近來房地產(chǎn)市場喧囂不斷，太多的房價走勢預(yù)測并無實質(zhì)意義，而開發(fā)商降價銷售的背后根本邏輯，只為一個字“錢”。
近日在英國《金融時報》主辦的2011中國高峰論壇上，SOHO中國有限公司董事長潘石屹接受《第一財經(jīng)日報》專訪時表示，從銀行貸款到IPO再到房地產(chǎn)信托乃至發(fā)債，面向開發(fā)商的各種融資渠道幾乎被卡死，對許多開發(fā)商而言，隨著年前工程款結(jié)算日期的臨近，今年年底將是第一道坎。
不過，潘石屹也表示，SOHO中國并不缺錢。“現(xiàn)在賬上還有200億現(xiàn)金，我覺得有錢了心里就踏實了！”
缺錢！
融資渠道卡死 二級市場乏力
在中國，房地產(chǎn)項目幾乎是被現(xiàn)金流綁架的產(chǎn)業(yè)。潘石屹感慨創(chuàng)業(yè)初期最大的壓力就是缺錢，而今缺錢的壓力非但沒有改變，甚至更大。
“現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商融資特別難。”潘石屹對記者表示，在過去幾年，開發(fā)商最優(yōu)質(zhì)、最有效的融資渠道是上市IPO，趕上這班車的房地產(chǎn)企業(yè)都實現(xiàn)了比較好的融資效果，而這些企業(yè)也大多成為了國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭開發(fā)商。
“比如我們SOHO中國當(dāng)時就通過IPO融到了127億港元。”潘石屹說，二級市場融資不僅成本低，而且錢是“無限期”的，和現(xiàn)在市場上的地產(chǎn)融資成本相比，性價比簡直太高了。在潘石屹看來，年利率15％的地產(chǎn)融資成本已經(jīng)非常高了，之所以還有開發(fā)商愿意承受，只緣“攸關(guān)生死”。
但是，隨著之后監(jiān)管機(jī)構(gòu)對內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)上市喊停，開發(fā)商IPO融資窗口已被關(guān)閉。
對于在港上市的SOHO中國目前股價，截至周四收盤報5.19港元，潘石屹認(rèn)為“還可以”，同時也不否認(rèn)“即便已經(jīng)上市，但當(dāng)前二級市場的融資功能幾乎已經(jīng)失效”。
至于銀行貸款，潘石屹表示：“銀根收緊就是限制房地產(chǎn)開發(fā)商貸款，也不期望從緊政策會在短期內(nèi)有所改變，而之前銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商組合做房地產(chǎn)信托貸款，也隨著傳言‘綠城破產(chǎn)’，基本上目前房地產(chǎn)信托融資的管道也漸漸被封鎖，國外發(fā)債基本也沒有可能性。”
潘石屹表示，對于開發(fā)商來說，回籠資金最根本的還是通過銷售。當(dāng)下，在明年2、3月很多房地產(chǎn)信托融資產(chǎn)品的到期還款壓力之下，開發(fā)商只能下調(diào)價格，促銷賣房。在此之前，由于年前要結(jié)算工程款，今年年底就是許多開發(fā)商面臨的第一道坎。
不缺錢？
算著過冬 兼并談何容易
那么，寒冬當(dāng)下，地產(chǎn)開發(fā)商如何過冬？潘石屹把開發(fā)商分成三類：跑路的“大雁型”、冬眠的“烏龜型”和膘肥的“北極熊型”。
“現(xiàn)在，有些開發(fā)商撐不下去了，就索性清盤移民走人；有些采取收縮策略，停止擴(kuò)張，進(jìn)入休眠；或者是資本實力相對較強(qiáng)，就能挨過這段艱難時期。”潘石屹說，SOHO中國努力成為第三種“北極熊型”。
“現(xiàn)在我們賬上還有200億現(xiàn)金，估計還能收一兩個項目。”潘石屹表示，會非常謹(jǐn)慎地處理這筆資金，因為“還有很多在建項目仍然會有成本支出”。據(jù)透露，SOHO中國計劃繼續(xù)收購上海、北京的高檔優(yōu)質(zhì)商業(yè)物產(chǎn)，此前已經(jīng)在上海收購9個項目，投資總金額達(dá)到180億元。
對于未來地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的兼并重組機(jī)會，潘石屹認(rèn)為，“對實力雄厚的大開發(fā)商來說，當(dāng)然是個機(jī)會，但是具體操作上也并不是很容易。”
公開信息顯示，今年6月，SOHO中國獲得匯豐、渣打、工銀澳門等十家非境內(nèi)銀行共約6億美元貸款，期限三年，利率為Libor加每年3.55厘。
對于這筆“比較劃算”的融資，潘石屹透露：“由于種種原因，錢始終沒有進(jìn)入境內(nèi)，已經(jīng)被用于收購項目了，由于項目股權(quán)都在境外，整個交割也都在境外完成。”
對于市場近日盛傳的“索羅斯在港基金公司欲抄底中國房地產(chǎn)”，潘石屹認(rèn)為分析上是認(rèn)同的，“因為索羅斯不看好歐洲和美國，所以他比較關(guān)注新興市場”，但具體操作方面卻依然存在技術(shù)性壁壘。
至于這股房地產(chǎn)行業(yè)寒流中可能出現(xiàn)的倒閉潮，潘石屹對記者表示：“由于中國目前仍然處于高度的城市化進(jìn)程中，內(nèi)地并不會重演香港在90年代末‘幾百家開發(fā)商變成幾家’的房地產(chǎn)風(fēng)暴。”
最后，潘石屹稱“近幾個月的商業(yè)地產(chǎn)租金回報率在持續(xù)上升”，并強(qiáng)調(diào)“SOHO中國不會降價”。
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