曾經(jīng)有句話，人生就是一本本的日歷，從第一頁(yè)翻開(kāi)的那一刻起，你就必須不停地翻下去，一直到你再也翻不動(dòng)它的那天為止。所以當(dāng)我們回顧歷史的時(shí)候，其實(shí)就是在日歷牌上，“按圖索驥”，找到那個(gè)代表某天的數(shù)字，來(lái)擴(kuò)展那一天留給我們的所有記憶。

　　許多人都有在日歷牌上記事的習(xí)慣，我也有，每到年終，我總要把日歷牌一頁(yè)一頁(yè)地翻回去，看看這一年，都做過(guò)什么，都經(jīng)歷過(guò)什么，或者錯(cuò)過(guò)了什么。

　　2011 年的樓市經(jīng)歷了諸多的坎坷與波瀾。無(wú)論是購(gòu)房者，還是開(kāi)發(fā)商，每一個(gè)置身于這個(gè)社會(huì)的人都或多或少地體會(huì)到了房?jī)r(jià)漲跌的味道。這一年，限購(gòu)政策的效果終于威力四射，《大史記》政策讀本將會(huì)透徹分析；這一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)一路頹勢(shì)地走到了冬天，《大史記》市場(chǎng)讀本演繹跌宕起伏；這一年，購(gòu)房者憤怒抗議房?jī)r(jià)下跌，中介公司黯然關(guān)店退場(chǎng)，代理公司“勸降”開(kāi)發(fā)商，《大史記》事件讀本回放每一份驚心動(dòng)魄與黯然神傷；這一年 ，那許多跟房子有關(guān)的人組成了一張表情凝重的“臉”，《大史記》人物讀本會(huì)詳實(shí)記錄。

　　政策無(wú)疑是2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“大牌導(dǎo)演”。限購(gòu)、限貸、限價(jià)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的溫度一步步降到了冰點(diǎn)。也讓那些曾經(jīng)悲嘆“有生之年見(jiàn)不到房子降價(jià)”的購(gòu)房者們看到了房?jī)r(jià)下降的跡象。《大史記》政策讀本再現(xiàn)2011年的那些給力文件，給我們的記憶留下一個(gè)完整的劇本。

　　如果說(shuō)今年的調(diào)控與往年有一個(gè)最大的不同之處，那就是本輪調(diào)控中限購(gòu)令的大面積出臺(tái)和使用。通過(guò)一紙限購(gòu)直接約束購(gòu)房者的買房資格 ，即使你家財(cái)萬(wàn)貫也難于出手，這可謂史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策 ，直接影響了全國(guó)各大城市的成交量，對(duì)于今年地產(chǎn)的整體降溫功不可沒(méi)。

限購(gòu)開(kāi)始 “新國(guó)八條”攜限購(gòu)出場(chǎng)

　　追溯限購(gòu)應(yīng)從2010年4月開(kāi)始，首都北京的樓市限購(gòu)令是全國(guó)首例，幾個(gè)月之后，這股限購(gòu)潮開(kāi)始向全國(guó)其他城市迅速鋪開(kāi)，到2010年年底時(shí)，全國(guó)出臺(tái)限購(gòu)令的城市已經(jīng)超過(guò)20個(gè)。今年1月18日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)楊煥彩在當(dāng)天召開(kāi)的全省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上向記者明確表示，濟(jì)南和青島接下來(lái)也要實(shí)行限購(gòu)，且相關(guān)政策已在研究當(dāng)中。三天之后，濟(jì)南出臺(tái)了地方限購(gòu)令，業(yè)內(nèi)紛紛猜測(cè)，下一步就將是青島，限購(gòu)風(fēng)聲從四面八方刮了過(guò)來(lái)。

　　1 月26日，“新國(guó)八條”正式出臺(tái)，為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)定下基調(diào)，標(biāo)志著樓市進(jìn)入“限時(shí)代”。1月28日，青島市正式出臺(tái)限購(gòu)政策，規(guī)定自發(fā)布之日起至 2011年12月31日，在市區(qū)范圍內(nèi)實(shí)行住房限購(gòu)措施——本地家庭已有一套住房的，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)限購(gòu)1套住房，已有兩套及以上住房的，暫不允許購(gòu)房 ；無(wú)房產(chǎn)的外地家庭如能提供一年以上社?；蚣{稅證明，限購(gòu)一套，不能提供以上證明的暫不允許購(gòu)房 ；已有住房的外地居民暫不允許購(gòu)房。

　　樓市記憶：限購(gòu)傳聞催生了突擊購(gòu)房潮，傳聞后一周即1月19日～25日的交易量達(dá)到3548套，環(huán)比增幅達(dá)83%。限購(gòu)出臺(tái)后市場(chǎng)響起緊急剎車聲，2月份住宅成交環(huán)比下降77% ，七區(qū)多地甚至開(kāi)始出現(xiàn)零成交，直至四五月份也未曾好轉(zhuǎn)，降溫十分明顯。

　　限購(gòu)鋪開(kāi) 四十余城市齊限購(gòu)

　　“新國(guó)八條”出臺(tái)當(dāng)月，濟(jì)南、青島、鄭州、太原、武漢、長(zhǎng)春、合肥、昆明、南昌等城市陸續(xù)出臺(tái)了地方版限購(gòu)令，這是繼去年金九銀十之后的第二波限購(gòu)令頒布高潮。無(wú)疑，這是響應(yīng)“國(guó)八條”中“針對(duì)各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)訂立和執(zhí)行住房限購(gòu)措施”的指令。此輪限購(gòu)潮之后的三個(gè)月內(nèi)，貴陽(yáng)、成都、沈陽(yáng)、佛山、金華、呼和浩特、烏魯木齊等城市也相繼加入限購(gòu)隊(duì)伍。截至今年4月份，包括29個(gè)省會(huì)城市及直轄市在內(nèi)的40個(gè)城市實(shí)施限購(gòu)。

　　此輪限購(gòu)潮進(jìn)行了半年之后，國(guó)務(wù)院再次下達(dá)指令，要求全國(guó)其他尚未出臺(tái)的二三線城市實(shí)施限購(gòu)。2011年7月12日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)，要求尚沒(méi)有出臺(tái)限購(gòu)政策的、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市，接下來(lái)也要采取必要的限購(gòu)措施。據(jù)悉，選擇新一輪的二三線城市限購(gòu)名單，將主要依據(jù)房?jī)r(jià)漲幅和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅這兩個(gè)指標(biāo)。8月25日，臺(tái)州市也加入限購(gòu)行列。

　　樓市記憶：限購(gòu)令實(shí)施的近一年時(shí)間里，全市乃至全國(guó)的新房成交速度明顯下降，存量房數(shù)量穩(wěn)步上升。上半年青島市存量房數(shù)量已經(jīng)達(dá)到7萬(wàn)余套，到了下半年臨終時(shí)數(shù)量級(jí)上升到十萬(wàn)級(jí)別，達(dá)到了空前的13萬(wàn)套。北京、上海、廣州、深圳等各大城市的存量也不斷上升，存量去化時(shí)間最長(zhǎng)達(dá)到了16個(gè)月。

　　限購(gòu)繼續(xù) 限購(gòu)令到期  政策要繼續(xù)

　　從國(guó)務(wù)院隔三差五強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策不放松的口氣中，業(yè)內(nèi)對(duì)限購(gòu)政策的取消并不抱太大希望。10月份發(fā)生在限購(gòu)城市佛山市的一場(chǎng)“朝令夕改”的劇目再次加重業(yè)內(nèi)對(duì)限購(gòu)繼續(xù)執(zhí)行的猜測(cè)。10月11日上午，廣東省佛山市住建局在網(wǎng)站發(fā)布公告稱，自10月12日起放寬限購(gòu)條件：已辦理房地產(chǎn)權(quán)證超過(guò)5年(含)的住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不納入限購(gòu)范圍；允許佛山市戶籍居民家庭增購(gòu)一套7500元/平方米以下的住房。由于這是全國(guó)第一個(gè)放寬限購(gòu)政策的城市，發(fā)布之后即引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。但在當(dāng)天23時(shí)24分，住建局又在網(wǎng)站上稱暫緩執(zhí)行該政策。這次“朝令夕改”讓業(yè)內(nèi)看到，哪怕是有限放松限購(gòu)也并非容易。

　　12月3日，住建部有關(guān)人士稱，會(huì)知會(huì)各地政府，將限購(gòu)令延期。目前，在全國(guó)40余個(gè)頒布實(shí)施限購(gòu)令的城市中，?？诼氏缺響B(tài)限購(gòu)令不放松。從目前的情況來(lái)看，政策松綁的可能性微乎其微，限購(gòu)令尚不具備退出條件幾乎已成各方共識(shí)。

　　樓市記憶：自各個(gè)城市實(shí)施限購(gòu)令以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷一年的銷售萎靡后，在多地出現(xiàn)了較為明顯的松動(dòng)，這與開(kāi)發(fā)商不再對(duì)限購(gòu)取消存有僥幸心理、期望快速出貨不無(wú)關(guān)系。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院12月1日發(fā)布報(bào)告顯示，全國(guó)百城住宅均價(jià)已連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下降，且降幅有所擴(kuò)大。

　相關(guān)鏈接 調(diào)控房?jī)r(jià)政策多多

　　1、房產(chǎn)稅試點(diǎn)啟動(dòng)

　　2011 年1月27日，上海、重慶兩市相繼宣布，自28日起將對(duì)符合征收條件的住房按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅，并公布了征收細(xì)則。上海市將針對(duì)家庭二套及以上住宅、外地人的住宅征收，稅率為0.6%；重慶將針對(duì)主城區(qū)內(nèi)的別墅、高檔公寓、家庭二套及以上住房以及外地人的住房，按照0.5%～1.2%的稅率征收房產(chǎn)稅。這是全國(guó)首批進(jìn)行個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的城市。

　　2、房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)一季度公布

　　今年1月，國(guó)務(wù)院在研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作時(shí)要求，各城市人民政府要合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，截至3月31日，全國(guó)657個(gè)城市中，已有608個(gè)城市公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，公布率占92.5%，另有49個(gè)城市沒(méi)能按期完成公布調(diào)控目標(biāo)。這些目標(biāo)分別以GDP和人均可支配收入漲幅、以居民住房支付能力為參照，或規(guī)定具體漲幅上限，只有北京明確年度調(diào)控目標(biāo)要穩(wěn)中有降。

　　3、一房一價(jià)

　　3 月16日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，規(guī)定從5月1日起，商品房銷售必須明碼標(biāo)價(jià)，開(kāi)發(fā)商需要公開(kāi)的資料包含預(yù)售許可證、土地性質(zhì)、土地使用起止年限、套內(nèi)面積、優(yōu)惠折扣、每套商品房銷售狀態(tài)、樓號(hào)、樓層、房號(hào)、每平方米單價(jià)、每套銷售總價(jià)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等超過(guò)30多項(xiàng)內(nèi)容。

　　時(shí)間節(jié)點(diǎn)

　　1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，被稱為“新國(guó)八條”。其中規(guī)定，各直轄市、計(jì)劃單列市，省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。

　　1月28日，青島市限購(gòu)令正式出臺(tái)，規(guī)定自發(fā)布之日起到2011年12月31日，在市區(qū)范圍內(nèi)實(shí)行住房限購(gòu)措施，已有兩套及以上住房的暫不允許購(gòu)房。

　　12月初住建部有關(guān)人士稱，日前知會(huì)地方政府，對(duì)于限購(gòu)政策將要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行延續(xù)。

加息限貸都很無(wú)奈

　　2010年結(jié)束時(shí)，央行已經(jīng)先后進(jìn)行了兩輪加息以及數(shù)次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。2011年的三次加息印證了這是一條跨越了兩個(gè)年度的加息通道。強(qiáng)烈依附銀行的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到這輪加息潮最直接的影響，買賣雙方均未幸免。

　　購(gòu)房者加息提首付買房困難多

　　購(gòu)房成本一加再加

　　自去年10月進(jìn)入加息通道之后，央行在2011年三度上調(diào)存貸款利率，經(jīng)過(guò)這三次調(diào)整，5年期以上的貸款利率再度破七，由年初時(shí)的6.40%調(diào)至當(dāng)前的7.05%。

　　第一次加息于2月9日開(kāi)始執(zhí)行，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年期以上貸款利率由原來(lái)的6.40%上調(diào)至6.60% 。在島城房地產(chǎn)調(diào)控政策落穩(wěn)之后，央行進(jìn)行了第二次加息，規(guī)定自4月6日起，一年期存貸款基準(zhǔn)利率各上調(diào) 0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年期以上貸款利率上升至 6.80% 。最近一次加息發(fā)生在下半年，自7月7日起，一年期存貸款基準(zhǔn)利率各上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年期以上貸款利率也有了新突破，達(dá)到了 7.05%。

　　樓市記憶：加息并非單純的金融行為，因?yàn)榘唇屹?gòu)房的老百姓們直觀地感受到了購(gòu)房壓力。而自去年10月份進(jìn)入加息通道后央行已經(jīng)5次加息，接下來(lái)的加息預(yù)期讓購(gòu)房者的心理壓力無(wú)形中增大。

　　首套房“大勢(shì)已去”

　　政策簡(jiǎn)述：以往房地產(chǎn)調(diào)控的信貸政策總是冠名差別化信貸，對(duì)于二套以上的房產(chǎn)進(jìn)行貸款限制，而今年首套房也不再被顧惜。隨著央行今年2月份第一次加息 ，對(duì)于首套房特有的8.5折利率優(yōu)惠也正在淡出房地產(chǎn)市場(chǎng)，春節(jié)之后買房的首套房購(gòu)房者已經(jīng)難以覓到任何利率優(yōu)惠，至此，自2008年開(kāi)始出現(xiàn)的針對(duì)首套房貸款利率優(yōu)惠全面止息 ；到了5月初，浙江的部分城市將首套房的首付比例提升至40%甚至50%，暗示著針對(duì)首套房最低30%的首付標(biāo)準(zhǔn)也開(kāi)始提高；5月 10日，農(nóng)行青島分行開(kāi)始執(zhí)行首套房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮10%的政策，針對(duì)首套房的信貸緊縮開(kāi)始出現(xiàn)在島城市民的身邊。

　　樓市記憶：調(diào)控為購(gòu)房者減緩了因房?jī)r(jià)上漲而增加的買房成本，但首套房首付款和利率的提升，再次將買房成本提升。首套房受到優(yōu)惠待遇的大勢(shì)已去。

　　開(kāi)發(fā)商銀根緊縮極度缺錢

　　回顧2011年已過(guò)去的11個(gè)多月，央行在不斷公布加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。截至12月6日，經(jīng)過(guò)前六次的上調(diào)和最近一次的下調(diào)這七次綜合調(diào)整 ，大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)達(dá)到了21% 。實(shí)際上，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率已不再陌生，早在去年全年，對(duì)通脹的預(yù)期之下央行已經(jīng)先后進(jìn)行了多次存款準(zhǔn)備金率的上調(diào) ，由2010年年初時(shí)的15.5% 調(diào)至年末時(shí)的18.5% 。今年前6次“升準(zhǔn)”使大型金融機(jī)構(gòu)的存準(zhǔn)率在6月14日達(dá)到了21.5%的歷史高位，而后 12月5日首度下降0.5%。

　　存準(zhǔn)率的提升，標(biāo)志著在市場(chǎng)上流動(dòng)的貨幣減少，對(duì)房地產(chǎn)的影響是個(gè)貸的縮減，以及房企融資難度提升。“升準(zhǔn)”被看作是房地產(chǎn)融資變難的訊號(hào)，相反，央行最近一次的“降準(zhǔn)”，在一定程度上增加了貨幣供應(yīng)量，理論上有利于開(kāi)發(fā)商獲得開(kāi)發(fā)貸款，有利于購(gòu)房人獲得銀行按揭貸款的支持。但兩年來(lái)存準(zhǔn)率的11次提升已經(jīng)將這一指標(biāo)推至歷史高位，一次“降準(zhǔn)”能夠達(dá)到的緩和效果實(shí)在有限。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大背景下，此次"降準(zhǔn)"給開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人帶來(lái)多大的資金支持實(shí)屬未知，因?yàn)殂y行的風(fēng)險(xiǎn)壓力指標(biāo)也影響著貸款額度，在當(dāng)前多城市房?jī)r(jià)已有明顯降幅的大環(huán)境下，此次降低存款準(zhǔn)備金率起到的緩和作用實(shí)在是杯水車薪。

　　樓市記憶：1年六次“升準(zhǔn)”，將開(kāi)發(fā)商的融資渠道一點(diǎn)點(diǎn)壓縮?？藸柸鹪u(píng)論員胡超研究A 股房地產(chǎn)上市企業(yè)三季度報(bào)告發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)總體資金狀況已經(jīng)下滑到警戒線附近。“今年三季度，房企貨幣資金短期債務(wù)比為1.07，幾乎已經(jīng)到了臨界點(diǎn)上，短期資金壓力巨大。除了銷售遇阻之外，造成如此壓力的原因還有當(dāng)前緊縮的貨幣政策使房企融資難度加大，特別是很難從常規(guī)銀行途徑獲得長(zhǎng)期借款。房企不得不借道融資成本較高的短期委托貸款和信托等方式，使得短期還款壓力激增。”

微博觀點(diǎn)買賣雙方都很無(wú)奈

　　@ 孫海：今天聽(tīng)到一個(gè)勁爆消息：某品牌樓盤降價(jià)促銷，開(kāi)發(fā)商承諾前期客戶可以換房。其實(shí)這個(gè)承諾說(shuō)了也白說(shuō)，因?yàn)橘?gòu)房者要自己承擔(dān)貸款首付比例及利率提高的問(wèn)題 ，這對(duì)于多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是一道道實(shí)實(shí)在在的坎 ！于是乎，前期客戶只能無(wú)奈地看著該盤高調(diào)降價(jià)。

　　@ 沉默荒野：對(duì)于我們開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，限購(gòu)不算是最狠的，資本融通的渠道趨窄最要命。我已經(jīng)切身感受到了，原本順暢的渠道變得不那么順暢，就連最廉價(jià)的銀行信貸也障礙重重。昨天合作銀行通知幾項(xiàng)貸款暫不放貸，只能付更大的代價(jià)另尋資源了。

　　@ 徐偉釗：首付利率都上升，買房更難了。合理嗎？

　　相關(guān)鏈接2011年存款準(zhǔn)備金率調(diào)整一覽

　　1月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　2月24日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　3月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　4月21日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　5月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　6月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　12月5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，存款準(zhǔn)備金率從 21.5% 下調(diào)為21% 。這也是央行自2008年12月25日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率以來(lái) ，3年來(lái)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 。

　　時(shí)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)

　　國(guó)務(wù)院總理溫家寶1月26日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出了新的“國(guó)八條”，其中再次強(qiáng)調(diào)了差別化信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。此前二套房貸款首付的最低標(biāo)準(zhǔn)為50%。

　　春節(jié)前后，全國(guó)多家銀行已經(jīng)接到了取消首套房貸款利率優(yōu)惠的通知。節(jié)后首套房貸款將不再享有優(yōu)惠，此前的7折、8.5折等常見(jiàn)優(yōu)惠淡出市場(chǎng)。

　　繼央行宣布加息之后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2月9日發(fā)出《關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知》，要求從2月9日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率。其中，5年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個(gè)百分點(diǎn)，由4.30%上調(diào)至4.50%。

“千萬(wàn)”保障全面開(kāi)工

　　今年年初頒布的“國(guó)八條”再次強(qiáng)調(diào)要落實(shí)保障房的安居政策，并量化性地要求“保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%”，保障性住房首次有了明確的建設(shè)目標(biāo) 。

　　立軍令狀 1000萬(wàn)套任務(wù)出爐

　　自 2008年底開(kāi)始，保障房就開(kāi)始較大批量地出現(xiàn)在市場(chǎng)之中，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2010年底，全國(guó)開(kāi)工建設(shè)的保障房已達(dá)1400萬(wàn)套。本輪房地產(chǎn)調(diào)控中保障房成為調(diào)控主力，在1月26日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理溫家寶就強(qiáng)調(diào)，各地要通過(guò)新建 、改建、購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。保障房成為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一利器。緊接著在2月21日中共中央政治局討論政府工作報(bào)告和“十二五”規(guī)劃綱要草案中，再次明確了 2011年和今后5年保障性安居工程建設(shè)的目標(biāo)任務(wù)：今后5年將建3600萬(wàn)套保障性住房，覆蓋率達(dá)到20% ；2011年的保障性住房開(kāi)工建設(shè)目標(biāo)位 1000萬(wàn)套。

　　今年的1000萬(wàn)套保障房目標(biāo)已經(jīng)出臺(tái)，并于2月24日正式成為一紙軍令狀，在全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議上，國(guó)家保障性安居工程協(xié)調(diào)小組與各省區(qū)市政府和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)簽訂了2011年保障性安居工程目標(biāo)責(zé)任書(shū)，保證將國(guó)土資源部下達(dá)的 1000萬(wàn)套保障房目標(biāo)分配到各地市。

　　樓市記憶：保障房建設(shè)目標(biāo)幾乎與限購(gòu)令同時(shí)到來(lái)，讓本輪調(diào)控顯得異常嚴(yán)厲。有業(yè)內(nèi)人士指出，保障房建設(shè)需要大量財(cái)政支持，而地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴性將會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。

　　限期開(kāi)工 中央臺(tái)公布各省保障房施工進(jìn)度

　　中央下達(dá)1000萬(wàn)套保障房建設(shè)目標(biāo)至各地市之后，各省也陸續(xù)公布了今年的保障房目標(biāo)。青島今年計(jì)劃投入建設(shè)9000套以上保障房，并將目標(biāo)分配到各個(gè)區(qū)域，要求在建保障房在2年之內(nèi)竣工。為了配合保障房建設(shè)和使用，自2011年4月1日起，青島有限地放寬了保障房的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)。

　　今年6月29日，青島公布了2011年首批保障房源，包括6個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目和1個(gè)限價(jià)商品房項(xiàng)目，共計(jì)1724套經(jīng)濟(jì)適用房源和33套限價(jià)商品房源。截至上半年，青島保障房房源公布了1757套。下半年青島市國(guó)土資源和房屋管理局再次公布一批保障房房源，這第二批保障房源于10月17日面世，包括3個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目和1個(gè)限價(jià)商品房項(xiàng)目，共計(jì)4681套房源。在今年的8月初，中央臺(tái)公布了各省保障房施工進(jìn)度排行榜，詳細(xì)列明了各省今年公布的任務(wù)、截至當(dāng)前完成開(kāi)工的套數(shù)以及開(kāi)工率，并依據(jù)開(kāi)工率指標(biāo)進(jìn)行排序。排名第一的陜西省，截至7月初已經(jīng)超額完成了今年47.43萬(wàn)套的開(kāi)工任務(wù)，完成率達(dá)101%；排名最后的是湖南省，上半年結(jié)束時(shí)其僅開(kāi)工16萬(wàn)套，開(kāi)工率為36.49%。山東省截至7月底共開(kāi)工建設(shè)26.77萬(wàn)套，今年的33.2萬(wàn)套的開(kāi)工任務(wù)已經(jīng)完成了80.6%。

　　樓市記憶：青島的兩批保障房房源、合計(jì)6438余套保障房已經(jīng)公布并上市銷售，在房地產(chǎn)市場(chǎng)全面被調(diào)控的情況下，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，加入保障房建設(shè)將是房企未來(lái)發(fā)展的另一條出路。

任務(wù)檢索 青島保障房開(kāi)工提前完成任務(wù)

　　上半年，全國(guó)各省市保障房開(kāi)工率基本在50%以上，其中陜西、遼寧、寧夏、山西、安徽、山東等省市上半年開(kāi)工率均在80%以上。進(jìn)度較慢的省市為湖南、上海、廣東、福建，開(kāi)工率均在60%以下。

　　青島市的開(kāi)工情況相比全國(guó)平均水平來(lái)看屬于比較快的城市，據(jù)統(tǒng)計(jì)，青島今年計(jì)劃開(kāi)工的23148套保障房已于6月底之前實(shí)現(xiàn)全部開(kāi)工。其中在3月份開(kāi)工的 3600余套公租房的辛安公共租賃住房項(xiàng)目，是今年以來(lái)全國(guó)開(kāi)工保障房項(xiàng)目中最大的公租房項(xiàng)目；在7月份開(kāi)工的3797套公租房、6253套限價(jià)房的白沙灣保障性住房集中建設(shè)項(xiàng)目，又是今年以來(lái)全國(guó)開(kāi)工的保障房項(xiàng)目中最大的一個(gè)綜合項(xiàng)目。再加上其他保障性項(xiàng)目的加入，上半年青島已經(jīng)全面完成今年的開(kāi)工任務(wù)，開(kāi)工時(shí)間比國(guó)家和省政府的要求分別提前了5個(gè)月和3個(gè)月。

　　據(jù)全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，截至9月底，全國(guó)已開(kāi)工的保障房共986套，已完成年度計(jì)劃的98%，離今年1000萬(wàn)套保障房目標(biāo)僅有一步之遙。10月底，今年保障房建設(shè)目標(biāo)全部完成。

　　樓市記憶：去年全國(guó)計(jì)劃建設(shè)保障性住房580萬(wàn)套，實(shí)際完成情況并不樂(lè)觀。今年1000萬(wàn)套的目標(biāo)提前完成，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為開(kāi)工指標(biāo)更容易實(shí)現(xiàn)，具體建設(shè)情況要待后期觀察。

　　業(yè)界觀點(diǎn) 高開(kāi)工率只是開(kāi)始

　　年初公布保障房建設(shè)目標(biāo)時(shí)，此輪調(diào)控的力度之大已經(jīng)深入人心，包括限購(gòu)令在內(nèi)的調(diào)控政策如同組合拳。但就保障房單項(xiàng)政策來(lái)看，其對(duì)商品房市場(chǎng)的影響并不如其他政策那樣直接。“國(guó)家目標(biāo)是保障房20%的覆蓋率，這意味著80%的市場(chǎng)需求依舊需要商品房來(lái)滿足。而且保障房的建設(shè)需要巨大的財(cái)政支持，地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴程度更加大。”業(yè)內(nèi)人士吳云海認(rèn)為。

　　即使青島于4月份在一定程度上放寬了保障房申購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，但業(yè)內(nèi)人士劉博認(rèn)為仍然沒(méi)有解決社會(huì)上“夾心層”的買房問(wèn)題：“收入五六千元以上的可買商品房，收入2000元以下的可申請(qǐng)保障房，中間斷層的買房問(wèn)題仍沒(méi)有解決。”

　　而全國(guó)1000萬(wàn)套保障房開(kāi)工率實(shí)現(xiàn)的喜訊，也并不意味著千萬(wàn)套開(kāi)工目標(biāo)實(shí)現(xiàn)就皆大歡喜。“從數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年全國(guó)保障房開(kāi)工率約57%，而到了三季度末，快速上升至98%，三季度完成全年開(kāi)工量的41%。”克爾瑞評(píng)論員高崗說(shuō)，按照正常項(xiàng)目的立項(xiàng)、審批、融資、拿地、設(shè)計(jì)、建設(shè)等流程來(lái)走，需要很長(zhǎng)的時(shí)間，因此各地只好在開(kāi)工上多下些功夫，完成的是開(kāi)工的目標(biāo)而不是竣工目標(biāo)。“在‘1000萬(wàn)套’和‘開(kāi)工’被具化的背景下，各地均把目光鎖定在‘開(kāi)工’ 上。但做大型民生工程，僅有指標(biāo)是不夠的，因?yàn)楸Ｕ戏孔罱K是要滿足群眾特別是低收入群眾住房需求。”

　　時(shí)間節(jié)點(diǎn)

　　3月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新說(shuō)，今后幾年，我國(guó)將繼續(xù)大規(guī)模建設(shè)保障性住房，其中2011年要開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套。

　　今年財(cái)政部已兩次下?lián)苤醒胙a(bǔ)助保障性安居工程專項(xiàng)資金，共計(jì)437億元。其中，廉租住房補(bǔ)助資金117億元，公共租賃住房補(bǔ)助資金 210億元，城市棚戶區(qū)改造補(bǔ)助資金110億元，用于支持各地棚戶區(qū)改造以及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　中央和省下達(dá)青島市保障性安居工程建設(shè)指標(biāo)為22460套(戶)，其中，廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房指標(biāo)為20900套。目前，青島市已落實(shí)各類保障性住房23950套，超額完成上級(jí)下達(dá)的建設(shè)任務(wù)。

婚房新解爭(zhēng)議不斷

　　婚房一直作為購(gòu)房主力軍，無(wú)論調(diào)控政策如何嚴(yán)厲，都不曾影響這一剛需群體對(duì)一套屬于自己的住房的渴望?；橐龇ㄐ滤痉ń忉尦雠_(tái)之后，婚前所購(gòu)房產(chǎn)的歸屬問(wèn)題有些許細(xì)節(jié)上的變化 。當(dāng)房子價(jià)值之大足以作為畢生重要資產(chǎn)之時(shí)，這番政策也就足以改變部分人的購(gòu)房觀念。

　　熱議新規(guī) 誰(shuí)掏首付房子歸誰(shuí)

　　去年年末，《婚姻法》新司法解釋的意見(jiàn)征求稿，于房地產(chǎn)市場(chǎng)一派紅火之時(shí)呈現(xiàn)于我們眼前。從那一刻開(kāi)始，買房的艱辛之上又加了一項(xiàng)歸屬權(quán)的復(fù)雜問(wèn)題。直至今年8月，在意見(jiàn)稿公布的10個(gè)月之后，《婚姻法》司法解釋正式公布并開(kāi)始實(shí)施。

　　新司法解釋中與先前實(shí)施的《婚姻法》解釋最大的不同，在于明確了婚前一方首付房產(chǎn)的歸屬、婚后一方父母贈(zèng)與房產(chǎn)的歸屬等問(wèn)題 。新司法解釋規(guī)定，夫妻一方婚前簽訂房屋買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并將產(chǎn)權(quán)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)可將該房產(chǎn)認(rèn)定為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，尚未歸還的部分貸款作為其個(gè)人債務(wù)。這就明確規(guī)定了婚前付首付并將產(chǎn)權(quán)登記于一人名下的一方，該房產(chǎn)就可作為首付方的個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，而先前的婚姻法解釋并未明確約明一方首付的房產(chǎn)歸屬。另外，新司法解釋還約明，婚后由一方父母出資購(gòu)買的房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可視為對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。新司法解釋將房子從贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)中剝離出來(lái)，只要是一方父母出資購(gòu)買并登記在自己子女一方名下的，即默認(rèn)為該子女的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

　　樓市記憶：新司法解釋的支持者認(rèn)為，法律幫助夫妻完成了“婚前財(cái)產(chǎn)公證”；反對(duì)者卻認(rèn)為新解釋對(duì)婚姻中的女方利益考慮不周，對(duì)女性嚴(yán)重不公平。

　　市場(chǎng)特性 眾多女性要求房產(chǎn)證加名

　　因?yàn)椤痘橐龇ā沸滤痉ń忉尩某雠_(tái)，不少女性朋友因?yàn)橛行┎环判?，一直想勸說(shuō)老公到房產(chǎn)交易中心在房產(chǎn)證上加上自己的名字。據(jù)悉，在《婚姻法》新司法解釋出臺(tái)后的一段時(shí)間里，島城房產(chǎn)交易中心前來(lái)咨詢房產(chǎn)證加名的數(shù)量明顯增加。

　　在針對(duì)網(wǎng)友進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，48%的女性網(wǎng)友選擇明確要求男方在房產(chǎn)證上寫(xiě)上自己的名字，其他女性網(wǎng)友雖然也會(huì)無(wú)條件支持在房產(chǎn)證上加名，但并不會(huì)急于行動(dòng)。記者采訪時(shí)，正在準(zhǔn)備結(jié)婚的市民朱女士說(shuō)，他們的婚房是男友出首付買的，而且男友也曾主動(dòng)表示過(guò)要在房產(chǎn)證上加上朱女士的名字：“房產(chǎn)證加我名字的事，倒是我遲遲拖著。我覺(jué)得兩個(gè)人有感情基礎(chǔ)，這個(gè)事情我并不那么看重。”在朱女士看來(lái)，如果感情好，打算一輩子在一起的話，加不加名都無(wú)所謂。調(diào)查結(jié)果顯示，四成男性網(wǎng)友表示堅(jiān)決不同意在房產(chǎn)證上寫(xiě)上女方的名字，其余近六成男性網(wǎng)友則很爽快地同意為女方加名。

　　樓市記憶：盡管網(wǎng)絡(luò)討論熱鬧，房產(chǎn)交易中心咨詢?nèi)藬?shù)上升，但真正將加名付諸實(shí)施的并不多，島城并未現(xiàn)“加名潮”，其他城市情況也類似，均為咨詢多、辦理少。單正國(guó)律師說(shuō)，房產(chǎn)證上加上另一方的名字，就不存在過(guò)多的法律爭(zhēng)議，但婚姻一定要秉持道德與情感優(yōu)先的觀念，這也是婚姻法的立法精神所在。

購(gòu)房觀念 女性買房比例增加

　　以往婚房的購(gòu)買群體中，男方習(xí)慣性承擔(dān)著更多的責(zé)任。當(dāng)下面向剛性需求者開(kāi)發(fā)的樓盤項(xiàng)目中，普遍統(tǒng)計(jì)三成銷量是被婚房群體消化，而在與客戶的溝通中開(kāi)發(fā)商也很明顯地發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)婚房都是男方來(lái)承擔(dān)全部或大部分的首付。

　　在討論意見(jiàn)稿的同時(shí)，網(wǎng)上不少網(wǎng)友已經(jīng)開(kāi)始考慮女性在婚姻中如何留有后路的問(wèn)題 。記者了解到，與男方家庭一起出首付是目前多數(shù)人比較認(rèn)同的解決對(duì)策。同時(shí)也有不少條件允許的女方家長(zhǎng)甚至想爭(zhēng)著為女兒付全首付，他們認(rèn)為房子是不動(dòng)產(chǎn)，與其讓婆家買房，一旦男方日后婚變讓自家閨女受委屈，不如婚前為閨女買房，既能為女兒提供保障，也可看做是長(zhǎng)線投資。以《海峽導(dǎo)報(bào)》8月份所做的調(diào)查來(lái)看，超過(guò)80%的被調(diào)查者明確表示，自己的購(gòu)房計(jì)劃將會(huì)受到新司法解釋的影響 ，其中多達(dá)55.13% 的女性朋友表示將會(huì)避免由男方一方出首付，而是雙方共同承擔(dān)首付。

　　樓市記憶：新司法解釋公布之后，一家項(xiàng)目刊登了一則主題為“女人沒(méi)房，等于白忙”的廣告。這則廣告以《婚姻法》新司法解釋為背景，借一女性白領(lǐng)的獨(dú)立形象，來(lái)鼓勵(lì)全城女人買房。考慮到女性購(gòu)房者的買房實(shí)力，該開(kāi)發(fā)商輔以“女人扛得起的房”的買房信息，推出兩室的小戶型，一方面是考慮總房款低，另外考慮到兩室戶型宜租，婚后方便處置。

　　樓市言論 三方議論新解釋

　　對(duì)于《婚姻法》新司法解釋中關(guān)于婚前付首付一方可視房產(chǎn)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，各方觀點(diǎn)不一。

　　支持者：

　　@ 睡底的魚(yú)：新司法解釋幫助我們完成了歐美國(guó)家盛行的“婚前財(cái)產(chǎn)公證”問(wèn)題，從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，無(wú)疑保證了很多中國(guó)人的婚前財(cái)產(chǎn)，從另一個(gè)角度體現(xiàn)了中國(guó)的男女平等。

　　@不吹不舒服斯基：新司法解釋猶如社會(huì)主義一股清風(fēng)，有助于糾正目前正日益膨脹的物質(zhì)風(fēng)氣，那些“寧愿坐在寶馬里哭”的物質(zhì)女將有可能不勞無(wú)獲。

　　反對(duì)者：

　　@Mococo：現(xiàn)在家庭中，哪個(gè)不是女方在承擔(dān)還貸、生兒育女、照顧家庭的？女方為家庭的付出和犧牲是不能用財(cái)富來(lái)衡量的。他的工資還房貸，我的工資補(bǔ)貼柴米油鹽，如果來(lái)了個(gè)小三，他就可以帶著房子和小三遠(yuǎn)走高飛，而我一無(wú)所有，這憑什么？

　　@不靠譜的豹妹：新婚姻法平等嗎？結(jié)婚多年生完孩子了還要凈身出戶？人家代孕還給個(gè)幾萬(wàn)元呢！

　　中間者：

　　@ 趙格羽：《婚姻法》新司法解釋出臺(tái)之后，生男生女對(duì)于家長(zhǎng)的壓力變得一樣大了。無(wú)數(shù)家長(zhǎng)都表示，為了兒子娶到媳婦兒、為了女兒有一個(gè)安樂(lè)窩，不管生男生女他們都要使勁給孩子掙房子，壓力都很大。

　　@ 我是蘇L：媽媽說(shuō)，罵新婚姻法不好的女人都是沒(méi)本事的女人，夸新婚姻法好的男人是準(zhǔn)備離婚的男人。正兒八經(jīng)的家庭哪用得著婚姻法。

　　時(shí)間節(jié)點(diǎn)

　　1993年11月3日，最高人民法院出臺(tái)了《審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)問(wèn)題的若干具體意見(jiàn)》，規(guī)定一方婚前的房屋，婚后雙方共同使用，經(jīng)過(guò)8年可視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　2001年4月28日，全國(guó)人大常委會(huì)對(duì)《婚姻法》進(jìn)行了修改，其中第18條明確規(guī)定，一方的婚前財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的財(cái)產(chǎn) ，該財(cái)產(chǎn)不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。因此，房子屬于女方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，在夫妻離婚時(shí)，男方不能分割。

　　2011年《婚姻法》司法解釋(三)，首次明確夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)婚后產(chǎn)生的孳息和自然增值不是共同財(cái)產(chǎn)。明確婚后一方父母出資為子女購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)且產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下的應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。