楊紅旭:房價(jià)下跌正向全國蔓延

2011年12月02日 09:03
來源:網(wǎng)易

    季節(jié)一旦入冬,氣溫就會快速下降。樓市一旦出現(xiàn)拐點(diǎn),就會全面蔓延。10月全國房價(jià)正式出現(xiàn)下跌拐點(diǎn)以來,不僅一二線城市入冬,連上半年房價(jià)明顯上漲的三四線城市,也HOLD不住了。

 
    中國指數(shù)研究院28日公布的數(shù)據(jù)顯示,11月21日至27日監(jiān)測的35個(gè)城市中,30城市樓市成交量同比下降,7城市成交量降幅在50%以上,其中長沙同比降80%,汕頭、天津降近60%,而北京市場成交量卻出現(xiàn)小幅回升。周度數(shù)據(jù)的時(shí)間跨度偏小,不能精確反映市場動態(tài),但還是能反映出近期部分二三城市成交量快速下滑的事實(shí)。
 
    樓市調(diào)整具有明顯的區(qū)域次序特征,其實(shí)去年,一線城市成交量就已出現(xiàn)大幅下滑,而多數(shù)二三線城市卻大幅增長。進(jìn)入今年以來,一線城市成交量一直保持低迷態(tài)勢,而多數(shù)二三線城市直至八九月后,才出現(xiàn)成交顯著下滑的情況。具體而言,今年1-10月份同比2010年1-10月,一線城市商品住宅成交量下降13%,而典型二線城市上漲了2%。
 
    從市場消息面,也可反映出這一態(tài)勢。今年10月,上海幾個(gè)售樓處因房價(jià)下調(diào)三成左右而遭老業(yè)主圍攻,其后北京、深圳亦出現(xiàn)類似事件。而近期,要求補(bǔ)差價(jià)和退房的事件,進(jìn)一步向合肥、長沙等二線城市蔓延。另有一典型現(xiàn)象:近日,隨著北京通州、昌平房價(jià)下降,鄰近的河北香河樓市也開始跳水。真可謂“城門失火,殃及池魚。而僅僅在幾個(gè)月之前,民眾、政府和媒體還為這些地區(qū)房價(jià)逆勢快漲而憂心重重,莫不呼吁對之實(shí)行嚴(yán)厲的限購和限價(jià)措施。
 
    筆者認(rèn)為,影響當(dāng)前樓市需求的三大因素,按重要程度依次是:購房者的心理預(yù)期、房貸緊縮政策、限購政策。雖然三四線城市多數(shù)都未實(shí)行限購,但房貸緊縮卻是全國“一刀切”的,首付提高、利率上升,對于三四線城市購房人的影響,基本與一二線城市相似;而最重要的當(dāng)屬預(yù)期,隨著一二線城市房價(jià)下跌,在當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、信息傳播通暢的情況下,三四線的老百姓也不傻,預(yù)期本地房價(jià)也會有所松動和下跌,當(dāng)然會有相當(dāng)部分購房人暫停入市,等待觀望。
 
    這也就形成了全國樓市調(diào)整中的區(qū)域差別。當(dāng)然,更深層次的原因,是三四城線城市與一二線城市,中西部與東部相比,經(jīng)濟(jì)和樓市發(fā)展水平不同,前者屬于欠發(fā)展或欠發(fā)達(dá)地區(qū),過去幾年房價(jià)上漲速度較慢,住宅需求中投資投機(jī)性需求比重較低,房地產(chǎn)泡沫較小,房價(jià)不會太早、也不會較大幅度的進(jìn)行調(diào)整。
 
    不妨比較兩組數(shù)據(jù)。2008年,一線、二線、三四線城市商品房成交量,占全國的比重分別約為8%、32%、60%,而今年前三季度的數(shù)據(jù)分別為5%、29%、66%。由此證明,一二線城市所占比重持續(xù)下滑,而三四線卻越來越大。中國房地產(chǎn)開發(fā)和需求的主戰(zhàn)場,已經(jīng)轉(zhuǎn)移到三四線城市,恒大、碧桂園、萬科等地產(chǎn)巨頭,正在快速向這些區(qū)域進(jìn)行戰(zhàn)略布局。
 
    與之相匹配,近三年來,全國商品房銷售金額20強(qiáng)企業(yè),所占全國商品房銷售總額的比重,由2009年的12%,至2010年的14%,再快速增至今年前三季度的18%。顯而易見,開發(fā)商優(yōu)勝劣汰的速度正在加快。今后民眾購房時(shí),應(yīng)更多的關(guān)注這些大品牌的項(xiàng)目,如果購買的是小企業(yè)的樓盤,說不定等你入住后,企業(yè)就已失蹤了,遠(yuǎn)不如開發(fā)商自己的物業(yè)公司那樣提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。甚至也可能出現(xiàn)極端情況:房價(jià)下跌、資金緊張,個(gè)別開發(fā)商破產(chǎn),老板跑路。近期南京和合肥已出現(xiàn)這類惡性事件,已購房但未交房的業(yè)主可就倒了大霉。
 
    最后,分析一下今年不同商品住宅戶型的市場冷暖。在樓市下行期,有一個(gè)規(guī)律,郊區(qū)先跌價(jià),普通住宅先促銷。今年以來全國熱銷樓盤,絕大部分都是位于郊區(qū)的中小戶型的普通住宅項(xiàng)目,他們針對于自住需求,尤其是剛需一族,降價(jià)二成左右就能實(shí)現(xiàn)跑量。以上海為例,今年前10個(gè)月,上海一房和二房的供應(yīng)面積與成交面積的分別為1:1.07和1:1.16,稍稍供不應(yīng)求;三房、四房分別為1:0.61、1:0.43,明顯供大于求。北京、深圳亦如此。
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