“地王”的冬天
在青島市南區(qū)香港路以南,東海二路以東的繁華地段,有一塊空地格外引人注目。12月8日,記者在此看到,圍擋圈起的坑地內(nèi)雜草叢生,看不到任何施工的痕跡。
就是這塊荒地,去年1月22日,經(jīng)過57輪競拍,國內(nèi)房產(chǎn)大鱷綠城集團最終斥資40.4億元,以17800元/平方米的樓面地價競拍成功,成為轟動一時的“地王”。然而近兩年過去了,這里依然閑置,具體的開盤時間和開盤價格更是無從談起。
無獨有偶,去年3月12日,位于燕兒島路與泉州路交界處的工人療養(yǎng)院地塊以樓面地價19500元/平方米再創(chuàng)紀(jì)錄,但8日記者看到,該地塊至今仍處在地基開挖階段。
原潛艇學(xué)院地塊開盤無期、鎮(zhèn)江路地塊僅開建到三層、山東路“地王”開盤5個月僅賣了93套房……曾經(jīng)風(fēng)光無限的“地王”無一例外陷入困局。
仔細分析不難發(fā)現(xiàn),眼下陷入窘境的“地王”,拿地的背景正是樓市最為火爆的2009—2010年,開發(fā)商大多賺的“金銀滿缽”,哪怕是“面粉貴過面包”,也毫不在乎,瘋狂跑馬圈地。由于對后市預(yù)期過于樂觀,就連一些從來都沒有經(jīng)營過房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)也擠進來想分一杯羹。于是,在過去的兩年中,青島“地王”頻出。熟料,政策調(diào)控隨后而來,市場變化后開發(fā)商深陷賣難泥淖。
資金壓力空前
對于眾多地王選擇沉寂“過冬”,業(yè)內(nèi)專家分析,主要是因為企業(yè)的資金鏈緊張,尤其是對這種高投入的項目的開發(fā),更容易出現(xiàn)開發(fā)停滯。
國內(nèi)一家知名房產(chǎn)咨詢公司的專家孔方正認為,“地王”的出現(xiàn)主要是因為透支了未來的土地和房價的升值預(yù)期。面對嚴(yán)厲的調(diào)控,即便是已經(jīng)開盤入市的“地王”項目,其利潤空間也明顯受到擠壓。“樓面價過高,有的‘地王’項目即便定價接近成本價,但在購房者眼中仍是高房價。”島城房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張百忍分析認為,“地王”打造的都是高端產(chǎn)品,面向中高端人群,而在限購的背景下,中高端人群的購買力已被明顯抑制。近期,幾乎所有前兩年高溢價成交的“地王”項目都面臨價值重估。
負債率過高,是我國房地產(chǎn)企業(yè)存在的普遍現(xiàn)象。在融資渠道受阻,金融政策偏緊的大背景下,開發(fā)商只能靠自有資金(銷售款)來解決本身的負債問題。問題是,開發(fā)商正面臨著銷售回款周期被無限拉長的不利局面。
困局解套難
對于動輒幾十億元的“地王”來說,資金壓力空前緊張。那么,面對現(xiàn)實,開發(fā)企業(yè)又會何去何從?
張百忍指出,市場低迷時,開發(fā)商只能不惜虧本銷售,才能解放被捆綁的資金。“對‘地王’來說,‘捂’并不是最好的辦法,畢竟庫存積壓時間長了,虧得更多。必須拿出合理利潤甚至抱著適當(dāng)虧損的心態(tài)面對市場。”張百忍表示,“地王”項目如果不選擇快速降價,很可能因為后期供應(yīng)大幅增加面臨更大的難題。
以山東路“地王”為例,開盤前,外界普遍認為該項目定價將超過2萬元/平方米。但今年7月,該樓盤采取了低價開盤的策略,起價為18132元/平方米,其中包括3500元/平方米精裝修。開盤前該項目周邊的良辰美景二期、錦繡華城二期等住宅項目大多賣到了1.8萬元/平方米以上。
然而低價開盤并沒有取得預(yù)期效果,來自青島市國土資源房屋管理局“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的數(shù)據(jù)顯示,該項目共有811套房源,但截至目前,該樓盤僅簽約售出93套房。
最要命的是,“地王”周邊的項目拿地都很便宜,具備降價空間。記者調(diào)查了解到,目前市北中央商務(wù)區(qū)的新房供應(yīng)量很大,多個新盤在售,價格競爭漸趨白熱化。其中燕歸堂項目更是推出11800元/平方米的特價房源?，F(xiàn)今,島城“地王”項目多處于類似的境遇。
孔方正認為,未來行業(yè)集中度將會進一步加強,中小企業(yè)融資能力不強的(但土地儲備較多的),被并購的機會較多,另外,對于融資能力差,土地儲備少的房企,只能期盼政策放寬,否則將會面臨退出地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險。
對于尚未開工的“地王”來講,滋味更不好受。延期開發(fā),等待市場回暖,這在過去似乎是規(guī)避土地風(fēng)險的絕妙招數(shù)。但今非昔比,2009年國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于集約用地的通知》,其中要求,對于土地閑置滿兩年的,將依法無償收回、堅決無償收回或者重新安排使用；對于土地閑置滿一年不滿兩年的,開發(fā)商需按出讓或劃撥土地價款的20%繳納土地閑置費；另外,國土資源部將對閑置土地征收增值地價。
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