“這個季度仍然沒有意外，北京甲級寫字樓平均租金仍然出現(xiàn)了環(huán)比上漲。”戴德梁行華北區(qū)研究部主管魏東表示。

       4月11日，戴德梁行發(fā)布一季度北京房地產(chǎn)市場研究報告顯示，至2012年第一季度，北京平均租金達到每月每平方米277.57元，環(huán)比增長12.64%。

       租金漲幅全球居首

       最近幾個季度以來，北京甲級寫字樓的租金一直維持10%左右的漲幅。

       據(jù)戴德梁行提供給《第一財經(jīng)日報》的數(shù)據(jù)，2011年第一季度至2011年第四季度，北京寫字樓租金的環(huán)比漲幅分別為9.46%、9.4%、10.72%以及8.59%。直至今年第一季度，其環(huán)比漲幅再度攀高至12.64%。

       同比來看，2011年一季度，北京甲級寫字樓的平均租金為每月每平方米187.35元。這也就意味著，今年一季度的數(shù)據(jù)同比去年，漲幅達到了48.16%。

       戴德梁行在新近發(fā)布的《全球?qū)懽謽亲庥贸杀緢蟾妗分斜硎?，在全?47個城市中，北京的寫字樓租金上漲幅度位居全球首位，漲幅可謂驚人。

       2012年一季度一個值得注意的現(xiàn)象是，在旺盛的需求以及高端項目入市的帶動下，CBD商圈一躍成為北京甲級寫字樓市場排頭兵，租金升至每月每平方米304.91元，漲幅達14.73%，雖然有新的可出租面積進入市場，但強勁需求導(dǎo)致該區(qū)域空置率只產(chǎn)生了輕微波動，達5.81%，上浮0.19個百分點。

       “目前的一個情況是，只要有新的寫字樓項目入市，就會帶動租金的向上攀升。”魏東表示。

       據(jù)戴德梁行監(jiān)測，2012年第一季度，北京寫字樓市場共有僑福芳草地和頤堤港兩個項目入市，新增辦公空間14.2萬平方米，使得可租賃面積嚴重短缺的北京甲級寫字樓市場的供求矛盾得到了短暫的緩解。

       至此，全市甲級寫字樓總存量達到655.2萬平方米。然而，由來已久的供不應(yīng)求狀態(tài)，卻使得北京寫字樓短缺的態(tài)勢難以得到根本緩解。

       “2009年，北京的寫字樓市場還是買方市場，而從2010年開始需求強勁供應(yīng)減少的供需矛盾便愈發(fā)明顯了。”魏東介紹。

       戴德梁行的統(tǒng)計顯示，2010年全市甲級寫字樓的供應(yīng)量為42萬平方米，而當年的凈吸納量則達到了77萬平方米；2011年的新增供應(yīng)量更是低至14萬平方米，供需矛盾被進一步激化。

       用SOHO中國董事長潘石屹的話講，造成這一狀況的根本原因就在于，“北京的寫字樓用地都讓開發(fā)商蓋成住宅賣了。”

       的確，經(jīng)過2008年底的市場短暫回調(diào)之后，北京住宅市場的成交量和房價經(jīng)歷了又一輪的快速上漲。市場中一批商住兩用項目，便是商業(yè)、公建立項的地塊借勢搭車，以住宅產(chǎn)品的面貌出現(xiàn)在購買者面前。而其往往以低于同區(qū)域同品質(zhì)住宅的售價而贏得了不錯的銷量，同時又使開發(fā)商一改持有型物業(yè)投入大、回收慢的劣勢，完成了資金的快速回籠。

       由此，北京甲級寫字樓的空置率也繼續(xù)下行并達到歷史最低值3.55%，環(huán)比下降0.28個百分點。

       供不應(yīng)求難緩解

       “自金融危機之后至今，內(nèi)資企業(yè)對于甲級寫字樓的租賃需求呈明顯的上升態(tài)勢。”魏東介紹，2010年至2011年甲級寫字樓的內(nèi)資企業(yè)租戶增長迅速。

       但她預(yù)計，2012年這一情況會有所變化。“因為現(xiàn)在甲級寫字樓市場為賣方市場，業(yè)主具有絕對話語權(quán)，租戶無任何議價空間。”魏東分析認為，寫字樓的業(yè)主一方會挑選青睞的客戶，其更傾向于挑選外資企業(yè)，因為這不僅有利于提高寫字樓的整體形象，而且外資企業(yè)更加規(guī)范，也更容易打交道。“因此，預(yù)計2012年外資企業(yè)的吸納份額會有所增加。”

       而今年寫字樓市場的另一個趨勢是，核心商圈將出現(xiàn)外移。

       “由于不斷上漲的租金和可租賃面積的制約，部分租約到期的面積將空置出來，租賃需求也會向租金水平相對合理的外圍區(qū)域延伸。”魏東表示，目前北京寫字樓核心商圈向外遷移的狀況已經(jīng)顯現(xiàn)，例如最近一段時間，酒仙橋、望京、亦莊等區(qū)域的寫字樓成交就十分活躍。

       “但實際上，并不是每個行業(yè)的辦公地點都可以向外遷移的。”在戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞看來，像金融業(yè)、服務(wù)業(yè)等就是“跑不動”的行業(yè)，“更何況北京還有非常嚴重的交通問題”。

       基于此，戴德梁行判斷，北京的寫字樓緊張狀況不僅將在2012年繼續(xù)維持，甚至直到2015年之前都難以緩解。

       據(jù)其預(yù)計，至2015年，北京寫字樓的總體存量將達到825萬平方米。

       “這意味著未來四年，每年的年均供應(yīng)量將不超過42萬平方米。”魏東認為，考慮到目前每年甲級寫字樓平均60萬~70萬平方米的需求量，未來供需矛盾仍然明顯。

       實際上，戴德梁行的這一預(yù)計已將北京CBD核心區(qū)此前出讓的十余宗土地包含在內(nèi)。而從目前的情況看，上述土地自個別地塊宣布奠基以來，尚無任何明顯進展。

       魏東也承認，CBD核心區(qū)的地塊從設(shè)計、施工到投放市場的確不是很樂觀。“估計2014年或許會有少量入市，而2015年甚至2016年之后才會逐漸投放市場，而其中大部分面積或許還將為企業(yè)自用，真正能進入市場的租賃面積可能將比預(yù)測的要少。”

       戴德梁行預(yù)計，未來三四年，北京的甲級寫字樓仍將處于緊俏狀態(tài)，寫字樓市場的租金增長勢頭將依然強勁。就2012年而言，“租金漲幅將維持30%的水平”。