據(jù)北京市交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2011年10月延續(xù)了自8月份以來(lái)供應(yīng)量持續(xù)攀升的態(tài)勢(shì)，共有36個(gè)項(xiàng)目入市銷(xiāo)售，成為今年以來(lái)開(kāi)盤(pán)數(shù)目最多的月份。但期房與現(xiàn)房商品住宅共成交5498套，成交面積為65.37萬(wàn)平方米，這一成交額也再度維持了8月以來(lái)的低迷狀態(tài)，甚至創(chuàng)造了今年以來(lái)的最低記錄。與此同時(shí)，10月份北京市商品住宅成交均價(jià)為20569元/平米，環(huán)比上月下跌7.5%。而縱觀2011年的“金九銀十”兩個(gè)月共實(shí)現(xiàn)商品住宅成交10734套，相比去年19895套的成交數(shù)量，下跌幅度達(dá)到46%。

 

    眾多業(yè)內(nèi)人士對(duì)2011年最后兩個(gè)月的樓市走向并不看好，不約而同指出了2011年剩下的兩個(gè)月當(dāng)中，如果沒(méi)有明顯的回調(diào)政策的出臺(tái)，樓市成交還將持續(xù)低迷，整體成交價(jià)格也將會(huì)繼續(xù)下滑，價(jià)格大幅跳水的現(xiàn)象也將由部分區(qū)域擴(kuò)散到整體市場(chǎng)當(dāng)中。北京市房協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，2011年內(nèi)樓市成交量恐難突破6萬(wàn)套。

 

    在采訪中記者了解到業(yè)內(nèi)人士對(duì)樓市未來(lái)的悲觀預(yù)判并非空穴來(lái)風(fēng)：經(jīng)過(guò)8個(gè)月調(diào)控之下的市場(chǎng)篩選與沉淀，目前市場(chǎng)上的成交客戶(hù)已基本完全是自住型購(gòu)房需求。“隨著區(qū)域房?jī)r(jià)的不斷下滑，個(gè)別項(xiàng)目大幅跳水，部分前期的客戶(hù)資產(chǎn)縮水，投資需求的客群資產(chǎn)被套牢。這種情況下，投資型客戶(hù)都開(kāi)始對(duì)樓市‘望而卻步’，只有對(duì)住房有迫切需求的剛性客群才會(huì)選擇在這一時(shí)點(diǎn)進(jìn)入市場(chǎng)。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析表示。

 

    市場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)

 

    簽約呈現(xiàn)“啞鈴形”效應(yīng)

 

    綜合10月住宅成交情況，記者發(fā)現(xiàn)排名較前的項(xiàng)目，集中在價(jià)位理性的剛需項(xiàng)目和城市核心區(qū)均價(jià)4萬(wàn)元以上的高端項(xiàng)目，形成了市場(chǎng)兩頭交易較旺的“啞鈴形”。

 

    從放量情況來(lái)看，包括德勝佳苑、眾智慧谷、淺山香邑、億城西山華府等在內(nèi)的13個(gè)純新盤(pán)，以及23個(gè)老項(xiàng)目后期的聯(lián)合入市，讓10月成為年內(nèi)開(kāi)盤(pán)數(shù)量最集中的月份。雖然入市項(xiàng)目增多，但成交情況卻并不理想。

 

    北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，絕大多數(shù)項(xiàng)目10月成交率在10%以下，還有11個(gè)項(xiàng)目交出白卷。位于昌平區(qū)某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者：“這種情況在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境中其實(shí)很正常，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的磨練，多數(shù)項(xiàng)目已經(jīng)對(duì)此有了心理承受能力。”他認(rèn)為這種情況在未來(lái)還將會(huì)持續(xù)出現(xiàn)。

 

    從數(shù)家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的10月住宅成交排行榜單可以看出，2萬(wàn)元以下樓盤(pán)仍然是供應(yīng)和成交的主流，成交前10名的項(xiàng)目中有7個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)在20000元/平米以下，而前十名的整體成交均價(jià)均在25000元/平米以下。

 

    此外，記者還發(fā)現(xiàn)10月份單價(jià)萬(wàn)元以下樓盤(pán)成交有明顯增加。萬(wàn)元以下樓盤(pán)共成交776套，成交面積8.22萬(wàn)平米，占據(jù)了全部成交的15.28%。

 

    遠(yuǎn)郊區(qū)域成交量逆市飄紅

 

    北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)近期發(fā)布的10月京城樓市的相關(guān)數(shù)據(jù)披露，目前購(gòu)房者信心已經(jīng)降到谷底，在北京供應(yīng)結(jié)構(gòu)性變化下房?jī)r(jià)下調(diào)的現(xiàn)象可能在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上被放大。預(yù)計(jì)五環(huán)至六環(huán)將成為市場(chǎng)供應(yīng)及簽約的主要區(qū)域。而在10月份住宅成交排名較前的項(xiàng)目中，記者發(fā)現(xiàn)超過(guò)八成以上的項(xiàng)目都集中在五環(huán)至六環(huán)，并且多數(shù)項(xiàng)目都是今年首次面市。

 

    記者還了解到，憑借較貼合購(gòu)房人實(shí)際需求的價(jià)格，大大激發(fā)了區(qū)域內(nèi)購(gòu)房需求的釋放，遠(yuǎn)郊區(qū)新城板塊的項(xiàng)目均取得了相對(duì)不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。例如排名首位的世嘉光織谷項(xiàng)目，當(dāng)月成交353套，其主力戶(hù)型90—110平方米的兩居已基本售罄；排名緊隨其后的首開(kāi)·國(guó)風(fēng)美唐與遠(yuǎn)洋一方項(xiàng)目提供的也多為90—120平米左右的兩到三居。

 

    路勁集團(tuán)北京區(qū)營(yíng)銷(xiāo)副總溫立偉認(rèn)為：“購(gòu)房人日趨理性，但是所表現(xiàn)出的需求還是非常積極的，只要降價(jià)能夠達(dá)到他們的心理價(jià)位應(yīng)該就會(huì)出手。”他還指出進(jìn)入年底，伴隨各類(lèi)優(yōu)惠促銷(xiāo)，房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)階段性的停滯期。

 

    同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士指出，近幾個(gè)月入市項(xiàng)目的不斷增多，使得市場(chǎng)存量持續(xù)上升，有效需求的絕對(duì)數(shù)量卻在不斷減少，目前北京樓市的供需倒掛現(xiàn)象日漸嚴(yán)重，2011年剩下的兩個(gè)月當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力將升至最大值，降價(jià)換量格局已經(jīng)形成。