如果說(shuō)限購(gòu)限制的是大部分炒房客，不斷加碼的信貸緊縮則是直接打擊了剛需。長(zhǎng)沙首套房利率普遍上浮10%-20%不等，讓不少剛需望而卻步，觀望的氣氛持續(xù)彌漫。

 

    從10月份以后，銀行信貸投放有所增加，但銀行對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的大門依然緊閉著，連個(gè)人住房按揭貸款的額度也幾近用光，這使得依靠銀行資金發(fā)展的開(kāi)發(fā)商們更堅(jiān)持不住了，降價(jià)促銷回籠資金的動(dòng)作開(kāi)始浮現(xiàn)在長(zhǎng)沙城。本報(bào)記者陳小瑛長(zhǎng)沙報(bào)道

 

    根據(jù)財(cái)經(jīng)媒體報(bào)道，截至10月中旬，累計(jì)已有上海、廣州、武漢等14個(gè)城市的銀行機(jī)構(gòu)宣布上浮首套房貸利率。而對(duì)于首次置業(yè)者貸款門檻的提升，恐怕要?dú)w于銀行自身盈利的要求。不難理解，在存款準(zhǔn)備金率多次提高、準(zhǔn)備金率繳存基數(shù)擴(kuò)大、差別準(zhǔn)備金率動(dòng)態(tài)調(diào)整、存款增長(zhǎng)放緩等綜合因素影響下，資金緊張已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象，當(dāng)前五年期存款利率5.5%，而五年期以上貸款利率7.05%，如果七折優(yōu)惠不足5%，則與存款利率產(chǎn)生倒掛，這種虧本生意銀行豈能做得下去。

 

    房地產(chǎn)貸款全面收緊

 

    從去年4月份的“國(guó)十條”出臺(tái)至今，房產(chǎn)調(diào)控持續(xù)了一年半時(shí)間，其間央行連續(xù)9次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，達(dá)到21.5%的歷史高峰，也導(dǎo)致銀行的信貸資金一緊再緊。今年下半年以來(lái)，由于信貸額度非常緊缺，銀行普遍上調(diào)了首套房貸利率，均上浮10%-20%不等，這讓不少剛需面對(duì)節(jié)節(jié)攀升的利率望而卻步，購(gòu)房成本超出心理可承受范圍。

 

    數(shù)據(jù)顯示，從10月下旬四大行信貸投放情況看，10月21日至27日5個(gè)工作日，新增信貸猛增600多億元，信貸閘門突現(xiàn)松動(dòng)跡象。

 

    記者從長(zhǎng)沙某股份制銀行獲得的一份內(nèi)部文件顯示，銀監(jiān)會(huì)要求全年對(duì)中小企業(yè)的貸款比例不能低于總貸款的四分之一，但明確提出要嚴(yán)格防范新增貸款流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。由此看來(lái)，這次放松信貸只是“定向放松”。監(jiān)管層強(qiáng)調(diào)的信貸基調(diào)還是合理增長(zhǎng)，全面放松的可能性不大，這也并不意味著貨幣政策轉(zhuǎn)向，僅僅是局部的微調(diào)。

 

    建設(shè)銀行長(zhǎng)沙某支行行長(zhǎng)告訴記者，他們現(xiàn)在有4億的房貸已經(jīng)審批完了，這對(duì)于靠賣房回款的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，使得流動(dòng)資金更加緊缺。從資金源頭掐住樓市“死穴”，在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，相比限購(gòu)、限價(jià)，限貸是調(diào)控政策中最立竿見(jiàn)影的一記狠招。

 

    信貸放松需看明年

 

    對(duì)于購(gòu)房者而言，如果買房要依賴銀行，那高額的利息，必定會(huì)讓他們?cè)偃q豫，特別是今年以來(lái)各個(gè)銀行信貸不斷收緊，銀行遲遲未能放款，更讓一些購(gòu)房者焦急萬(wàn)分。日前，中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》指出，明年第二季度地方政府可能采取“松動(dòng)”政策，明年第三季度中央政府可能逐步放松限貸、限購(gòu)。

 

    唐明對(duì)記者說(shuō)，銀行信貸緊縮將是持續(xù)性的，未來(lái)即使宏觀調(diào)控發(fā)生預(yù)調(diào)微調(diào)，政策仍會(huì)限制房地產(chǎn)的投資投機(jī)屬性。但興威·帕克水岸營(yíng)銷總監(jiān)萬(wàn)鵬認(rèn)為，目前購(gòu)房成本已經(jīng)很高了，利率再漲也不太可能。

 

    中原地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理李耀智告訴記者，從最近公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，有5000多億新增貸款，但房地產(chǎn)方面感受不到。但不排除政府明年會(huì)放松貸款，不過(guò)對(duì)房產(chǎn)還是緊縮為主，信貸緊縮的威力會(huì)慢慢浮現(xiàn)出來(lái)。如果銀行信貸放松，對(duì)樓市是一個(gè)非常有利的信號(hào)。

 

    唐明認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸政策將是一個(gè)長(zhǎng)期的控制過(guò)程，甚至將比限購(gòu)的持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)，只要國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整未完成，房地產(chǎn)信貸就不會(huì)輕易放松，因此，房地產(chǎn)業(yè)需要冷靜，開(kāi)發(fā)商需要冷靜，購(gòu)房者也需要冷靜，因?yàn)?，現(xiàn)在只能有多少錢干多少事。

第三只眼

 

    “開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)調(diào)控的主要手段是降價(jià)”

 

    盡管各方對(duì)于調(diào)控短期不會(huì)放松已成共識(shí)。但更樂(lè)觀的一種聲音是，在明年，這種狀況將變得更加微妙。

 

    就在不久之前，中國(guó)人民大學(xué)一份地產(chǎn)報(bào)告認(rèn)為，為了保持9%的經(jīng)濟(jì)增速，中央政府對(duì)地產(chǎn)貸款和銷售的限制將會(huì)在明年結(jié)束，時(shí)間窗口將在明年二、三季度。

 

    從某種意義上來(lái)說(shuō)，明年政策調(diào)整的可能性變大，正在成為目前樓市普遍所持的一種觀點(diǎn)。“一方面是經(jīng)濟(jì)增速的需要，而另一方面，也是政府調(diào)整之后的結(jié)果。”一位不愿意透露姓名的發(fā)展商稱。

 

    “開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)調(diào)控的主要手段是降價(jià)”，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松11月15日發(fā)表研究報(bào)告稱。

 

    巴曙松認(rèn)為，根據(jù)城市居民收入可承受能力測(cè)算，一線城市的平均房?jī)r(jià)降幅應(yīng)在20%-30%之間;二線城市則在10%-20%之間;三線城市基本合理，降價(jià)空間不大。

 

    “就目前而言，開(kāi)發(fā)商提高產(chǎn)品性價(jià)比是一個(gè)最有效的方式。”興威·帕克水岸副總經(jīng)理萬(wàn)鵬說(shuō)。在他看來(lái)，在消費(fèi)者觀望加重的現(xiàn)實(shí)中，開(kāi)發(fā)商如何提高產(chǎn)品附加值，提供更具性價(jià)比的產(chǎn)品，是在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利位置的方式。“長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)就絕對(duì)值而言，下行空間不大，但產(chǎn)品提升的空間仍然很大。”萬(wàn)鵬認(rèn)為，隨著市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)的開(kāi)始，消費(fèi)者對(duì)于產(chǎn)品的價(jià)值判斷也越來(lái)越理性。