隨著調(diào)控的深入，曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)的“地王”項(xiàng)目如今身陷兩難，部分竣工的項(xiàng)目開始降價(jià)攬客，而不少開工或未動(dòng)工的更是放慢了進(jìn)度，“咬牙”閑置。11月15日，保利地產(chǎn)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]的北京薊門橋地塊“地王”項(xiàng)目因超限一年未動(dòng)工而被媒體曝光。而國土資源部公布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月，全國已經(jīng)完成出讓但未開工的房地產(chǎn)用地約為21.3萬公頃。
事實(shí)上，當(dāng)年的“地王”項(xiàng)目至今未動(dòng)工或在建的不在少數(shù)，《國際金融報(bào)》記者通過收集各方面數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，一線城市中，三年的建設(shè)周期內(nèi)未拿預(yù)售許可證的“地王”項(xiàng)目占多數(shù)。
閑置的“地王們”
2009年是“地王”涌現(xiàn)的一年，殊不知當(dāng)初的搶手貨，如今成了燙手山芋
2009年6月26日，朝陽區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)(水源九廠東側(cè))住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施用地，拍出了單價(jià)為當(dāng)時(shí)最高的1.5萬元/平方米。該項(xiàng)目逾期一年未開工，目前仍在“努力”中。同樣磨磨唧唧不肯出山的“地王”，還有隨后拍出的房山區(qū)長陽鎮(zhèn)等項(xiàng)目。
與北京相似，據(jù)了解，上海2009年拍出的8塊“地王”，截至目前僅有3塊地上市在售，曾轟動(dòng)上海的“迪士尼地王”項(xiàng)目甚至剛起步建設(shè)，而上市的土地中新江灣C6地塊和位于唐鎮(zhèn)以及青浦趙巷的兩個(gè)“地王”項(xiàng)目銷售額還不到當(dāng)年土地出讓金的15%。而新江灣C6塊地的上市，是因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)的出讓文件中有這樣一條規(guī)定：“自《出讓合同》簽訂之日起一年內(nèi)達(dá)到預(yù)售條件”。
頻創(chuàng)新高的地價(jià)無疑會(huì)推動(dòng)房價(jià)，那么是什么原因讓“地王們”樂此不疲地高價(jià)拿地、長期囤地？
“在過去房價(jià)飛漲的時(shí)候，開發(fā)商融資便利，企圖用捂盤惜售的行為人為地制造房源供應(yīng)緊張的局面。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成對(duì)《國際金融報(bào)》記者如是解釋，“在施工階段拖延就是一種間接性捂盤手段，但如今樓市慘淡，‘地王’難以延續(xù)之前的融資勢頭，勢必陷入囤賣兩難的局面。”
在尹伯成看來，囤地的根本原因在于房企為了獲得高額利潤，但在樓市調(diào)控趨緊的時(shí)下，資金緊張又成了房企的現(xiàn)實(shí)問題。
當(dāng)?shù)貎r(jià)高于房價(jià)
老地王看好市場，等待新地王的出現(xiàn)為其解套，于是出現(xiàn)了“面粉貴于面包”的事實(shí)
2009年12月4日，龍湖、保利、萬科等品牌房企火熱爭奪南六環(huán)外亦莊新城地塊。該地塊從掛牌起始價(jià)8.5億元，經(jīng)過169輪競價(jià)后，最終遠(yuǎn)洋旗下的遠(yuǎn)東新地以48.3億元的高價(jià)奪得，土地溢價(jià)率更是高達(dá)468%。而據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)年所有用地整體平均溢價(jià)率為95.43%。
對(duì)此，尹伯成表示，樓市轉(zhuǎn)向低迷，暴利時(shí)代下的這種溢價(jià)難以維系。地王周邊很難出現(xiàn)新地王去拉高市場價(jià)格，房地產(chǎn)調(diào)控使得這些老地王的前景堪憂。11月16日，有媒體報(bào)道稱，恒大董事長許家印明確表態(tài)，年內(nèi)暫緩拿地。
如果不能通過囤地來牟取暴利，那持有“地王”項(xiàng)目卻又資金鏈緊張的房企該如何生存？
事實(shí)上，北京薊門橋地塊，就是中國兵器集團(tuán)下屬世博宏業(yè)所競得轉(zhuǎn)而賣給保利地產(chǎn)的。然而，據(jù)媒體報(bào)道，該項(xiàng)目樓面價(jià)超3萬元，正常情況項(xiàng)目上市后銷售價(jià)格需在5萬元/平方米以上才能掙錢。但其周邊3個(gè)樓盤太月園、宏嘉麗園、錦秋家園目前的成交價(jià)徘徊在3.5萬元左右。
對(duì)此，尹伯成認(rèn)為，房企正迎來新的一輪行業(yè)洗牌，很多中小房企難以承受調(diào)控壓力不得不退出，而這時(shí)候大的開發(fā)商更應(yīng)堅(jiān)定，有必要進(jìn)行推盤拋售，以調(diào)整自身資金狀況，通過“舍卒保帥”減去泡沫，為接下來樓市穩(wěn)定打下基礎(chǔ)。
供應(yīng)需回歸理性
事實(shí)上，臨近年底，適當(dāng)?shù)姆帕抗?yīng)，對(duì)處于進(jìn)退兩難中的開發(fā)商更為有利
上周，新江灣C6地塊就在合計(jì)推出2.87萬平方米，成為上海供應(yīng)量最大的別墅項(xiàng)目。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，上周上海新增別墅供應(yīng)量就開始猛增，合計(jì)8.2萬平方米的供應(yīng)面積為近22周新高，環(huán)比提升近50倍。
對(duì)此，易居中國分析師薛建雄向《國際金融報(bào)》記者表示，為使得土地供應(yīng)情況趨于理性，國家可能會(huì)提高出讓交易的門檻，現(xiàn)階段房企一方面有必要加強(qiáng)推盤量，另一方面要提高自身資金的杠桿能力，可以做私募，但最根本的還是在于提高產(chǎn)品的附加值。
“未來可以通過更多采取平衡法抑制‘地王’，通過讓房企配建相關(guān)公益工程而提高門檻，同時(shí)適當(dāng)?shù)亟o房企資金周轉(zhuǎn)的空間。”薛建雄還指出，房企拿地到開工正常的周期，業(yè)內(nèi)的平均水平可在一年完成，再到竣工拿預(yù)售許可證也只需要一年時(shí)間，上海的規(guī)定則是封頂即可預(yù)售，這個(gè)周期會(huì)更短。
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