回暖能否持續(xù)有待觀察

　　需要指出的是，在政策層面，堅(jiān)持和深化房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)依然如故。

　　國務(wù)院近日批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，其中明確提出，適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。3月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥表示，下一步試點(diǎn)房產(chǎn)稅的城市仍未確定。齊驥同時(shí)強(qiáng)調(diào)，中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策的方向不動(dòng)搖，將繼續(xù)促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，同時(shí)積極滿足居民合理的住房需求。

　　“樓市目前的成交量比去年下半年出現(xiàn)小幅上漲，但是與限購前相比依然相差巨大，以北京為例，預(yù)計(jì)3月成交可能在5500套左右，從實(shí)施限購后的單月成交來看，僅能排名第六。”張大偉說。他認(rèn)為，不能僅從短期數(shù)據(jù)來判斷樓市趨勢(shì)。

　　“從目前的市場(chǎng)情況來看，成交量在剛需入市等帶動(dòng)下出現(xiàn)復(fù)蘇，可以說走出了市場(chǎng)最低谷。但是從價(jià)格來看，依然處于以價(jià)換量的階段，10%的降價(jià)項(xiàng)目占據(jù)了市場(chǎng)90%的成交量。”

　　張大偉認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控力度不減、開發(fā)商庫存壓力加大以及信托兌付高峰即將到來等因素影響下，開發(fā)商未來仍將以降價(jià)促銷策略為主，“以價(jià)換量”仍將是主流。

　　樓市進(jìn)入精確調(diào)控期 房?jī)r(jià)下跌成定局

　　房?jī)r(jià)過快上漲被抑制，房地產(chǎn)不再是全民投資的首選，房貸在經(jīng)歷了優(yōu)惠取消、提高基準(zhǔn)利率后，而今又恢復(fù)了針對(duì)性優(yōu)惠

　　“限價(jià)、限購”是本輪調(diào)控新祭出的有力措施，雖然在推出之初被指行政色彩濃重，但卻是加速了房地產(chǎn)調(diào)控盡早顯現(xiàn)。去年初，國務(wù)院要求各地方在2011年3月底公布限價(jià)目標(biāo)，隨后，北京、上海等地率先公布了控制目標(biāo)。而今，各地方出臺(tái)限價(jià)令即滿一周年，房?jī)r(jià)過快上漲的野馬被拉住，房地產(chǎn)也不再是全民投資的首選對(duì)象，房貸在經(jīng)歷了優(yōu)惠取消、提高基準(zhǔn)利率后，為確保剛性需求，而今房貸利率又恢復(fù)針對(duì)性的優(yōu)惠。

　　全民投資熱潮終結(jié)

　　一二線城市嚴(yán)格執(zhí)行的限購、限貸，終結(jié)了房地產(chǎn)作為居民投資首選的時(shí)代。

　　央行公布的2012年1季度儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告顯示，在各主要投資方式中，25.7%的居民偏好“基金、理財(cái)產(chǎn)品”，這個(gè)比例較去年4季度提高了3.2個(gè)百分點(diǎn)，是居民的投資首選;居民另一主要投資方式為“實(shí)業(yè)投資”(16.4%的居民傾向該種投資，是2009年以來的最高值);“房地產(chǎn)投資”意愿繼續(xù)回落，較去年末和同期分別降低了1.4和10個(gè)百分點(diǎn)，在主要投資方式中列第三位。

　　鏈家地產(chǎn)分析師馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，2011年3季度時(shí)，我國居民房地產(chǎn)投資意愿排名第一，但是從2011年第四季度跌落至第二之后，在今年第一季度繼續(xù)降低至第三，主要預(yù)示著當(dāng)前調(diào)控效果已經(jīng)觸動(dòng)了投資者對(duì)于后市預(yù)期的樂觀神經(jīng)，長期來看，投資者認(rèn)為“投資房地產(chǎn)不值得”比房?jī)r(jià)下降本身更能促進(jìn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

　　未來3個(gè)月內(nèi)有購房意愿的居民占14.1%，與上季基本持平，是1999年調(diào)查以來的同期最低值。在不同收入水平的居民中，高收入居民(家庭月收入5萬元以上)投資房地產(chǎn)意愿最低，僅為13.7%。特大城市(北京市、上海市)居民的房地產(chǎn)投資意愿甚至低于2009年初的最低水平，僅為9.4%。

　　CRIC研究中心認(rèn)為，近兩年以來直接動(dòng)用行政力量的政策調(diào)控已經(jīng)令市場(chǎng)深刻體會(huì)到了政府控制房?jī)r(jià)的決心，房?jī)r(jià)只漲不跌的信心被擊潰。至于未來，保障房體系建設(shè)的推進(jìn)以及房產(chǎn)稅的逐漸加入將徹底改變我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資格局，前者將對(duì)商品房市場(chǎng)需求形成巨大的分流效果，尤其中低端市場(chǎng)供求關(guān)系將逐步逆轉(zhuǎn)，而后者一旦成熟并在重點(diǎn)城市范圍內(nèi)廣泛推行，則將全面打壓包括高檔房在內(nèi)所有產(chǎn)品的投資空間，尤其在調(diào)控常態(tài)化、市場(chǎng)單邊向上趨勢(shì)難現(xiàn)的背景下，過去十年里幾乎呈現(xiàn)無風(fēng)險(xiǎn)盈利的房產(chǎn)投資模式可能將被終結(jié)。

　房?jī)r(jià)下跌成定局

　　國家統(tǒng)計(jì)局3月18日公布的2月份全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，新建商品住宅價(jià)格同比下降城市達(dá)到27個(gè)，比1月份增加了12個(gè);環(huán)比下降城市有45個(gè)，上漲城市為4個(gè)。但從環(huán)比來看，不僅價(jià)格下降城市數(shù)目有所減少，跌幅也收窄至0.1%。不過價(jià)格跌幅的收窄，難以改寫房?jī)r(jià)下跌的局面。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰分析說，目前房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)并沒有改變，2月環(huán)比跌幅收窄是受到了春節(jié)因素影響。今年春節(jié)比較早，在1月底過完春節(jié)之后，到了2月份，之前元旦春節(jié)和元旦兩節(jié)積累的這些需求集中釋放，交易量上升的比較快，對(duì)價(jià)格跌幅收窄起到了一定作用。

　　對(duì)全國今年接下來房?jī)r(jià)的走勢(shì)，分析人士一致認(rèn)為還有跌幅空間，其中尤以一線城市空間為大。

　　摩根大通首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌強(qiáng)調(diào)，樓市是2012年最大的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。本年度樓市調(diào)控政策放松對(duì)的可能性較小，預(yù)計(jì)全年全國平均房?jī)r(jià)下降5%到10%，部分一線城市可能會(huì)下降15%至20%。“如果商品房新開工面積一直持續(xù)下滑”，他補(bǔ)充，“那么到2014或2015年，房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)反彈。”

　　“一二線城市中端、低端房源成為成交主體，拉動(dòng)均價(jià)下行，但三線城市的房?jī)r(jià)還處在穩(wěn)中有升的狀態(tài)。”第一太平戴維斯中國董事長劉德?lián)P稱。他預(yù)測(cè)，2012年一線城市的房?jī)r(jià)會(huì)有5%左右的降幅，二三線城市房?jī)r(jià)降幅則可能會(huì)加大到10%左右。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張大偉認(rèn)為，國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1:300。按照目前北京的情況，1:400應(yīng)該是房?jī)r(jià)回歸合理的上限，也就是說目前的房?jī)r(jià)應(yīng)該最少有10%-20%的下調(diào)空間。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)處于下降通道中，何時(shí)是購房的好時(shí)機(jī)，楊紅旭認(rèn)為，從現(xiàn)在開始，未來半年，包括二季度三季度，都算是比較好的時(shí)機(jī)。