成也蕭何、敗也蕭何，昔日令人艷羨的地王，如今卻成為了燙手山芋。據(jù)報(bào)道，近期幾乎所有前兩年高溢價(jià)成交的“地王”都面臨價(jià)值重估，開(kāi)發(fā)者只能通過(guò)“零利潤(rùn)”出售或者延遲開(kāi)工來(lái)化解困局。

 

    開(kāi)發(fā)商高呼的“割肉銷售”雖然有待考證，但畢竟有降價(jià)樓盤(pán)入市，可視為樓市調(diào)控的績(jī)效之一?，F(xiàn)在的問(wèn)題是，若圍而不建的土地儲(chǔ)備大量累積，卻可能加劇未來(lái)樓市供不應(yīng)求的矛盾，形成與當(dāng)下調(diào)控指向相悖之勢(shì)。以此而論，當(dāng)下只有嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地政策，才可能規(guī)避相關(guān)隱患的爆發(fā)。

 

    在樓市限購(gòu)、限貸等舉措的綜合打壓下，房地產(chǎn)市場(chǎng)再度彌漫起濃厚的觀望情緒。上海、北京等一線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)跡象。就在樓市行情突然逆轉(zhuǎn)之時(shí)，開(kāi)發(fā)商們前期因盲目樂(lè)觀而高價(jià)拍得的土地也陷入了尷尬。

 

    以上海新開(kāi)樓盤(pán)新城公館為例，2009年新城地產(chǎn)以1.3萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)拿到這一塊地，溢價(jià)率高達(dá)302%。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商不惜花重金打造高端物業(yè)，希望塑造樓盤(pán)高品質(zhì)的市場(chǎng)形象。然而，樓盤(pán)上市之際恰逢樓市寒冬，開(kāi)發(fā)商不得不以成本價(jià)售樓來(lái)消化庫(kù)存。當(dāng)初高價(jià)拍得的土地，并未為其帶來(lái)預(yù)想的厚利，反而占據(jù)了大量流動(dòng)資金難以盤(pán)活。

 

    為了規(guī)避類似售樓尷尬，更多地王項(xiàng)目選擇了“冬眠”。統(tǒng)計(jì)顯示，在上海2009年出讓的8幅最貴宅地中，目前五個(gè)“地王”地塊均未上市；北京2009年以來(lái)溢價(jià)率超過(guò)100%的33個(gè)地塊中，僅有18個(gè)樓盤(pán)入市。

 

    大批開(kāi)發(fā)商“捂地”，在當(dāng)下強(qiáng)化了樓市交投清淡之勢(shì)，而放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)卻極有可能加劇未來(lái)商品房供不應(yīng)求矛盾，倒逼房?jī)r(jià)因需求方的讓步而再度昂頭向上。

 

    事實(shí)上，囤地之弊完全可以避免，因?yàn)楦鶕?jù)1999年國(guó)土資源部頒布的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，對(duì)超過(guò)出讓合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年而尚未開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，將無(wú)償收回土地使用權(quán)。2008年，國(guó)務(wù)院辦公廳再度發(fā)文對(duì)其進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)。遺憾的是，囿于地方財(cái)政與樓市間千絲萬(wàn)縷的紐帶關(guān)系，該政令一直難以在實(shí)踐中被認(rèn)真落實(shí)。

 

    更進(jìn)一步講，一些地王被央企拍得，即便對(duì)其進(jìn)行重罰則最終相當(dāng)于是讓全體國(guó)民買單，由此導(dǎo)致閑置土地監(jiān)管會(huì)牽涉到各方利益。然而從契約精神的角度看，既然開(kāi)發(fā)商當(dāng)初踴躍拿地，就意味著其可以享受或者需要承擔(dān)起此后附著在該地塊的盈利和虧損，市場(chǎng)中風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，房地產(chǎn)業(yè)也不可能長(zhǎng)期游離在市場(chǎng)規(guī)則之外。因此，主管部門對(duì)于閑置土地的處理無(wú)論如何都不應(yīng)手軟。

 

    需要提及的是，開(kāi)發(fā)商在拍地中往往表現(xiàn)出一些盲目?jī)A向：當(dāng)樓市旺銷之時(shí)，開(kāi)發(fā)商踴躍拍地，“地王”頻現(xiàn)；而當(dāng)樓市陷入低迷期之時(shí)，前期處心積慮而儲(chǔ)備的土地卻無(wú)法通過(guò)上市銷售實(shí)現(xiàn)預(yù)期盈利，不得不大量囤積。此后，房?jī)r(jià)又可能因入市房源不足而被抬高，開(kāi)發(fā)商再度對(duì)土地儲(chǔ)備產(chǎn)生樂(lè)觀情緒。如此反復(fù)循環(huán)，導(dǎo)致上游土地市場(chǎng)暴漲暴跌，影響了下游樓市調(diào)控的績(jī)效。對(duì)此，有關(guān)部門有必要做好行業(yè)規(guī)劃和指導(dǎo)工作，提前釋放出明確的信號(hào)，避免開(kāi)發(fā)商因市場(chǎng)信息不對(duì)稱而自亂陣腳、左突右沖。

 

    憑借“地王”攫取暴利的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。喧囂過(guò)后，市場(chǎng)需要做出更加理性的反思。