佛山“限購(gòu)門”、中山“限價(jià)令”、珠海“雙限令”……
珠三角城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策你方唱罷我登場(chǎng)，且一令緊似一令，堪稱“限”得最狠。
“5985元/平方米一口價(jià)，不限樓層、不限朝向，任你挑。”
年關(guān)將至，這是廣州一處樓盤的最新降價(jià)舉措。7月份的時(shí)候，該樓盤已有打折優(yōu)惠，均價(jià)還在7000元以上。而今年年初，同樣的樓盤，接近9000元的均價(jià)一度令許多購(gòu)房者望“房”興嘆。10月以來(lái)，珠三角多地樓市動(dòng)輒六成、八成的成交量降幅直接帶動(dòng)房?jī)r(jià)走低，可謂“摔”得最痛。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)直降30%，對(duì)于珠三角的買方而言，已是一場(chǎng)無(wú)限接近的夢(mèng)想，因?yàn)榫瓦B作為賣方的多家地產(chǎn)商也不得不忍痛承認(rèn)：我們可以接受。
限購(gòu)—限價(jià)—雙限，調(diào)控聲聲激起珠三角樓市風(fēng)云。
11月10日，廣東省中山市發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)定我市新建商品住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，截至今年12月31日之前，將限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)定在5800元/平方米。
“有效期”僅為52天的限價(jià)令，究竟是為了一拳擊中高房?jī)r(jià)命門，還是地方政府苦于應(yīng)付調(diào)控任務(wù)而給出的“拍腦袋”政策，一時(shí)引發(fā)輿論熱議。
恰恰就在最近一個(gè)多月的時(shí)間里，前有佛山限購(gòu)鬧劇——本欲放松限購(gòu)，但不到一天宣布暫緩，被稱史上最短命政策；后有雙限令突襲珠海——限購(gòu)、限價(jià)雙管齊下，樓市再挨當(dāng)頭一棒。
“從雷聲大、雨點(diǎn)小到雷聲大、雨點(diǎn)也大，”在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，珠三角城市的樓市調(diào)控充分折射出高層控制房?jī)r(jià)的決心，也把地方政府欲壓還保的糾結(jié)心態(tài)反映得淋漓盡致。
眼下，這場(chǎng)博弈的天平儼然傾斜。
從深圳到廣州再到珠海，新開(kāi)樓盤大規(guī)模降價(jià)初現(xiàn)端倪，二手房成交降至歷史低谷，房產(chǎn)中介開(kāi)始大規(guī)模倒閉。天平的另一端，購(gòu)房者變得更為理性：降價(jià)未必就出手，觀望觀望也不遲。
看調(diào)控
一場(chǎng)“糾結(jié)”的接力賽
既要完成調(diào)控任務(wù)，又得確保土地收入，在本輪史上最嚴(yán)調(diào)控過(guò)程中，地方政府很是糾結(jié)，珠三角地區(qū)表現(xiàn)尤甚。
廣東中山市政府11月10日下發(fā)文件稱，即日起至2011年12月31日止，中山市新建商品住房交易按以下要求執(zhí)行：?jiǎn)翁咨唐纷》亢贤N售價(jià)格超過(guò)5800元/平方米的，市國(guó)土資源局暫緩在中山市商品住房銷售合同網(wǎng)上登記備案系統(tǒng)受理網(wǎng)上簽約手續(xù)。
僅僅52天的有效期，如此限價(jià)令更像是“救急令”。而在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，中山市政府的這種糾結(jié)心態(tài)在珠海“雙限令”中也有所體現(xiàn)。
從11月1日起，珠海市執(zhí)行雙限新規(guī)，本市戶籍居民家庭、可提供稅繳及社保證明的非本市戶籍居民家庭，在香洲主城區(qū)內(nèi)只能新購(gòu)1套商品住房。此外，住房平均價(jià)格超過(guò)2011年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)(11285元/平方米建筑面積)的，價(jià)格主管部門暫停備案，商品房預(yù)售管理部門暫停核發(fā)商品房預(yù)售許可證。
“看似嚴(yán)厲，但細(xì)究之下也不過(guò)是溫柔一刀。”國(guó)信證券研究員向記者分析，首先，珠海選在11月開(kāi)始執(zhí)行限購(gòu)、限價(jià)，顯然是為了避開(kāi)傳統(tǒng)“金九銀十”的銷售旺季；其次，限購(gòu)僅僅針對(duì)香洲主城區(qū)，而且“新購(gòu)”一套即是原本有房的還可以再買一套，影響有限。
中山、珠海之外，佛山限購(gòu)的“一日游”鬧劇更是將地方政府的糾結(jié)心態(tài)表現(xiàn)得淋漓盡致。
今年3月18日，佛山成為廣東省第一個(gè)出臺(tái)“限購(gòu)令”的二、三線城市，時(shí)隔不到7個(gè)月，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局突然在10月11日上午發(fā)布通知，宣布次日起放寬限購(gòu)。消息一出，批評(píng)鋪天蓋地。10月11日晚11點(diǎn)半左右，佛山市房管局再發(fā)通知，宣布暫緩放松限購(gòu)。
“佛山放寬限購(gòu)的鬧劇以急剎車的方式收?qǐng)觯环矫娣从沉酥醒胝恼{(diào)控決心，另一方面也體現(xiàn)出，實(shí)行限購(gòu)政策對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的影響確實(shí)非常大。”世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)王海斌說(shuō)，不然佛山也不會(huì)想要頂風(fēng)放寬限購(gòu)。
記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，僅以佛山市政府所在的禪城區(qū)為例，受房地產(chǎn)調(diào)控影響，今年上半年該區(qū)契稅收入是唯一負(fù)增長(zhǎng)的稅種，1-6月大幅減收2494萬(wàn)元，同比下降13.3%。但在2010年，契稅收入約占禪城區(qū)地方財(cái)政一般預(yù)算收入的16.5%，在各項(xiàng)稅收中占比最高。
土地出讓金的減少更令地方政府“傷不起”。廣州市財(cái)政局局長(zhǎng)張杰明此前表示，今年1-9月，市本級(jí)土地出讓金收入144.5億元，僅完成年度計(jì)劃502.5億元的28.8%，預(yù)計(jì)全年減收103.5億元。
【點(diǎn)評(píng)】“欲壓還保”鬧出鬧劇
限購(gòu)、限價(jià)會(huì)抑制成交量，從而影響地方政府的土地出讓收入和GDP增幅，出于“保政績(jī)”的考慮，很多地方政府其實(shí)是不愿意限購(gòu)、限價(jià)的，但迫于壓力，只好被動(dòng)地制定相應(yīng)的政策。正是在地方政府“欲壓還保”的心態(tài)下，才出現(xiàn)了中山限價(jià)52天的短視，珠海只限主城區(qū)的微妙以及佛山放寬限購(gòu)的鬧劇。
地方調(diào)控不力就要靠中央調(diào)控給力，業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控成功與否關(guān)鍵在于中央的調(diào)控決心。而高層近期強(qiáng)硬的表態(tài)則又一次凸顯了決心。溫家寶總理11月6日表示，對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動(dòng)搖，目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格。
“上要應(yīng)對(duì)問(wèn)責(zé)，下要保證財(cái)收，但無(wú)論地方政府如何糾結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)的大方向沒(méi)有改變。”世聯(lián)地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]研究總監(jiān)王海斌稱，糾結(jié)心態(tài)還會(huì)繼續(xù)，但愿鬧劇不再重演。
看市場(chǎng)
樓市僵局變降局中介門店關(guān)停3000家
調(diào)控政策你方唱罷我登場(chǎng)，珠三角地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是花樣百出。
“上有政策下有對(duì)策，”世聯(lián)地產(chǎn)珠海公司總經(jīng)理陳清虎告訴記者，珠海限價(jià)政策對(duì)于高新區(qū)、斗門、金灣、三鄉(xiāng)等地在售樓盤的影響不大。而且為了達(dá)到限定的價(jià)格，即不超過(guò)11285元/平方米，許多精裝修的房子都改為毛坯房入市。
盡管如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然陷入冬眠，成交量大幅下挫已帶動(dòng)房?jī)r(jià)直降。
以深圳為例，10月份深圳新建商品住宅市場(chǎng)成交面積為18.35萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌17%，同比大跌60%。二手房市場(chǎng)更是陷入歷史低谷。來(lái)自深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，10月月全市二手房住宅的成交量約為18.35萬(wàn)平方米，環(huán)比9月份下滑6%，同比去年10月暴跌80%。
量跌價(jià)平的局面僵持了沒(méi)多久，房?jī)r(jià)松動(dòng)從新開(kāi)樓盤開(kāi)始。
10月18日，深圳龍華花半里項(xiàng)目再次開(kāi)盤，每平方米直降5000元，400套房源5天內(nèi)售罄，此后追加推出的120套房源目前也基本售罄。
10月29日，招商地產(chǎn)旗下的果嶺花園項(xiàng)目推出首批1-2棟，帶裝修售價(jià)由預(yù)計(jì)的1.8萬(wàn)元/平方米下調(diào)至1.4萬(wàn)元/平方米起，均價(jià)1.7萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤當(dāng)日即減10萬(wàn)元另外享受九五折。截至目前，首批1-2棟成交已達(dá)八成，3棟于11月7日晚開(kāi)盤加推入市。
11月11日開(kāi)始，萬(wàn)科“特價(jià)團(tuán)房季”推出公園里、清林徑兩個(gè)項(xiàng)目約100套房的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)。公園里小戶型的單價(jià)由原來(lái)的1.8萬(wàn)/平方米降到了1.68萬(wàn)/平方米，大戶型的單價(jià)由原來(lái)的2萬(wàn)元/平方米降到了1.78萬(wàn)元/平方米左右。
總的來(lái)看，10月份深圳市新建商品住宅成交均價(jià)為19119元/平方米，同比下跌11%。
廣州全市10月份成交面積近63萬(wàn)平方米，環(huán)比下降5%，同比猛跌60%。10月全市的二手住宅登記量為40.48萬(wàn)平方米，同比大幅減少35.7%。
“就整個(gè)珠三角地區(qū)而言，目前二手房的成交量已經(jīng)接近2004、2005年的低點(diǎn)了，但目前二手房?jī)r(jià)格卻基本沒(méi)有松動(dòng)。”在中原地產(chǎn)華南(大深圳區(qū))董事總經(jīng)理李耀智看來(lái)，等到一手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)大面積下降，一、二手房的價(jià)格形成倒掛后，二手房才可能出現(xiàn)實(shí)質(zhì)降價(jià)。
不過(guò)二手房低迷的成交量，已經(jīng)讓許多中介面臨倒閉局面。
中原地產(chǎn)對(duì)深圳中介門店分布情況的初步調(diào)查顯示，年初深圳中介門店約為8000家，主體是中小型中介，目前正常營(yíng)業(yè)的只有5000家左右，關(guān)停門店多達(dá)3000家。
“深圳中原將裁員1000人，門店由原來(lái)的385個(gè)調(diào)整為325個(gè)。”李耀智無(wú)奈地表示，成交量太低了，在這種趨勢(shì)下，房?jī)r(jià)下調(diào)已是不可避免。
【點(diǎn)評(píng)】買方市場(chǎng)近在眼前
限購(gòu)、限價(jià)、限貸等政策在珠三角地區(qū)接連開(kāi)花，凸顯政府對(duì)房地產(chǎn)自上而下的調(diào)控力度不斷收緊；就購(gòu)房者角度而言，持續(xù)觀望，預(yù)期價(jià)格不斷下調(diào)，令樓市逐步陷入“寒冬”。越來(lái)越多的跡象顯示，樓市正處在從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的分水嶺上。
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