１８日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的３月份７０個大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況，與上月相比，７０個大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有４６個，持平的城市有１６個，上漲的城市有８個。與去年同月相比，７０個大中城市中，價(jià)格下降的城市有３８個，比２月份增加了１１個；持平的城市有３個，上漲的城市有２９個。雖然環(huán)比漲價(jià)城市比上月多出了４個，但在業(yè)內(nèi)人士看來，隨著房價(jià)同比指數(shù)的回落和同比價(jià)格下降城市的增多，房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折性的變化，調(diào)控正進(jìn)入新階段。

    房價(jià)平均同比指數(shù)首次回落　樓市迎來“質(zhì)變”

    鏈家市場研究部、北京中原市場研究部根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得出，３月７０個大中城市新建商品住宅價(jià)格平均同比指數(shù)為９９．７０，為近年來首次出現(xiàn)下調(diào)。

    與此同時，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，３月７０個大中城市中，同比價(jià)格下降的城市數(shù)量首次超過上漲的數(shù)量。中原市場研究部研究總監(jiān)張大偉表示，７０個大中城市同比房價(jià)的變化意味著樓市“質(zhì)變”的到來。

    “反映市場情況的商品房住宅平均價(jià)格指數(shù)，首次出現(xiàn)了同比下調(diào)，這說明從去年四季度開始，樓市出現(xiàn)的降價(jià)潮正逐漸從量變向質(zhì)變過渡。”張大偉說。

    不僅如此，結(jié)合幾天前公布的房地產(chǎn)投資和銷售數(shù)據(jù)，３月以及一季度其他房地產(chǎn)重要指標(biāo)值也連續(xù)多月呈現(xiàn)漲幅回落的態(tài)勢，房地產(chǎn)投資更是創(chuàng)造了最近幾年來的最低漲幅。“從目前政策及市場成交結(jié)構(gòu)的變化可以判斷，房價(jià)繼續(xù)回歸合理區(qū)間的速度并未減慢。”張大偉說。

    環(huán)比漲價(jià)城市增多不改“以價(jià)換量”大勢

    鏈家地產(chǎn)市場研究部研究員陳雪認(rèn)為，３月份全國７０個大中城市中，新增環(huán)比價(jià)格下降城市數(shù)量減少，甚至負(fù)增長、持平城市全面減少，漲價(jià)城市數(shù)量增多，漲幅擴(kuò)大等等，說明進(jìn)入３月，由于全國性成交量回暖，導(dǎo)致自去年四季度開始的第一輪降價(jià)潮已經(jīng)進(jìn)入了平穩(wěn)期，房價(jià)下行的速度暫時放緩。

    “３月份小陽春只是春節(jié)成交過度抑制以及市場剛性需求小部分釋放綜合造成的，難以持續(xù)。進(jìn)入４月份后，北京等一線城市以及主要二線城市的成交量都出現(xiàn)環(huán)比３月減少的情況，３月火熱并未持續(xù)。”陳雪說。

    在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，目前無論從房企業(yè)績還是開發(fā)商融資情況來看，開發(fā)商資金壓力并未得到有效緩解，甚至有繼續(xù)加劇的趨勢。再考慮到２００９年、２０１０年全國成交的高價(jià)土地即將面臨入市，以及四五月份通常為新房供應(yīng)高峰期等各種因素，開發(fā)商資金面臨著更加緊繃的局面，以價(jià)換量在目前來看依然是唯一最可行的快速回籠資金的手段。

    “２０１２年多家龍頭企業(yè)的經(jīng)營策略仍將是快速周轉(zhuǎn)回籠資金，犧牲利潤在所不惜。新批預(yù)售在春節(jié)后迅速上升，隨著四五月份營銷旺季的到來，未來供應(yīng)將繼續(xù)增加。”張大偉說。

    壓縮泡沫速度加快　調(diào)控政策不容放松

    據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房價(jià)數(shù)據(jù)，分城市看，以杭州、溫州、金華等為代表的城市房價(jià)下行速度明顯超過全國：杭州環(huán)比降４．４％，同比降５．９％，溫州環(huán)比降１．１％，同比降９％，金華環(huán)比同比降幅均為４．６％。

    “這表明房價(jià)高泡沫化的城市依然保持著較大的回落幅度，去泡沫化進(jìn)程仍在加速進(jìn)行。”陳雪表示，杭州、溫州等民間資本豐富的地區(qū)，房產(chǎn)泡沫積累的更多，因此其去泡沫化的過程十分明顯。

    “據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅僅在杭州，今年部分新房項(xiàng)目優(yōu)惠幅度甚至能夠達(dá)到６折、７折。前期累計(jì)泡沫過多的城市，即便是在平穩(wěn)期，依然會繼續(xù)保持下行態(tài)勢。”陳雪說。

    除此之外，在新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降的３８個城市中，有１９個城市的降幅比２月份還有所擴(kuò)大。即使在新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲的２９個城市中，２１個城市的同比漲幅也比２月份有所回落。北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，３月份比２月份分別擴(kuò)大０．５個、０．５個、０．６個和０．４個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控成效繼續(xù)顯現(xiàn)。

    對于后市，張大偉認(rèn)為，４月份作為一個傳統(tǒng)的置業(yè)旺季，在信貸出現(xiàn)定向?qū)捤傻睦孟?，成交量有望繼續(xù)抬升，但目前市場對價(jià)格的敏感度依然比較高，而且限購及二套以上的貸款限制依然嚴(yán)格執(zhí)行，這使得市場出現(xiàn)“量價(jià)齊漲”的可能性不大，不過與此同時，大幅降價(jià)的可能性目前來看也已經(jīng)很小，性價(jià)比高的項(xiàng)目將逐漸增加。

    “３月份，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有８個，比２月份增加了４個。雖然環(huán)比上漲幅度均在０．２％以內(nèi)，未改變７０個大中城市房價(jià)整體下行的趨勢，但也說明房價(jià)上漲的壓力依然存在，房地產(chǎn)市場調(diào)控仍處于關(guān)鍵階段。”張大偉表示。