這兩個月期間，北京、上海、廣州等一線城市的商品房成交量萎縮，降價趨勢也越來越明顯;而包括濟南在內(nèi)的很多二三線城市，房價盡管未出現(xiàn)明顯降幅，但成交量下降、房子難賣、庫存持續(xù)攀高的現(xiàn)象卻十分突出。

 

　　專家表示，樓市調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，步步趨緊，使得樓市步入購房者與開發(fā)商的深度博弈區(qū)間。目前來看，成交量萎縮、開發(fā)商資金緊張已成既定事實，但房價并未出現(xiàn)實質(zhì)性下降。樓市究竟是“假摔”還是真降?各方意見不一。無論目前的觀望期、徘徊期能持續(xù)多久，都取決于政策的放松還是從緊。

 

　　“金九銀十”風光不再

 

　　樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季已結(jié)束，全國各地市場都難以交出滿意答卷。

　　一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月23日，最典型的20個一二線城市中，今年前10個月的成交量不及2010年全年成交量75%的高達14個，占比達七成。與此同時，截至10月23日，已有29家房地產(chǎn)類上市公司公布三季報，三季度凈利潤環(huán)比大幅下滑40%，經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額從去年同期的30.8億元驟降為16.6億元。

　　北京、上海、廣州等一線城市的情況尤為突出。以北京為例，截至10月29日，10月商品房住宅簽約套數(shù)為5094套，二手房住宅簽約套數(shù)為6698套，合計成交僅為11792套，預計全月成交量只有13000套左右，不及9月份13986套的成交低量，創(chuàng)造了2009年實行全面網(wǎng)簽記錄以來的歷史新低。

 

　　濟南的情況同樣不容樂觀。據(jù)統(tǒng)計，9月全市新建商品房網(wǎng)簽成交4750套，其中，新建商品住宅成交2821套;10月全市新建商品房網(wǎng)簽成交4075套，其中，新建商品住宅成交2843套。目前，濟南樓市仍然處于“膠著”狀態(tài)，雖然開發(fā)商不斷推出新的優(yōu)惠以刺激購房者，但成交量依舊不見起色。

 

　　開發(fā)商自救開打“降價牌”

 

　　成交量下滑，資金壓力大，全年銷售任務(wù)又重，這種情況下，開發(fā)商紛紛開展自救。他們的一個重要招數(shù)便是開打“降價牌”。從10月中旬開始，各地“降價潮”呈愈演愈烈之勢。

 

　　在這輪“降價潮”中最引人注目的城市是上海。一家知名地產(chǎn)商旗下樓盤由原來2.6萬元/平方米，降至1.5萬元/平方米，迅速成為全國樓市的熱點和焦點。

 

　　記者了解到，連日來，包括中海、綠地、龍湖等品牌房企，開始在上海大規(guī)模打折，最低折扣7折、最大降價幅度1.2萬元/平方米。一時間，業(yè)主維權(quán)、其他項目跟風降價氛圍彌漫整個樓市。

 

　　大房企的降價行為讓中小開發(fā)商開始跟風，上海的降價潮正在不斷擴散。中原地產(chǎn)統(tǒng)計，目前杭州新開盤的項目較周邊樓盤下降幅度高達10%-20%，成都、南京、天津等二線城市新開樓盤成交價格也已開始出現(xiàn)下跌。其中，成都降價幅度大部分在5%-10%之內(nèi)，降價范圍已波及主城區(qū)和郊縣;南京的新開樓盤均價降幅約10%，近郊住宅價格降幅較為明顯;天津的新房均價降幅則在5%-15%。

 

　　上海樓市價格的下跌引領(lǐng)了全國樓市的降價潮。濟南樓市雖然沒有如一線城市一般出現(xiàn)大幅度的“降價潮”，一直保持著比較平穩(wěn)的價格，但是也略有下降。9月，濟南市商品住宅開盤成交均價為7918元/平方米，二手房(住宅)10月17日—23日掛牌均價為8626元/平方米，每平方米下降了101元，環(huán)比下跌1.16%。

 

　　業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商主動開打“降價牌”的一個重要原因，是年度業(yè)績壓力增加、年底面臨回款的要求。從目前市場情況來看，上海出現(xiàn)明顯的“降價潮”很可能會刺激到其他城市，特別是北京、廣州和深圳，預計這幾個城市跟進的項目很可能會明顯增加。

 

    博弈加劇購房者觀望

 

　　除了開打“降價牌”，開發(fā)商現(xiàn)在最想做的，就是想方設(shè)法把房子賣出去。“金九銀十”期間，最低折扣9.3折、最高省10萬、半價秒殺一套房等購房優(yōu)惠充斥著濟南房地產(chǎn)市場。然而，記者走訪發(fā)現(xiàn)，與開發(fā)商一門心思促銷，希望賣出更多房子的熱情相比，購房者在這個時間段顯得冷淡了許多。

 

　　上周末，記者走訪無影山中路、濟濼路以及西部的多個樓盤售樓處看到，看房的人都不多，而且大部分人只停留很短時間便起身離去。他們更多是來咨詢，真正購買者少之又少。

 

　　分析人士認為，連續(xù)幾個月的成交不景氣，已經(jīng)對市場多數(shù)開發(fā)商造成價格壓力，中小房企出于流動資金緊迫、大型房企出于年度業(yè)績指標和充裕資金準備的需求，降價促銷的意愿增強?，F(xiàn)在多數(shù)開發(fā)商的不降價，并不僅僅是出于項目利潤空間的考慮，更多的是降價后業(yè)主維權(quán)對銷售的負面影響以及是否會加深市場的觀望情緒，部分項目降價銷售后成交量反而更加稀少。“現(xiàn)在的情況就是開發(fā)商熱情地推介房源，但購房者冷淡地不買賬，售購雙方這種僵持狀態(tài)，短時間內(nèi)不會改變，至少會持續(xù)到年底。”

 

　　降價促銷成大勢所趨

 

　　有專家指出，房地產(chǎn)行業(yè)已逐步進入行業(yè)洗牌與調(diào)整階段，而調(diào)整的方式和開發(fā)商的應(yīng)對策略則可能是：短期內(nèi)參考融資成本和項目的收益率所決定的盈虧平衡點進行降價;中長期行業(yè)的分化與整合，房地產(chǎn)行業(yè)的破產(chǎn)、兼并與收購將成為常態(tài)?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得一定效果，全行業(yè)降價促銷亦成為大勢所趨。在這種情況下，樓市在下行通道中或?qū)⒊尸F(xiàn)出連鎖反應(yīng)，尤其是在部分樓盤“以價換量”的影響下，只要有樓盤率先實質(zhì)性降價，就會有樓盤跟進。