2011年，杭州地產(chǎn)大鱷綠城集團(tuán)經(jīng)歷了嚴(yán)酷的考驗(yàn)。高負(fù)債率、高速擴(kuò)張發(fā)展是這場(chǎng)考驗(yàn)的根源。而樓市調(diào)控政策的持續(xù)將這一考驗(yàn)發(fā)酵。更多地產(chǎn)商面臨資金難題。

　　記者注意到，今年一季度以來(lái)，房地產(chǎn)信托面臨的兌付潮開(kāi)始蔓延。在中央的"嚴(yán)控"基調(diào)下，2500億元的年兌付規(guī)模能否順利"過(guò)關(guān)"，既關(guān)系到投資者的資金安全，也是考驗(yàn)信托公司"招牌"的試金石。

　　資金壓力、清淡樓市更加劇了房企地產(chǎn)信托償付的風(fēng)險(xiǎn)，為了強(qiáng)化對(duì)信托計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)把控，包括中信信托、杭州工商信托、中融信托等在內(nèi)的多家信托公司相繼提前清算地產(chǎn)信托計(jì)劃，以釋放風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)接二連三地提前清盤(pán)現(xiàn)象，令業(yè)內(nèi)專(zhuān)家驚呼"在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，擔(dān)心信托風(fēng)險(xiǎn)會(huì)先于銀行而爆發(fā)"。

　　目前，監(jiān)管部門(mén)警惕風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)介入，重點(diǎn)關(guān)注今年房地產(chǎn)信托的兌付問(wèn)題，要求在到期兌付日的前6個(gè)月就要開(kāi)始設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)化解方案。而信托業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)信托提前清盤(pán)對(duì)開(kāi)發(fā)商、投資者和信托公司三方來(lái)說(shuō)均有損失。

　　有從事信托業(yè)務(wù)的業(yè)內(nèi)人士向媒體透露，"房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)比較大，目前已經(jīng)不做了"。業(yè)內(nèi)人士表示，在信托公司與開(kāi)發(fā)商一團(tuán)和氣的背后，雙方的關(guān)系已經(jīng)很緊張了。為保證信托能及時(shí)兌付，信托公司開(kāi)始給開(kāi)發(fā)商施壓，要求開(kāi)發(fā)商以降價(jià)或轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目等方式改進(jìn)財(cái)務(wù)狀況甚至提前兌付地產(chǎn)信托。

　　信托項(xiàng)目提前兌付遭質(zhì)疑

　　杭州工商信托官網(wǎng)顯示，昆侖置業(yè)丁橋項(xiàng)目的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目提前進(jìn)行了清盤(pán)。成立于2010年7月份的這個(gè)地產(chǎn)信托，合同中約定執(zhí)行期為60個(gè)月，但信托合約在執(zhí)行了17個(gè)月后就停止了。該信托實(shí)際募資5.35億元，與目前從銀行獲得的約9%的開(kāi)發(fā)貸款利率相比，該房地產(chǎn)信托8.8%-10.3%之間的年利率并不算高。

　　有知曉內(nèi)情人士向記者透露，上述房地產(chǎn)信托遭清盤(pán)并非由開(kāi)發(fā)商主動(dòng)提出來(lái)，而是信托公司出于防范風(fēng)險(xiǎn)考慮被提前兌現(xiàn)的。該知情人透露，雖然公開(kāi)信息顯示這個(gè)信托已提前完成兌付，但開(kāi)發(fā)商昆侖置業(yè)有上億的資金未能兌付給杭州工商信托公司，實(shí)際上是杭州工商信托以自有資金介入將本金和收益返還給投資者，"采用這種方式是信托公司在防范風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也保護(hù)自己在業(yè)內(nèi)的聲譽(yù)，也說(shuō)明了它(昆侖置業(yè))資金鏈緊張了。"知情人告訴記者。

　　記者就此擬函向杭州工商信托股份有限公司予以求證，在兩天的等待后，最終該公司拒絕透露與之有關(guān)的任何情況。

　　采訪中記者了解到，一般的地產(chǎn)信托項(xiàng)目均以房企的房產(chǎn)銷(xiāo)售收入作為第一還款來(lái)源，而昆侖置業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)并不理想。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年3月31日，杭州排名前十的房企中，昆侖置業(yè)旗下三個(gè)樓盤(pán)庫(kù)存商品房1029套，積壓資金65.4億，僅次于綠城房產(chǎn)集團(tuán)。

　　在杭州當(dāng)?shù)孛襟w上，昆侖置業(yè)掌門(mén)人葉健也坦承，"銷(xiāo)售確實(shí)遇到一些困難，有些項(xiàng)目可能要在價(jià)格上做調(diào)整"。

　散見(jiàn)于網(wǎng)絡(luò)的公開(kāi)資料顯示，昆侖置業(yè)目前已完成長(zhǎng)三角和環(huán)渤海區(qū)域的全國(guó)化布局，在上海、天津、南京、杭州等10多個(gè)城市，擁有土地儲(chǔ)備約500萬(wàn)平方米。就在2011年10月，昆侖置業(yè)在溫州逆市拿地，土地總價(jià)款約6.2億元。

　　"盡管有些在二三線城市拿地成本低，但攤子鋪的大了，數(shù)量多了資金沉淀也就多了"，浙江當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商告訴記者，"嚴(yán)控政策下，銷(xiāo)售回款壓力很大，(昆侖置業(yè)的)負(fù)債情況不明朗，資金還是很緊張的，不大可能主動(dòng)提出對(duì)房地產(chǎn)信托提前清盤(pán)。"

　　信托的收嚴(yán)，無(wú)疑是給開(kāi)發(fā)商融資渠道又加了一個(gè)緊箍咒，資金不但考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商能否在新政背景下能夠安然過(guò)冬，同時(shí)對(duì)信托的監(jiān)管也考驗(yàn)政府樓市調(diào)控的決心。

　　兩家房企申請(qǐng)破產(chǎn)

　　就在記者發(fā)稿前，杭州瑞達(dá)實(shí)業(yè)投資有限公司與金星房產(chǎn)向法院申請(qǐng)破產(chǎn)。據(jù)悉，金星公司投資開(kāi)發(fā)的余杭區(qū)西城時(shí)代家園項(xiàng)目已停工，金星公司拖欠款項(xiàng)達(dá)4000萬(wàn)元，欠稅2398萬(wàn)元。欠稅又欠款,資金是導(dǎo)致金星房產(chǎn)破產(chǎn)的根本原因。

　　據(jù)了解，金星公司開(kāi)發(fā)的余杭區(qū)西城時(shí)代家園項(xiàng)目在2011年8月24日，西城時(shí)代家園還以簽約15套在慘淡的樓市中創(chuàng)下當(dāng)日新房成交冠軍樓盤(pán)?？墒牵患忆N(xiāo)售情況不錯(cuò)的開(kāi)發(fā)商，一家沒(méi)有任何儲(chǔ)備項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，竟然一直困于資金緊張之苦。

　　在2012年2月16日杭州市地稅局發(fā)布的一則欠稅公告中，16家欠稅企業(yè)被曝光。這16家企業(yè)大部分是房地產(chǎn)企業(yè),金星房產(chǎn)排在第二位，欠稅2398萬(wàn)元。

　　早在2月前后，開(kāi)發(fā)過(guò)杭州溫州經(jīng)濟(jì)城的杭州瑞達(dá)實(shí)業(yè)投資有限公司便已申請(qǐng)破產(chǎn)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前，主動(dòng)申請(qǐng)破產(chǎn)的房企并不只有杭州瑞達(dá)實(shí)業(yè)和金星房產(chǎn)。除了已經(jīng)申請(qǐng)破產(chǎn)的小部分企業(yè)，還有不少房企資金已到極致，正在破產(chǎn)邊緣掙扎，"如果時(shí)間再長(zhǎng)一點(diǎn)，情況應(yīng)該會(huì)更嚴(yán)峻"。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，金星房產(chǎn)的申請(qǐng)破產(chǎn)事件是個(gè)非常具有標(biāo)志性的現(xiàn)象,會(huì)引起很多人的關(guān)注和反響。資金斷裂成為主要原因，在目前這個(gè)大背景下,這樣的事件標(biāo)志性作用顯著。"隨著調(diào)控持續(xù),杭州可能還會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)小型房產(chǎn)公司申請(qǐng)退出房地產(chǎn)市場(chǎng),或是被大房企并購(gòu)的現(xiàn)象。"