廣州南站艱難賣地

 

    原定于2011年10月24日出讓的廣州南站地塊組團(tuán)，在經(jīng)歷了前后三次推遲掛牌后，11月8日迎來了第四次“無限期”的推遲，這在廣州的推地史上堪稱絕無僅有。

 

    “今年廣州的土地出讓計(jì)劃肯定是完不成了。”一名資深業(yè)內(nèi)人士告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，只要政府還扛著目前的地價(jià)，南站地塊的出讓今年怕是要“打水漂”了。

 

    根據(jù)廣州國(guó)土局公布的土地掛牌資料，目前南站地塊組團(tuán)當(dāng)中的商業(yè)金融用地平均樓面地價(jià)為5000元/平方米，而二類居住用地及商住混合用地的樓面平均地價(jià)已經(jīng)達(dá)到7000元/平方米，該地價(jià)甚至超過了去年廣州白云新城一塊“地王”地塊的起拍價(jià)：6900元/平方米。

 

    “如果二類居住用地的成本達(dá)7000元/平方米，加上建安成本，意味著未來項(xiàng)目的單價(jià)要超過1萬元才能保證不虧本。當(dāng)前的環(huán)境下，誰敢保證兩三年后南站區(qū)域能賣到這樣的價(jià)格？”北大公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同(博客)對(duì)南站地塊的定價(jià)表示疑問。

 

    定價(jià)過高被認(rèn)為是廣州南站地塊難覓買家最終被迫數(shù)次推遲掛牌的最根本原因。韓世同稱，廣州今年采用“勾地制”以來，雖然地塊流拍減少，但大多數(shù)成交的土地都是以底價(jià)成交的，“這意味著當(dāng)前政府對(duì)地塊出讓定的起始價(jià)格已經(jīng)失去了競(jìng)爭(zhēng)的意義，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，不調(diào)整掛牌價(jià)格肯定面臨的就是取消掛牌”。

 

    目前，廣州國(guó)土局仍未流露出關(guān)于上述地塊出讓價(jià)格調(diào)整的打算。在之前的一次推遲掛牌中，廣州國(guó)土局負(fù)責(zé)人倫小偉曾解釋，南站地塊不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)的下調(diào)而降低出讓價(jià)格，“目前南站地塊的出讓價(jià)格是合理的”。

 

    雖然廣州國(guó)土局并未宣布推遲掛牌的地塊將在何時(shí)繼續(xù)掛出，但不可否認(rèn)的是，南站地塊組團(tuán)的出讓是廣州能否完成今年土地出讓計(jì)劃的決定性因素。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截止到今年9月底，廣州的土地出讓金收入僅為206.06億元，僅完成全年計(jì)劃的31.87%。今年第四季度，廣州計(jì)劃推出的經(jīng)營(yíng)性用地有52宗，這52宗地塊中，有30多塊土地均位于廣州南站商務(wù)區(qū)附近。

 

    各地土地市場(chǎng)也似乎不約而同地跌到了谷底。中國(guó)指數(shù)研究院近期發(fā)布的一份數(shù)據(jù)顯示，前10月全國(guó)133個(gè)城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬平方米，環(huán)比減少了40%，同比則減少37%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)408宗，成交面積2004萬平方米，環(huán)比減少37%，同比減少45%。

 

 

    地方政府硬扛地價(jià)

 

    有分析認(rèn)為，致使土地成交量大幅下滑的原因是當(dāng)前開發(fā)商開始著眼于資金回籠，面對(duì)緊縮的信貸環(huán)境和低迷的市場(chǎng)成交，開發(fā)商對(duì)土地市場(chǎng)的熱情大大減退，而地方政府也不得因此將地塊取消掛牌或延遲出讓。

 

    但根據(jù)目前已經(jīng)發(fā)布三季報(bào)的房企銷售數(shù)據(jù)，包括萬科、中海、保利、碧桂園、龍湖等大多數(shù)企業(yè)在內(nèi)的標(biāo)桿性房企，均已基本完成今年的銷售目標(biāo)。雖然手上現(xiàn)金流充足，但對(duì)于當(dāng)下的土地市場(chǎng)，各大房企仍然“按兵不動(dòng)”，態(tài)度謹(jǐn)慎。

 

    一名負(fù)責(zé)拿地業(yè)務(wù)的房企相關(guān)人士對(duì)記者分析稱，造成這種現(xiàn)狀的原因是當(dāng)前市場(chǎng)的總體地價(jià)水平仍然偏高，“地價(jià)水平偏高，并未到達(dá)龍頭開發(fā)商們認(rèn)為可以抄底的區(qū)間，這是目前很多龍頭房企都還未出手大規(guī)模拿地的重要原因”。

 

    國(guó)土部發(fā)布的2011年前三季度國(guó)土資源相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前三季度國(guó)內(nèi)主要城市的地價(jià)總體水平仍然在小幅上漲，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市第三季度的地價(jià)總體水平為3040元／平方米，同比增長(zhǎng)8.4%，環(huán)比增長(zhǎng)1.3%。商業(yè)、居住、工業(yè)分別為5615元／平方米、4518元／平方米和649元／平方米，同比增長(zhǎng)率分別為11.5%、10.5%、4.6%。

 

    就在今年10月底萬科發(fā)布三季報(bào)時(shí)，萬科董秘譚華杰還透露，由于市場(chǎng)存貨壓力繼續(xù)加大，而目前主要城市的土地出讓底價(jià)尚未出現(xiàn)明顯回調(diào)，萬科對(duì)新項(xiàng)目的獲取仍將繼續(xù)保持審慎的態(tài)度。“對(duì)未來的土地市場(chǎng)，公司更樂于看到土地市場(chǎng)的價(jià)格下降。這樣對(duì)開發(fā)商、對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)都是一種良性的調(diào)整，但地方財(cái)政會(huì)受到損失。”在接受券商的調(diào)研時(shí)，萬科這樣表示。

 

    雖然目前市場(chǎng)上房?jī)r(jià)的降聲已經(jīng)此起彼伏，但對(duì)于土地的價(jià)格，地方政府卻似乎還未有調(diào)整的打算。為了促進(jìn)土地成交，地方政府更多的是采取延緩地價(jià)款交付等放寬土地競(jìng)買要求的優(yōu)惠政策。

 

    早在10月14日，南京市國(guó)土局就透露，將加快經(jīng)營(yíng)性用地的上市速度，對(duì)重大建設(shè)項(xiàng)目用地的付款上在一定時(shí)間段內(nèi)可以給予一定的靈活性和寬限期。而在10月17日廣州南站地塊的香港招商推介會(huì)上，廣州市相關(guān)部門也提出，針對(duì)外資企業(yè)拿地，將適當(dāng)延長(zhǎng)50%的首期土地出讓金的支付期限，由以前的30天延長(zhǎng)至4～6個(gè)月。

 

    同時(shí)，北京在10月底也傳出消息稱，考慮出臺(tái)土地出讓新政，下調(diào)土地競(jìng)買保證金，其中住宅地降至20%，商用地控制在10%至15%，同時(shí)，也會(huì)放寬付款進(jìn)度，若市場(chǎng)反應(yīng)過度冷清，更會(huì)考慮降價(jià)出讓。

 

    雖然放寬土地出讓的限制條件能促進(jìn)土地成交，但并未能從根本上解決房地產(chǎn)調(diào)控的核心問題。“地價(jià)是房?jī)r(jià)的最主要構(gòu)成部分，想要房?jī)r(jià)降下來，地方政府應(yīng)該帶頭把地價(jià)降下來。但現(xiàn)在各地硬扛著高地價(jià)，寧愿流拍，寧愿減少供應(yīng)量也不調(diào)整價(jià)格。”廣州地產(chǎn)行業(yè)人士鄧浩志認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控不僅要調(diào)“房”，也要調(diào)“地”，地價(jià)不降房?jī)r(jià)下降空間也是有限的。