政策微調(diào)刺激房市

　　除了樓市自身的價(jià)格調(diào)整促進(jìn)了成交量，一些業(yè)內(nèi)人士還表示，各地首套房貸利率的回調(diào)、存款準(zhǔn)備金率的下降以及各地暗自出臺(tái)的一些“救市”措施，都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了刺激作用。

　　記者在濟(jì)南的一些銀行了解到，雖然目前仍有部分銀行采取上浮5%到10%的利率政策，但建設(shè)銀行、工商銀行、浦東發(fā)展銀行等已可以根據(jù)客戶的信用實(shí)行基準(zhǔn)利率，并且貸款申請(qǐng)難度也有所降低。

　　存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率從2月24日起，將再下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，這已是自2011年12月5日3年來首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率后第二次調(diào)整，這次下調(diào)將直接釋放出4000億元的流動(dòng)性。

　　雖然有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，存準(zhǔn)率的下調(diào)主要是為了緩解流動(dòng)性不足的問題，并不是貨幣政策放松的信號(hào)，對(duì)房?jī)r(jià)沒有實(shí)質(zhì)性影響，但還是引起了人們的密切關(guān)注。

　　清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授李稻葵表示，這次存準(zhǔn)率下調(diào)開啟了宏觀政策微調(diào)的進(jìn)程，目的是解決實(shí)體經(jīng)濟(jì)、尤其是小微企業(yè)融資難的問題。但監(jiān)管力度會(huì)提升，防止資金進(jìn)入非實(shí)體經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)方面，在堅(jiān)持調(diào)控方向不變的前提下，有針對(duì)性的微調(diào)也將會(huì)有必要。

　　與此同時(shí)，一些地方政府也開始有意無(wú)意地放松調(diào)控政策，但受到了外界巨大壓力。安徽蕪湖對(duì)購(gòu)房者補(bǔ)貼的“救市”政策，三天后宣布“暫緩執(zhí)行”。中山市將住房限價(jià)由去年的每平方米5800元上調(diào)至6590元的做法也很快變成“試行措施”。據(jù)了解，自2011年下半年以來至少已經(jīng)有十幾個(gè)市通過稅費(fèi)優(yōu) 惠 、 放 寬 公 積 金 額 度 、 購(gòu) 房 補(bǔ)貼、調(diào)整住宅標(biāo)準(zhǔn)等措施進(jìn)行了房地產(chǎn)政策的微調(diào)。

　　一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然國(guó)家一再?gòu)?qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，房?jī)r(jià)也在朝著預(yù)期的方向走，但市場(chǎng)近期的新動(dòng)向值得關(guān)注，因?yàn)檫@些新動(dòng)向?qū)⒂绊懙劫?gòu)房者的心態(tài)，從而最終影響到調(diào)控的效果。

　　“見底”時(shí)間不確定但回歸理性是方向

　　在佛山、蕪湖、中山的放松調(diào)控政策被緊急叫停后，人們更深地體會(huì)到國(guó)家將繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控樓市的決心。一些專家認(rèn)為，房?jī)r(jià)平穩(wěn)回落至合理價(jià)格是調(diào)控的不變方向，近期雖然成交量回暖，但房?jī)r(jià)難言反彈，在保障性住房建設(shè)繼續(xù)穩(wěn)步增加、限購(gòu)、差別化房貸等政策組合拳調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將不斷回歸“居住性”本性。

　　全國(guó)政協(xié)委員、山東財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)郭松海說，雖然各地房?jī)r(jià)開始停漲，但下降的幅度普遍不大，離合理價(jià)位仍有一定的差距，因此國(guó)家的調(diào)控政策不會(huì)放松，各地的變相放松政策在輿論壓力和國(guó)家監(jiān)管下將受到嚴(yán)格限制。

　　一些專家認(rèn)為，國(guó)家限購(gòu)、差別化利率等抑制投機(jī)性的調(diào)控政策將被長(zhǎng)期堅(jiān)持，但有關(guān)首次購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的政策可以逐步放松，以解決剛需民眾的住房、購(gòu)房壓力。

　　王欣說，首套房利率是應(yīng)該適當(dāng)調(diào)整的項(xiàng)目之一。據(jù)測(cè)算，以首付三成貸款100萬(wàn)元的商品房為例，按20年期年7.05%的利率計(jì)算，如果利率上浮5%則相當(dāng)于總房?jī)r(jià)上漲2%， 上 浮10%則 相 當(dāng) 于 房 價(jià) 漲4%，而如果7折利率，則相當(dāng)于房?jī)r(jià)降11%。

　　對(duì)于民眾關(guān)心的房?jī)r(jià)何時(shí)“見底”，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前房地產(chǎn)商的資金壓力依然不小，降價(jià)仍是房地產(chǎn)商擺脫困境的唯一途徑，房?jī)r(jià)將在上半年繼續(xù)回調(diào)。“但之后可能會(huì)在成交量增長(zhǎng)的同時(shí)開始回穩(wěn)。”王欣說。

　　山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說，樓市成交量的活躍說明供需雙方在價(jià)格上的認(rèn)可程度增加，但說房?jī)r(jià)“見底”為時(shí)尚早，后期的成交量值得關(guān)注。他同時(shí)指出，由于房子位置、戶型、樓盤的唯一性，每個(gè)樓盤的底部?jī)r(jià)都不一樣，因此很難說何時(shí)是底。“考慮到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人們收入水平提高等因素，長(zhǎng)期來看房?jī)r(jià)不漲就意味著降，人們也不必過分等待最底部。”