去庫存化成房企第一目標(biāo)

　　“全員營銷”時代來臨

　　日前，記者從多位資深開發(fā)商高層處獲悉，2012年，各大房企都不約而同地把去庫存化列為第一目標(biāo)。

　　事實上，今年2月，綠城就掀起了“全員營銷”風(fēng)潮。宋衛(wèi)平本人甚至要求包括自己在內(nèi)的董事長辦公室的3人完成3億元的銷售額。正如昆侖置業(yè)副總裁蔡陽所言：“房子賣不動，要我有何用”。

　　而碧桂園啟動的北方區(qū)“全員賣房”活動并不是終點。一位消息人士稱，接下來碧桂園很可能將該活動逐步擴(kuò)大，內(nèi)蒙古等其他地方的項目也將會參與進(jìn)來。

　　“第一是銷售，第二是銷售，第三還是銷售。至于買地，想都不要想了。”上述山西開發(fā)商這樣告訴本報記者，他還透露，他的公司旗下已經(jīng)有2個在建項目停滯了，除了高層四處尋找基金等渠道籌錢，公司還正在動員所有員工參與產(chǎn)品銷售。

　　值得注意的是，據(jù)記者了解，在各大房企重大會議上，“去庫存”成為2012年企業(yè)發(fā)展計劃中反復(fù)強(qiáng)調(diào)的“重中之重”。

　　去年年底，招商地產(chǎn)董秘劉寧曾在某券商年會上表示，“2012年，公司要不擇手段把銷售做活，想盡辦法抓銷售將是明年公司的重中之重。”

　　萬科副總裁毛大慶在年初的時候曾對本報記者表示，2012年一季度，萬科在北京不會拿地，集團(tuán)將致力于減少庫存。

　　首創(chuàng)置業(yè)財務(wù)總監(jiān)羅俊也在今年公司業(yè)績會上表示，加大現(xiàn)在庫存項目的銷售，希望盡快把庫存項目清理掉，拿現(xiàn)金換來更好的資源，這是公司長期發(fā)展過程中非常重要的一個戰(zhàn)略。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“冬天模式”后，下一輪將進(jìn)入“全員賣房”模式，“全員營銷”時代已經(jīng)來臨。

　　鑒于上述各種情形，金永祥表示，房價整體上還會有下行空間，只不過各區(qū)域會呈現(xiàn)不同幅度的波動。

　部分房企大鱷逆市拿地

　　國土資源部此前公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年，北京、上海等地的土地出讓金均出現(xiàn)不同程度的下滑。而地方融資的償債資金來源主要是土地出讓收入，隨著今年地方債償債高峰來臨，地方政府試圖通過下降土地出讓門檻以促進(jìn)土地成交。另外，2月份國土部要求地方政府通過土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)及時上報流拍、流標(biāo)地塊，這促使地方政府通過下調(diào)底價或者放寬條件來提高企業(yè)拿地積極性，降低了地塊流拍率。

　　“可以預(yù)計，未來土地價格還將繼續(xù)走低，二季度將是地價達(dá)到低谷的時期，也是資金充足的房地產(chǎn)企業(yè)拿地的絕佳機(jī)會。”中國房產(chǎn)信息集團(tuán)李瑩告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，這些企業(yè)之所以選擇逆勢擴(kuò)張，一方面是因為企業(yè)庫存消化周期控制合理，補(bǔ)充土地有利于企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，此外也有企業(yè)自身資金狀況良好的原因。

　　但是，根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)監(jiān)測數(shù)據(jù)，房企2009年底至2011年的土地儲備總量正呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢。從土地儲備的消化周期來看，至2012年2月底，56%的典型房企土地儲備的消化周期都在10年以上，其中，尤以綠城、世茂、招商、恒大等表現(xiàn)明顯。

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年底，房企的土儲消化周期普遍拉長，如綠城中國，其土地儲備消化周期由2010年底的13年躍升為24年。進(jìn)入2012年來，由于綠城的銷售速度始終未有明顯好轉(zhuǎn)，其土儲消化周期持續(xù)保持24年的高位以上。世茂、招商、保利、碧桂園及榮盛發(fā)展等房企，進(jìn)入2012年后土地儲備的消化周期均已達(dá)到近幾年的高位。

　　另據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2012年2月底，標(biāo)桿房企在47個城市的在售項目庫存量約為2466萬平方米。在庫存壓力下，保利、招商、恒大、富力等房企已經(jīng)陸續(xù)啟動較大規(guī)模的降價促銷活動。

　　北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，以價換量已是當(dāng)前趨勢。2012年的市場調(diào)控政策雖然不太可能加碼，但力度也不會松動，整體依然是現(xiàn)金為王的趨勢。目前市場上獲得認(rèn)可的都是性價比高的降價項目，所以不論大小房企都需要以價換量。

　　地價降幅擴(kuò)大可期

　　國土資源部于2月15日發(fā)布了《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知》(下稱《通知》)，其中要求，2012年住房用地供應(yīng)計劃量應(yīng)不低于10.77萬公頃，較2011年13.59萬公頃及2010年15.31萬公頃的實際供應(yīng)水平顯著降低。在經(jīng)歷連續(xù)兩年“加大供應(yīng)”后，今年轉(zhuǎn)向“縮減供應(yīng)”，計劃供地水平基本回落至2009年實際供應(yīng)水平。

　　根據(jù)中原監(jiān)測，13個重點城市居住用地平均流標(biāo)率，自2011年四季度起出現(xiàn)明顯攀升。除深圳外，其余城市流標(biāo)率均處于歷史高位，其中上海、廣州、成都、長春、杭州甚至達(dá)到2008年以來的歷史最高位。受此影響，2011年13個重點城市居住用地成交量同比下降約32%，而2012年1—2月成交量依然呈現(xiàn)下滑趨勢。隨著流標(biāo)問題日益突顯，《通知》要求，今年流標(biāo)、流拍情況需通過土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)及時在線上報。

　　2011年調(diào)控以來，13個重點城市(北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、南京、杭州、蘇州、武漢、長春、長沙)的平均地價總體呈現(xiàn)下行趨勢，全年平均地價同比下降11%，其中北京、上海、廣州、南京、杭州5個城市同比降幅均超過兩成。然而，平均地價下降的主要原因是郊區(qū)低價土地成交比重擴(kuò)大。2012年以來，土地實質(zhì)性降價的現(xiàn)象開始顯著增加，2月份成交土地中有69%出現(xiàn)實質(zhì)性降價，上月該比例為37%。價格的降幅保持在2成以內(nèi)。