高利潤(rùn)模式遭質(zhì)疑

　　作為一家早已在1992年于香港上市的房地產(chǎn)企業(yè),中海地產(chǎn)一直與萬(wàn)科并稱為房地產(chǎn)領(lǐng)域的兩大龍頭,盡管萬(wàn)科在2010年以破千億銷售額稱霸國(guó)內(nèi),但中海卻是國(guó)內(nèi)首家凈利潤(rùn)突破百億的房地產(chǎn)企業(yè)，高毛利率一直笑傲國(guó)內(nèi)所有房地產(chǎn)企業(yè)。

　　以最近公布的2011年年報(bào)為例，中國(guó)海外（0668.HK）實(shí)現(xiàn)銷售額870.9億元港元，核心利潤(rùn)增長(zhǎng)至港幣130.2億元（人民幣108.1億元），毛利率高達(dá)40%。與之相對(duì)，萬(wàn)科（000002.sz）全年實(shí)現(xiàn)銷售金額1215.4億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)96.2億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為28.79%，較中海低近十個(gè)百分點(diǎn)。

　　長(zhǎng)期跟蹤內(nèi)房股的輝立證券房地產(chǎn)分析師陳耕向網(wǎng)易房產(chǎn)表示，與萬(wàn)科等注重周轉(zhuǎn)率的企業(yè)相比，中國(guó)海外更偏重于精耕細(xì)作的開發(fā)模式，它的市場(chǎng)定位相對(duì)較高，且主體業(yè)務(wù)集中在長(zhǎng)三角、珠三角以及環(huán)渤海地區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這些區(qū)域售價(jià)較高，所以也為中海帶來高毛利率。

　　不僅如此，一位曾經(jīng)任職于萬(wàn)科的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，中海強(qiáng)大的成本控制能力，一直是萬(wàn)科甚至眾多后來者學(xué)習(xí)的目標(biāo)。

　　“中海地產(chǎn)的成本控制相對(duì)嚴(yán)格，以營(yíng)銷費(fèi)用來說，投入不足4%，部分項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用比例更低至1%，而財(cái)務(wù)成本、建筑成本等也有嚴(yán)格控制，這才使得項(xiàng)目取得了更高的收益”，上述人士透露。

　　實(shí)際上，對(duì)于中海的高利潤(rùn)模式，連保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊也不得不驚嘆：中海的毛利率我都沒有搞清楚，它的毛利率和利潤(rùn)水平已經(jīng)超出了中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)的一般規(guī)律。

　　但隨著近年來宏觀調(diào)控力度的不斷加強(qiáng)，中海的高利潤(rùn)模式日漸遭到挑戰(zhàn)。一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)分析師告訴記者，目前以一線城市為主的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)基本被限購(gòu)，二三線城市需求力度更大，這對(duì)于主要布局發(fā)達(dá)城市的中海勢(shì)必造成影響；同時(shí)，在弱市之下，現(xiàn)金流比起毛利率更加重要，中海地產(chǎn)精耕細(xì)作的開發(fā)模式與萬(wàn)科的高周轉(zhuǎn)率開發(fā)模式相比，有可能在調(diào)控下遇到更大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　“在2009-2010年，中國(guó)海外在土地市場(chǎng)拿了不少高價(jià)地，這些項(xiàng)目將陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，在如今的市場(chǎng)環(huán)境下，售價(jià)在走低，而成本擺在這里，中海的毛利率必然會(huì)受到影響”，陳耕表示。

　　以上海的長(zhǎng)風(fēng)地王為例，2009年9月，中海地產(chǎn)以70.06億元擊敗綠城、保利等多家實(shí)力房企，拿下上海普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊，樓板價(jià)為22409元/平方米，成為當(dāng)時(shí)的上?？們r(jià)地王。有市場(chǎng)人士分析，由于該項(xiàng)目地塊總價(jià)高達(dá)70.06億元，加上建安成本、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的費(fèi)用及稅金等，建成樓盤的成本價(jià)已超過3.5萬(wàn)元/平方米，至少賣到5萬(wàn)元/平方米，才有盈利空間。

　　但擺在眼前的事，目前整個(gè)上海5萬(wàn)單價(jià)以上的豪宅市場(chǎng)欠缺人氣，中海地產(chǎn)或許被迫平價(jià)入市，毛利率必然受到影響。

　　實(shí)際上,中海也許已經(jīng)感受到壓力。數(shù)據(jù)顯示，曾經(jīng)排在自己身后的恒大地產(chǎn)(03333.hk)與保利地產(chǎn)（600048.sh）在2011年銷售額已經(jīng)超越了中海，其依賴的正是高周轉(zhuǎn)型開發(fā)模式以及大量布局二三線城市。

　　“在未來的一個(gè)時(shí)期內(nèi)，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲幾乎不可能，而前期拿下的土地成本卻水漲船高，中海要保持毛利率只能通過壓縮財(cái)務(wù)成本與建筑成本，在這樣的情況下，中海的產(chǎn)品質(zhì)量也許還會(huì)迎來挑戰(zhàn)“，上述分析師表示，如果中海不能還好地解決好質(zhì)量問題，對(duì)其品牌必然會(huì)造成影響，那么未來的發(fā)展將面臨更大的不確定性。