2011年1月26日，國務院常務會議推出房地產(chǎn)市場調(diào)控措施——“新國八條”，其中第一條就明確提出進一步落實地方政府責任，要求2011年各城市人民政府要合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。現(xiàn)在時間來到了2012年一季度末，各地方限價目標出臺將滿一周年。近一年來，房地產(chǎn)調(diào)控成果如何，有什么最新進展，房地產(chǎn)市場又發(fā)生了怎樣變化？本報特推出專題，逐一加以梳理。

　　房地產(chǎn)投資熱情終結 房價下跌成定局

　　房價過快上漲被抑制，房地產(chǎn)不再是全民投資的首選，房貸在經(jīng)歷了優(yōu)惠取消、提高基準利率后，而今又恢復了針對性優(yōu)惠

　　“限價、限購”是本輪調(diào)控新祭出的有力措施，雖然在推出之初被指行政色彩濃重，但卻是加速了房地產(chǎn)調(diào)控盡早顯現(xiàn)。去年初，國務院要求各地方在2011年3月底公布限價目標，隨后，北京、上海等地率先公布了控制目標。而今，各地方出臺限價令即滿一周年，房價過快上漲的野馬被拉住，房地產(chǎn)也不再是全民投資的首選對象，房貸在經(jīng)歷了優(yōu)惠取消、提高基準利率后，為確保剛性需求，而今房貸利率又恢復針對性的優(yōu)惠。

　　全民投資熱潮終結

　　一二線城市嚴格執(zhí)行的限購、限貸，終結了房地產(chǎn)作為居民投資首選的時代。

　　央行公布的2012年1季度儲戶問卷調(diào)查報告顯示，在各主要投資方式中，25.7%的居民偏好“基金、理財產(chǎn)品”，這個比例較去年4季度提高了3.2個百分點，是居民的投資首選；居民另一主要投資方式為“實業(yè)投資”（16.4%的居民傾向該種投資，是2009年以來的最高值）；“房地產(chǎn)投資”意愿繼續(xù)回落，較去年末和同期分別降低了1.4和10個百分點，在主要投資方式中列第三位。

　　鏈家地產(chǎn)分析師馮聯(lián)聯(lián)認為，2011年3季度時，我國居民房地產(chǎn)投資意愿排名第一，但是從2011年第四季度跌落至第二之后，在今年第一季度繼續(xù)降低至第三，主要預示著當前調(diào)控效果已經(jīng)觸動了投資者對于后市預期的樂觀神經(jīng)，長期來看，投資者認為“投資房地產(chǎn)不值得”比房價下降本身更能促進市場的良性發(fā)展。

　　未來3個月內(nèi)有購房意愿的居民占14.1%，與上季基本持平，是1999年調(diào)查以來的同期最低值。在不同收入水平的居民中，高收入居民（家庭月收入5萬元以上）投資房地產(chǎn)意愿最低，僅為13.7%。特大城市（北京市、上海市）居民的房地產(chǎn)投資意愿甚至低于2009年初的最低水平，僅為9.4%。

　　CRIC研究中心認為，近兩年以來直接動用行政力量的政策調(diào)控已經(jīng)令市場深刻體會到了政府控制房價的決心，房價只漲不跌的信心被擊潰。至于未來，保障房體系建設的推進以及房產(chǎn)稅的逐漸加入將徹底改變我國房地產(chǎn)市場的投資格局，前者將對商品房市場需求形成巨大的分流效果，尤其中低端市場供求關系將逐步逆轉，而后者一旦成熟并在重點城市范圍內(nèi)廣泛推行，則將全面打壓包括高檔房在內(nèi)所有產(chǎn)品的投資空間，尤其在調(diào)控常態(tài)化、市場單邊向上趨勢難現(xiàn)的背景下，過去十年里幾乎呈現(xiàn)無風險盈利的房產(chǎn)投資模式可能將被終結。

　　地價降幅擴大可期

　　國土資源部于2月15日發(fā)布了《關于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知》（下稱《通知》），其中要求，2012年住房用地供應計劃量應不低于10.77萬公頃，較2011年13.59萬公頃及2010年15.31萬公頃的實際供應水平顯著降低。在經(jīng)歷連續(xù)兩年“加大供應”后，今年轉向“縮減供應”，計劃供地水平基本回落至2009年實際供應水平。

　　根據(jù)中原監(jiān)測，13個重點城市居住用地平均流標率，自2011年四季度起出現(xiàn)明顯攀升。除深圳外，其余城市流標率均處于歷史高位，其中上海、廣州、成都、長春、杭州甚至達到2008年以來的歷史最高位。受此影響，2011年13個重點城市居住用地成交量同比下降約32%，而2012年1—2月成交量依然呈現(xiàn)下滑趨勢。隨著流標問題日益突顯，《通知》要求，今年流標、流拍情況需通過土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)及時在線上報。

　　2011年調(diào)控以來，13個重點城市（北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、南京、杭州、蘇州、武漢、長春、長沙）的平均地價總體呈現(xiàn)下行趨勢，全年平均地價同比下降11%，其中北京、上海、廣州、南京、杭州5個城市同比降幅均超過兩成。然而，平均地價下降的主要原因是郊區(qū)低價土地成交比重擴大。2012年以來，土地實質(zhì)性降價的現(xiàn)象開始顯著增加，2月份成交土地中有69%出現(xiàn)實質(zhì)性降價，上月該比例為37％。價格的降幅保持在2成以內(nèi)。