高負(fù)債

　　根據(jù)年報所示，截至2011年末，綠城凈負(fù)債比率為149%，雖已較中期的163%有所下降，但依然屬于行業(yè)居高水平。而綠城偏高的負(fù)債率一直為外界所爭議。

　　“我覺得我們現(xiàn)在的凈資產(chǎn)負(fù)債率是非常合理的。”但壽柏足球即時比分年亦坦承，在目前的市場下，凈負(fù)債率在60-70%是合理的水平，不過綠城在一年里難以達(dá)到這樣的目標(biāo)。“我們希望在今年年底能夠達(dá)到100%左右，分年把我們的負(fù)債率逐步降下來。”

　　馮征另透露，綠城2012年現(xiàn)金流主要支出為：土地款40億元、工程款220億元、各項稅費45億元、三項費用61億元和歸還貸款274億元；現(xiàn)金主要流入為：銷售回款300億元、應(yīng)收賬款125億元和銀行貸款264億元。

　　“總而言之，流出部分總金額為640億，流入部分是685億，所以今年的資金還是能夠平衡得了。當(dāng)然，還有一個45億的撥款。”馮征表示。

　　2011年末，為了提振現(xiàn)金流，綠城不得不出售性用品多個項目，回籠資金。問及今年是否仍將會選擇賣地求生，壽柏年僅表示，今年賣地的數(shù)量暫無可奉告，“公司即使不賣土地，我們的現(xiàn)金流也能夠維持。公司只是為了配合戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，主動的去處置一批項目，而不是要跳樓去拍賣土地。”

　　壽柏年續(xù)表示，目前已經(jīng)處置的項目位于杭州、上海及無錫，而該些項目是綠城主動拿出有計劃出售的，并非是別人來挑項目買，“比如說上海8-1地塊我們只有10%，沒有主導(dǎo)地位所以我們就賣掉。”

　　他另稱，在去年年底綠城將杭州兩個項目賣掉，主要是因為綠城在杭同時有七八個項目推出，為了減少跟自己的競爭，就把個別項目賣掉，無錫的情況同樣如此。

　　“我們現(xiàn)在所有賣的項目都是有盈利的，最不濟我們也可以把以前投的成本收回來，所以也沒有大幅折價。我們今后的項目也同樣會有盈利，至少會把項目的成本收回來。”壽柏年稱。

　　“賣項目的原因是我們需要戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，并不是壯士斷臂，是配合戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。”業(yè)績會上，壽柏年不止一次如斯表示。

　　不過壽柏年亦提到，除了處置項目之外，在資本市場融資也是綠城未來一兩年內(nèi)可以考慮的渠道之一，而融資的方式不定，股本融資、債務(wù)融資、內(nèi)股融資等等皆可考慮。

　　“至于具體的時機要看時機和市場的情況，采取什么樣的形式，這個都要視乎市場情況。但是，我們不排除融資的計劃。”

　　與此同時，壽柏年還澄清了日前報道稱綠城受到政府扶持的說法。“作為穩(wěn)定地方經(jīng)濟的工作，政府也要經(jīng)常和金融辦公室溝通，有沒有跟綠城特別溝通我不知道。但是，我們跟銀行的貸款是按照雙方的合作正常進行，沒有說政府讓銀行讓我們的開發(fā)貸不用審批就可以。”

　　“銀行在對我們授信的過程中，也都是保持原來貸款規(guī)模，這邊還進去以后那邊又借出來，我們到現(xiàn)在為止沒有逾期欠過銀行一分錢利息。如果到了符合貸款條件的，銀行也會繼續(xù)支持我們。所以，這樣構(gòu)成我們每年貸款里面都有比較大量的還貸，也有比較大量的新增貸款。”

　　轉(zhuǎn)型年

　　對綠城而言，2012年最為重要的一件事，就是“轉(zhuǎn)型”。過往，綠城在行業(yè)內(nèi)向來是“三高”公司--高負(fù)債率，高周轉(zhuǎn)率，做高端產(chǎn)品。

　　而綠城的轉(zhuǎn)型主要側(cè)重于三方面：發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型、產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型、銷售策略的轉(zhuǎn)型。

　　“房地產(chǎn)經(jīng)過調(diào)控之后，我們需要反思以往的高負(fù)債策略，從依靠高負(fù)債率的發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)為穩(wěn)健的依靠資產(chǎn)、品牌和管理輸出的輕資產(chǎn)模式，這可能是綠城今后發(fā)展里面的一個比較重大的轉(zhuǎn)型。我們不再通過高負(fù)債率來追求規(guī)模的擴張，我們要在靠高質(zhì)量的前提下依靠品牌輸出來實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。”壽柏年指出。

　　在產(chǎn)品方面，其稱，綠城一直走的是高端品質(zhì)路線，但現(xiàn)在要研究、發(fā)現(xiàn)及實現(xiàn)客戶的需求，以客戶的需求為主導(dǎo)，逐步實現(xiàn)產(chǎn)品的多元化。

　　“高品質(zhì)是永遠(yuǎn)不變的，但是有高品質(zhì)的保障房，有高品質(zhì)的普通商品房，高品質(zhì)是綠城不變的主題，但是產(chǎn)品可以多元化。同時，在產(chǎn)品創(chuàng)新里面也豐富我們產(chǎn)品的附加值，尤其是園區(qū)服務(wù)體系，使客戶居住到我們的園區(qū)以后能夠享受到更多合作便利服務(wù)。”

　　談及保障房，壽柏年表示，綠城非常希望政府多做保障房，現(xiàn)在就是因為保障房沒有太多，所以要對商品房進行打壓，因此綠城非常愿意盡其努力做保障房。而且綠城也不會虧。

　　壽柏年透露，目前綠城所做的保障房項目僅收取3%的管理費，基本上是人工費。“我們董事長宋衛(wèi)平有一句話，他說，如果做保障房我們有什么經(jīng)濟上的考慮呢，就是培養(yǎng)我們的客戶。”

　　另外，在銷售策略方面，從傳統(tǒng)模式過渡到經(jīng)紀(jì)人傭金制，整合社會一切資源，發(fā)動全社會經(jīng)紀(jì)人共同銷售綠城房產(chǎn)品，提升項目銷售去化率。

　　“這三個轉(zhuǎn)型公司已經(jīng)在逐步實施，2012年將是公司兩性健康基本完成轉(zhuǎn)型非常重要的一年。我們希望通過今年一年的努力，努力銷售產(chǎn)品，同時我們也通過多渠道引進戰(zhàn)略投資者，繼續(xù)出讓部分項目，迅速使我們的負(fù)債率在今年年底有一個明顯的下降。通過兩三年的努力降到比市場平均水平還要更低的區(qū)間。”壽柏年表示。（觀點地產(chǎn)網(wǎng) 梁嘉欣）