延期交房可退房

　　案例：2010年6月8日，夏女士購(gòu)買(mǎi)了一套商品房期房，合同約定于次年9月1日前交樓。合同簽訂之日，夏女士交付了30%的房屋首付款，其余部分采用貸款的方式支付。在貸款獲得審批后，夏女士開(kāi)始按月向銀行還貸。可開(kāi)發(fā)商卻沒(méi)有如期向夏女士交房。夏女士找到開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商表示可以按照合同約定按日支付遲延履行違約金。就這樣拖了9個(gè)多月，開(kāi)發(fā)商還是沒(méi)有向夏女士交鑰匙。夏女士向法院提起訴訟，要求退房并賠償損失。法院審理后，依法支持了夏女士的訴訟請(qǐng)求。

　　律師點(diǎn)評(píng)：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條規(guī)定：根據(jù)《合同法》第94條規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。本案中，開(kāi)發(fā)商已逾期交房9個(gè)多月，夏女士有權(quán)要求退房。

　　情勢(shì)變更可退房

　　案例：去年4月，李先生和某開(kāi)發(fā)商簽訂了一份購(gòu)房協(xié)議，雙方約定：李先生支付首付款20萬(wàn)元，剩余款項(xiàng)通過(guò)銀行按揭貸款的形式支付。然而就在李先生準(zhǔn)備貸款材料的時(shí)候，銀行卻接到新的通知，要求申請(qǐng)人必須提供1年以上完稅證明和社保證明，李先生無(wú)法提供上述材料，于是他的貸款申請(qǐng)理所當(dāng)然地被銀行“駁回”了。李先生無(wú)法湊齊剩余房款，只得向開(kāi)發(fā)商提出退房。可令他失望的是，開(kāi)發(fā)商以他的購(gòu)房合同已經(jīng)生效為由，拒絕退還首付款。李先生無(wú)奈之下，向法院提起訴訟，要求開(kāi)發(fā)商退還首付款20萬(wàn)元。

　　律師點(diǎn)評(píng)：最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋(二)》第26條規(guī)定：合同成立以后，客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的，非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求法院變更或者解除合同的，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況，確定是否變更或者解除。此為民法中的“情勢(shì)變更”原則。本案中，李先生由于國(guó)家對(duì)住房貸款政策重大調(diào)整而無(wú)法通過(guò)按揭貸款的方式來(lái)完成余款的支付，這是他在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)到的。如果再繼續(xù)履行合同約定，勢(shì)必對(duì)李先生不公平，故此情形應(yīng)屬“情勢(shì)變更”，可以要求解除購(gòu)房合同。