很多開(kāi)發(fā)商和記者們問(wèn)，現(xiàn)在購(gòu)房者的心態(tài)是什么?我認(rèn)為：“許多購(gòu)房者心中最為“糾結(jié)”的問(wèn)題依然是：如果買(mǎi)了房，房?jī)r(jià)又跌了怎么辦?如果現(xiàn)在不買(mǎi)，回頭房?jī)r(jià)再漲上去不就更慘了?”

        我認(rèn)為，其實(shí)，購(gòu)房者前幾年也是如此。2008年，隨著樓市調(diào)控不斷深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低潮期，在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)作用下，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間也博弈了相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。然而，正當(dāng)人們猶豫著要不要買(mǎi)房的時(shí)候，2009年宏觀調(diào)控的轉(zhuǎn)向使得房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長(zhǎng)。至2010年年初，許多錯(cuò)過(guò)了買(mǎi)房時(shí)機(jī)的購(gòu)房者扼腕長(zhǎng)嘆，后悔沒(méi)有在樓市的低潮期抓住“最后的機(jī)會(huì)”。而2012年，在嚴(yán)格的樓市調(diào)控之下，類似2008年的機(jī)會(huì)似乎又來(lái)了，然而在房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)回落、調(diào)控步步發(fā)力的背景下，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的傳統(tǒng)心態(tài)同樣也在發(fā)酵著。

        目前樓市新消息頻頻，從中央明確表態(tài)要保證首套住房貸款到分城市公積金的額度提升;從上海等地上調(diào)普通住房標(biāo)準(zhǔn)到首套房利率恢復(fù)基準(zhǔn)利率，另又有存款準(zhǔn)備金率將二次下調(diào)的傳言……有關(guān)首套房貸利率是否會(huì)下調(diào)、調(diào)控政策是否會(huì)放松、房?jī)r(jià)還能降多少、現(xiàn)在是不是買(mǎi)房時(shí)機(jī)等問(wèn)題備受關(guān)注。俗話說(shuō)“春江水暖鴨先知”。春節(jié)后，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)、地方微調(diào)蠢蠢欲動(dòng)、各種降價(jià)優(yōu)惠“漸欲迷人眼”，已讓人樓市回暖想入非非。樓市已經(jīng)回暖了?購(gòu)房者是否迎來(lái)了入手良機(jī)?“抄底”時(shí)機(jī)是否就在眼前?

        許多購(gòu)房者和記者追問(wèn)我：“如果現(xiàn)在不買(mǎi)房，今年還有什么好的入市時(shí)機(jī)?”，我認(rèn)為：“一般來(lái)講，每年1月份是樓市的傳統(tǒng)淡季，2月份樓市受到春節(jié)影響，也難有作為。到了3月份，地產(chǎn)商會(huì)靜下來(lái)思考一年的營(yíng)銷策略，特別是策劃如何啟動(dòng)今年第一波營(yíng)銷。4月份的清明節(jié)，同樣是樓市淡季。所以往年，樓市第一個(gè)熱銷高峰會(huì)出現(xiàn)在“五一”節(jié)前后。今年情況有所不同，春節(jié)是1月底，清明節(jié)是4月初，中間間隔2個(gè)月的時(shí)間，這個(gè)間隔期過(guò)長(zhǎng)，無(wú)疑給3月份樓市“小高峰”創(chuàng)造了良好時(shí)機(jī)。

        第一波攻勢(shì)過(guò)后，樓市需要大約2個(gè)月的時(shí)間進(jìn)行“消化”。由于不少樓盤(pán)去年的存貨不少，今年“五一”“黃金周”會(huì)出現(xiàn)樓市出貨高峰期，屆時(shí)開(kāi)發(fā)商會(huì)加大促銷存貨力度，正是入市的好時(shí)機(jī)。因此，今年上半年會(huì)有3月和“五一”這兩個(gè)樓市入市的好時(shí)機(jī)，一味等待可能會(huì)錯(cuò)失良機(jī)。因此，準(zhǔn)備近期入市的購(gòu)房者，需要提早對(duì)各大樓盤(pán)進(jìn)行比較，物色好目標(biāo)，對(duì)房型、價(jià)格做到心中有數(shù)。此時(shí)，一旦遇上開(kāi)發(fā)商推銷存貨或開(kāi)展促銷活動(dòng)，房?jī)r(jià)比較合理時(shí)，就可以及時(shí)出手，避免不知所措、盲目跟風(fēng)的情況出現(xiàn)。”

        記者和購(gòu)房者問(wèn)我：“眼下是否出手買(mǎi)房時(shí)機(jī)，有什么參考的因素?我認(rèn)為：“一是政府調(diào)控微調(diào)的動(dòng)向和走勢(shì)。中央政府允許地方政府出臺(tái)更優(yōu)惠的鼓勵(lì)老百姓買(mǎi)房的政策。這樣的政策出臺(tái)，預(yù)示之前的優(yōu)惠政策沒(méi)起多大的作用，但要等新政策實(shí)行至少1個(gè)月-3個(gè)月后。政策利好刺激樓市回暖，買(mǎi)房已到好時(shí)機(jī)。自2012年以來(lái)，“政策微調(diào)”一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流聲音，從宏觀政策方面，中央政府已經(jīng)將政策目標(biāo)由“抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快上漲”調(diào)整為“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)合理發(fā)展”，打壓的態(tài)勢(shì)已經(jīng)由極度嚴(yán)厲走向相對(duì)平和。

        首套房貸利率回調(diào)，銀行不再“偷吃”你的購(gòu)房成本。2012年2月7日，中國(guó)人民銀行公布：2012年將首次置業(yè)家庭信貸需求列入重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域。這使得金融領(lǐng)域?qū)τ谑滋追坷实姆潘桑谡呱祥_(kāi)了綠燈。1.5倍利率和傳說(shuō)中的7折差別究竟有多大?購(gòu)買(mǎi)一套80平方米的房子為例，假設(shè)總價(jià)計(jì)104萬(wàn)，首付(3成)32萬(wàn)，以20年為期限貸款72萬(wàn)，那么傳說(shuō)中的7折利率下，每月月供僅需4723.88元，而1.5倍利率則需7222.22元/月。

        所以，今年二季度開(kāi)始可考慮出手。二是市場(chǎng)上出現(xiàn)特殊的情況。譬如有土地和房產(chǎn)方面的政府官員大量落馬。譬如出現(xiàn)房企破產(chǎn)、倒閉，合并重組的，房企老板(非中介公司)逃跑跳樓，員工集體要工資的情形，再等至少1-3個(gè)月。三是開(kāi)發(fā)商大力搞價(jià)格優(yōu)惠促銷。“寒冬模式”開(kāi)發(fā)商頻頻讓利，利好頻現(xiàn)該出手時(shí)就出手。眼下開(kāi)發(fā)商這波促銷熱，可說(shuō)“機(jī)不可失時(shí)不再來(lái)”。越是樓市利好政策頻現(xiàn)的時(shí)刻，就越是不能優(yōu)柔寡斷錯(cuò)失良機(jī)。

        四是參加團(tuán)購(gòu)買(mǎi)房，開(kāi)發(fā)商給的團(tuán)購(gòu)價(jià)格已相當(dāng)優(yōu)惠。五是個(gè)人家庭財(cái)產(chǎn)與實(shí)際收入比合理。8-10年左右的家庭總收入計(jì)算，能買(mǎi)到相對(duì)比較合適的住房。六是炒房投資的人和熱錢(qián)撤離房地產(chǎn)市。七是銀行信貸動(dòng)向和增量。銀行信貸寬松和信貸增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)上漲。反之，下降。如果是買(mǎi)房自住，在下跌的時(shí)候會(huì)淘到“物美價(jià)廉”的房子。

        八是供需關(guān)系。雖然從成交數(shù)據(jù)上看，樓市正呈上行趨勢(shì)，但庫(kù)存積壓和供大于求仍是不爭(zhēng)的事實(shí)。因此，房?jī)r(jià)繼續(xù)下行也未必沒(méi)有空間。一般來(lái)說(shuō)政策導(dǎo)向類的房屋后期隨著供給的增多會(huì)出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)的情況，比如中小戶型，此時(shí)才是購(gòu)買(mǎi)的最佳時(shí)機(jī)。九是房?jī)r(jià)漲跌。買(mǎi)漲不買(mǎi)跌是投資客的投資理念，雖然利潤(rùn)達(dá)不到最大化，但可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)，而一般的買(mǎi)房自住者，房?jī)r(jià)的漲與跌其實(shí)都只是一個(gè)數(shù)字而已，而最關(guān)鍵的是同樣的房子買(mǎi)的時(shí)候付了多少錢(qián)。在下跌時(shí)買(mǎi)入的價(jià)格肯定低于上漲時(shí)買(mǎi)入的價(jià)格。

        十是購(gòu)買(mǎi)預(yù)期和中介反應(yīng)及自身經(jīng)濟(jì)承擔(dān)能力等養(yǎng)房成本。樓市不穩(wěn)定性遠(yuǎn)勝于其他領(lǐng)域，只要樓盤(pán)的優(yōu)惠價(jià)格能夠達(dá)到自己的心理預(yù)期，就是出手的好時(shí)機(jī)。中介反應(yīng)銷售成交下降和還價(jià)幅度大，這時(shí)才是買(mǎi)房的最佳時(shí)機(jī)。房?jī)r(jià)降了就一定能買(mǎi)得起房子?未必。如今有一部分人買(mǎi)不起房子是人為造成的。所以，滿足自己的需求就是最好的房子，買(mǎi)房前定好自己的目標(biāo)，多比多看，入住后則不比較、不計(jì)較，心理上的平衡比任何物質(zhì)上的享受都重要。買(mǎi)了房子不等于您可以免費(fèi)享用社區(qū)所有設(shè)施和服務(wù)。會(huì)所、地下車庫(kù)這些您用的時(shí)候都得花錢(qián);大堂越豪華、公共設(shè)施越多，您所付出的費(fèi)用越多;一個(gè)樓門(mén)里的戶數(shù)越少，您要攤的電梯費(fèi)用就越多。養(yǎng)房的費(fèi)用，買(mǎi)房時(shí)不能不考慮。

        我認(rèn)為：“現(xiàn)在是一個(gè)值得進(jìn)入的時(shí)機(jī)，因?yàn)?012年地產(chǎn)調(diào)控依然會(huì)是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程，而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，加速出貨、回籠資金的意愿依然較大，因此，此階段樓市供應(yīng)增大放量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，樓盤(pán)促銷也會(huì)普遍化，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可供選擇的物業(yè)多，折扣大。由于受到地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，廣大購(gòu)房者的置業(yè)需求已經(jīng)壓抑了近一年時(shí)間，而隨著一些有利于地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的政策出臺(tái)，購(gòu)置房產(chǎn)的良好時(shí)機(jī)已經(jīng)展現(xiàn)。

        首先，信貸底部已基本確立。目前，中央總的基調(diào)仍是實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，但自去年12月5日和今年2月24日兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，信貸全面從緊的局面已被打破。雖然存準(zhǔn)率下調(diào)并非針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但樓市是其受益者之一卻是眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家的共識(shí)，因?yàn)獒尫懦鰜?lái)的8000億元資金，將會(huì)有一部分曲折地流入樓市。

        其次，樓市成交量已到達(dá)底部。2012年1月各主要城市的商品房成交量，幾乎都創(chuàng)下五六年以來(lái)的新低，甚至是歷史最低。春節(jié)因素固然是主要原因，但季節(jié)因素、政策疊加因素與市場(chǎng)自身的因素共同推動(dòng)成交量抵達(dá)此輪調(diào)控的底部。因此，2012年不可能會(huì)有比1月份成交量更低的月份了。最后是剛需置業(yè)被政府保障。