2012年3月30日，贏商網(wǎng)主辦的"商業(yè)推動地產(chǎn)第七屆年會"在廣州翡翠皇冠假日酒店隆重舉行。在會議期間，沈陽恒盛廣場（項目招商信息）商業(yè)管理有限公司董事長張宏接受了贏商網(wǎng)記者的獨家專訪。據(jù)悉，目前沈陽恒盛廣場已經(jīng)引入大潤發(fā)（拓展選址信息）、金逸國際影城、蘇寧電器等主力店，還在國內(nèi)首創(chuàng)開設(shè)日本商城，引入特色的日本商品，整個項目計劃今年年底或明年年初開業(yè)。張宏表示，沈陽恒盛廣場建成開業(yè)后，將填補(bǔ)沈陽北部沒有大型購物中心的市場空白。

沈陽恒盛廣場商業(yè)管理有限公司董事長張宏接受了贏商網(wǎng)記者專訪

　　12萬平方米恒盛廣場 打造城北最大shopping mall

　　沈陽恒盛廣場的投資商是香港上市公司恒盛地產(chǎn)，目前，恒盛地產(chǎn)在上海、北京、南京、南通、沈陽等12個城市，擁有數(shù)十個發(fā)展至不同階段的項目。沈陽恒盛廣場是由沈陽恒盛商業(yè)廣場管理有限公司具體操作，負(fù)責(zé)項目定位、規(guī)劃、組織設(shè)計、招商等工作。

　　沈陽恒盛廣場位于沈陽于洪區(qū)怒江北街陽光尚城四期，占地面積約3萬平方米，建筑面積約12萬平方米，包括地下兩層、地上四層，定位為輻射沈陽北部的中高端購物中心。沈陽恒盛廣場負(fù)二層為停車場，負(fù)一層大潤發(fā)已經(jīng)進(jìn)駐整層，地上一層規(guī)劃為時尚名品服飾、連鎖餐飲，地上二層規(guī)劃為蘇寧數(shù)碼電器城、兒童主題公園，地上三層特色主題餐飲、電玩娛樂城，地上四層日本商城、大型量販KTV、金逸影城。

　　據(jù)張宏介紹，沈陽恒盛廣場所處的于洪區(qū)怒江北街原來是一個城鄉(xiāng)結(jié)合部，現(xiàn)在是沈陽的一個新興大型居住區(qū)，周邊有恒盛陽光尚城、萬科魅力城、萬科四季花城、恒大城、中海城、保利尚林灣、華潤橡等包含10家上市公司的32個精品住宅集群，在未來，這些樓盤容納新增居民大概有50萬人，這還不包括原有的居民和周邊的企事業(yè)單位。張宏表示，這個區(qū)域有了巨大的消費市場，但是商業(yè)配套，特別是大型商業(yè)配套幾乎是空白，恒盛地產(chǎn)正是看到了市場空間，在2011年就開始動工建設(shè)了沈陽恒盛廣場，目前主體結(jié)構(gòu)基本封頂，計劃在今年年底開業(yè)。

　　占據(jù)了天時地利的優(yōu)勢，沈陽恒盛廣場的招商情況也非常喜人。目前，大潤發(fā)、金逸國際影城、蘇寧電器、肯德基、必勝客、屈臣氏、奇樂兒、呷哺呷哺等商家已經(jīng)簽約，已完成70%的招商面積。張宏向贏商網(wǎng)記者介紹，金逸國際影城將在沈陽恒盛廣場打造2座15米高的巨幕影廳，也將是中國首家擁有雙巨幕的影院，還意味著沈陽恒盛廣場將成為該區(qū)域4公里范圍內(nèi)唯一擁有巨幕影廳的商業(yè)項目。而大潤發(fā)超市的進(jìn)駐也將聚攏方圓5公里范圍內(nèi)的強(qiáng)大消費力，給周邊的居民提供更加便利的生活。

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沈陽恒盛廣場（項目招商信息）效果圖

　　國內(nèi)首創(chuàng)打造5000平方米日本商城

　　談到沈陽恒盛廣場為什么能吸引這么多優(yōu)秀的商家進(jìn)駐，這個項目有哪些特色呢？張宏表示，首先，恒盛地產(chǎn)在沈陽地區(qū)有一定的品牌影響力，在2005年就在該地區(qū)建設(shè)了陽光尚城項目。其次，沈陽恒盛廣場填補(bǔ)了該地區(qū)大型購物中心的空白，沒有任何的競爭對手，而且交通很便利，消費者就在周邊，不用考慮交通問題。在招商過程中，也沒投入過多的精力和時間進(jìn)行宣傳，商家經(jīng)過口口相傳，在業(yè)內(nèi)就有了一定的知名度，所以招商也比較順利。

　　此外，據(jù)張宏介紹，沈陽恒盛廣場和日本駐沈陽領(lǐng)事館進(jìn)行合作，在四樓建設(shè)一個日本商城，面積約5000平方米，專賣地道的日本商品。將通過日本駐沈陽領(lǐng)事館的牽線搭橋，把日本化妝品、日用品、服飾、食品等特色商品集中在一起，建成非常有特色的日本商城。張宏表示，日本商品城定位的檔次是比較高端，打造出沈陽商業(yè)項目中獨一無二的特色，恒盛廣場既滿足周邊這些居民的大眾消費需求，同時又打造出自己的特色。

　　據(jù)統(tǒng)計，沈陽恒盛廣場所在的區(qū)域5公里半徑范圍內(nèi)常住人口70萬，未來3年內(nèi)人口可達(dá)120萬，幾乎是沈陽市最大的居住區(qū)，將初具城市規(guī)模。沈陽恒盛廣場建成開業(yè)以后，將解決周邊幾十萬人口的休閑、娛樂、購物等日常生活需求。張宏表示，沈陽市政府也非常重視恒盛廣場，親切地將恒盛廣場親切的稱之為"商業(yè)寶貝"，政府也相信在恒盛廣場開業(yè)后，定會帶動整個沈陽北部的繁華商業(yè)氛圍。張宏也開玩笑說，恒盛廣場的建成開業(yè)將是歷史性的，標(biāo)志著這個區(qū)域由城鄉(xiāng)結(jié)合部變成了一個新城市商圈，將終結(jié)了沈城北部無大型集中國際化時尚購物中心的歷史，是城市多元化、多中心化的復(fù)合產(chǎn)物。

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　　有的開發(fā)商用住宅地產(chǎn)思維做商業(yè)地產(chǎn)

　　在近期仲量聯(lián)行發(fā)發(fā)布的《中國新興城市50強(qiáng)》報告中，沈陽被列入1.5過渡性城市之一，即位于一線城市和二線城市之間的快速發(fā)展的城市，并將沈陽定義為中國北部零售中心，據(jù)統(tǒng)計，在中國50新興城市中，沈陽大賣場和快時尚品牌的門店數(shù)分別位于第二位和第一位。近兩年，沈陽的商業(yè)地產(chǎn)可以說是群雄逐入，出現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目集體亮相的情況，如北一路萬達(dá)廣場、華潤萬象城、土耳其星摩爾、新華國際購物中心、裕景中心、佳兆業(yè)、恒隆廣場等。

　　張宏表示，這么多實力商業(yè)地產(chǎn)項目進(jìn)入沈陽，因為沈陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)到了具備容納多個商業(yè)中心的階段。在過去，一提到沈陽商業(yè)中心就是中街、青年街等商圈，不過，隨著大型商業(yè)項目的建成開業(yè)，沈陽的商業(yè)格局已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，已經(jīng)不是過去只有兩個商業(yè)區(qū)了，像沈陽恒盛廣場（項目招商信息）建成開業(yè)后，會形成沈陽北部新的商圈，萬達(dá)廣場、新摩爾城開業(yè)后也后在所在區(qū)域形成新的商業(yè)中心。

　　近年來，不單是沈陽出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮，大部分一、二、三線城市商業(yè)項目都在拔地而起，這背后是有一定規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。在張宏看來，住宅地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，有的轉(zhuǎn)型得比較順利，有的需要一定的過程調(diào)整，有的可能會失敗，這是很正常的規(guī)律。萬達(dá)作為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，經(jīng)過多年的發(fā)展，商業(yè)模式越來越成熟，但是萬達(dá)自身也在不斷地調(diào)整和完善。對于中國未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，張宏認(rèn)為，經(jīng)過幾年的發(fā)展后，商業(yè)地產(chǎn)可能會有一個洗牌的過程，有些開發(fā)商能夠生存下來，有的就可能會被淘汰。

　　"做住宅的是小學(xué)生，做商業(yè)的是大學(xué)生"，商業(yè)地產(chǎn)有其特殊性，跟住宅地產(chǎn)有很大的不同之處，更加考驗企業(yè)的資金、規(guī)劃、招商等能力。張宏表示，商業(yè)地產(chǎn)對企業(yè)的資金要求比較高，需要進(jìn)行長期的投資，回報比較慢，不像住宅開發(fā)資金回流比較快。張宏將商業(yè)地產(chǎn)和住宅進(jìn)行了對比，住宅項目設(shè)計好了，建成了，一次性賣斷之后就可以開發(fā)新的項目；但商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，項目建成后，把商家招進(jìn)來，還要把項目的人氣等經(jīng)營起來，起碼要有三年的培育期，之后還要進(jìn)行不斷的調(diào)整、完善。

　　住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)后會面臨很多難題，張宏認(rèn)為，最常犯的錯誤是用住宅地產(chǎn)的思維去做商業(yè)地產(chǎn)。有的開發(fā)商把商業(yè)項目像做住宅一樣，想好做什么，然后就設(shè)計、建設(shè)，建設(shè)完了之后才考慮招商，最后，商家發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)建好的物業(yè)不能滿足硬件要求，即便這個項目位置很好，但是有一些硬傷是無法改變的，商家最后只能選擇不進(jìn)駐。正確的商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)該首先要做好市場調(diào)查，準(zhǔn)確選。這兩步做好了，才能進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，在規(guī)劃設(shè)計的過程中要同時開始進(jìn)行主力店和次主力的招商，確定后一起研究項目的規(guī)劃設(shè)計，這樣才能保證商業(yè)項目做好。

　　在恒盛廣場的招商工作中，最早簽訂的主力店是大潤發(fā)（拓展選址信息）和金逸國際影院，這兩個主力店對項目后期的招商舉足輕重，需要先確定下來。此外，超市和影院對物業(yè)的硬件有很多特殊的要求，必須先跟他們確定工程條件，然后按照他們的要求進(jìn)行建設(shè)，這樣雙方才能達(dá)到共識，合作也更加順利。