到了目前國內(nèi)資本成本也在呈下降趨勢，“至少現(xiàn)在信托和地產(chǎn)基金談的成本在降，下降了2個百分點左右。”
渣打銀行調(diào)研報告也證實，開發(fā)商融資成本也已從上期報告時的高點回落。現(xiàn)在工程項目開發(fā)的銀行貸款平均利率為9.2%，而去年10月為9.9%；信托公司平均利率為17.2%，亦低于去年10月份的20%。值得注意的是，已經(jīng)開始有8家受訪公司表示下兩個月獲得銀行貸款會更容易。
房企資金困境未根本改善
閆巖上述關(guān)于開發(fā)商融資方式解釋的言外之意是，目前開發(fā)商所做的多元化融資，只是為了更方便還舊債。閆巖稱，開發(fā)商融資環(huán)境好轉(zhuǎn)并不大。從銀行的角度看，由于宏觀調(diào)控沒有放松，銀行并沒有全面看好房地產(chǎn)，只是愿意給資信好、項目質(zhì)量高的房企貸款。
也有銀行業(yè)內(nèi)人士分析表示，在當前房地產(chǎn)調(diào)控深入、銀根定向緊縮的背景下，能取得類似龍湖等放貸規(guī)模和利率水平的開發(fā)企業(yè)仍然屈指可數(shù)，注定只能是個案。
陳方勇也表示，盡管他感受到資金成本在下降，但資金對開發(fā)商和項目更挑了。一方面擔心兌付風險，另一方面對大勢又開始看好。潘石屹稱，對于住宅開發(fā)商而言，對資金影響最大的仍然是限購政策，目前開發(fā)商資金還是非常緊張。
渣打銀行調(diào)查的30家開發(fā)商中，有25家認為今年二、三季度開發(fā)商將因大量信托貸款還款而面臨嚴重的現(xiàn)金緊缺；有14家受訪公司已聽說有開發(fā)商拖欠銀行或者信托公司的貸款。渣打銀行分析師申嵐稱，拖欠貸款的情況正在發(fā)生，不過，開發(fā)商缺錢更多是拖延付款給供貨商、市政府，而不愿意拖延銀行和信托貸款， 因為這樣會產(chǎn)生不良的信用記錄。
記者在前不久杭州金星房地產(chǎn)破產(chǎn)事件中也發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商除了有轉(zhuǎn)移應該由銀行監(jiān)管的部分銷售款行為以外，還拖欠了建筑商等建筑費用。
據(jù)花旗銀行提高的數(shù)據(jù)顯示，華潤目前可支配現(xiàn)金為152.68億港幣，但短期到期債務(wù)卻達220.73億港幣，短期到期債務(wù)與現(xiàn)金比高達144%；寶龍地產(chǎn)目前可支配現(xiàn)金是18.19億港幣，但其短期債務(wù)卻達24.36億港幣，短期到期債務(wù)與現(xiàn)金比高達134%；此外遠洋、富力、仁恒、世茂、雅居樂、保利香港等企業(yè)的短期到期債務(wù)與現(xiàn)金比均超過100%。
胡繼中稱，目前開發(fā)商所做的融資主要是為了還債。閆巖透露，繼4月17日宣布以21.4億元收購綠城上海天山路項目后，SOHO中國不排除繼續(xù)與綠城洽談收購合作的可能。
鏈家市場研究部陳雪稱，大量的負債對于房企仍是重壓，去年高企的融資成本帶來的影響將在今年體現(xiàn)。今年房企對資金的渴求，或成為在歷次調(diào)控以來最為緊迫的一年。
陳雪認為，當前銀行放貸資金充足的利好條件可能只對一小部分房企有具體意義，多數(shù)開發(fā)商融資難度并不比去年低多少。很多二線甚至一線城市的中小型房企，信貸資質(zhì)不斷下滑，申貸難度增加。“在目前的融資環(huán)境下，中小房企只有更多依賴于銷售回款，或是通過出售股權(quán)等資金騰挪的方式來解決資金問題。預期多數(shù)房企仍會積極擴大銷售，以價換量仍不可避免。”
免責聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
