深圳上演跑得快

 

　　10月29日，招商地產位于深圳西鄉(xiāng)的樓盤開售，開盤價由“吹風價”1.8萬元/平方米，下調至單價1.4萬元/平方米起，同時開盤減10萬元另外再打9.5折，還附帶報價2000元/平方米的精裝修。按最高折扣算比周邊二手房還要低6000元/平方米，開發(fā)商表示首批單元最終消化了八成。

 

　　無獨有偶，萬科深圳旗下的“萬科公園里”推出1.6萬元/平方米的房源，開盤總價減10萬元，送8萬元家私禮金券優(yōu)惠。其實萬科優(yōu)惠打折早在9月開始，深圳萬科取名“萬團大戰(zhàn)”的銷售優(yōu)惠成績斐然。在10月份深圳全市成交量排名前十的樓盤中，萬科一家獨占了四個名額。其中傳言11月再降價的萬科金域緹香，10月份共成交225套，成交面積20418.68平方米，排名全市第一。據(jù)了解，該項目開盤均價低于周邊樓盤近2000元，成交均價為11500元/平方米。“如果這個項目降到萬元左右，再說什么優(yōu)惠打折就過于虛偽了。”資深業(yè)內人士評價道。

 

　　與萬科的猶抱琵琶半遮面不同，H股上市的卓越地產宣布，位于深圳與惠州交界的項目蔚藍海岸將以成本價4900元/平方米開售，開發(fā)商表示這是考慮到市場不景氣以及購房者承受能力后確定的價格，這個價格將低于周邊項目2~3成。此前中原地產曾對深圳東部市場作了成本核算的調查，調查顯示2011年深圳東部土地成本每平方米均價約1500元，建安成本單價約為2500元。如果再算上財務成本及各項稅費開支，開發(fā)商的成本約在4800元/平方米上下。

 

　　直接沖擊購房者心理底線的還有龍華花半里項目，項目10月29日推出120套88折特惠房，折后均價為11880元/平方米，這是該樓盤不到兩個月內第二次降價，黃金周期間該樓盤均價為13500元/平方米。而此前的開盤價位為17800元/平方米。雖然新推房源為毛坯房，但對新老業(yè)主而言，此番降價前后價格差接近35%，不可謂不瘋狂。為了防止“房鬧”事件發(fā)生，開發(fā)商向老業(yè)主承諾“確保前期購買的業(yè)主不會因此受到損失”。

 

　　龍崗中心城、布吉片區(qū)、寶安、東區(qū)，深圳關外降價、打折一片紅。“現(xiàn)在還不降，等到購房者心理價位降，那就危險了。”為開發(fā)商提供銷售定價服務的一中介公司營銷總監(jiān)表示，該總監(jiān)曾統(tǒng)計，僅僅11月計劃開盤或者加推的項目就超過30個，其中大部分都集中在深圳原關外地區(qū)，這讓開發(fā)商上演了一幕“看誰跑得快”的活劇。

 

　　另一方面，即使不算新增項目，深圳地產庫存也達到了警戒線。官網數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，深圳全市新建商品住宅可售套數(shù)為23436套。按最近8周深圳全市新建住宅每周平均476套的消化速度看，庫存新房可銷售13個月。

 

　　而開發(fā)商的降價銷售，無疑會提振銷量。深圳銷售數(shù)據(jù)尚未公布，但一周前降價的上海就是最好的案例，據(jù)佑威及樓市專評網聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，盡管10月24日至10月30日，上海商品住宅成交均價環(huán)比前周下跌10.52%。但成交面積為13.87萬平方米，環(huán)比前周足足上漲46.78%。

 

　　快速周轉也能賺

 

　　庫存快速增加的不僅僅是深圳，北京中原地產的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅9、10兩個月，北京包含期房和現(xiàn)房在內的商品住宅積壓就超過了8800套。截至目前，樓市庫存已經達到了11.8萬套，相比限購前陡增了2.5萬余套，創(chuàng)下自2009年6月8日以來的最高點。按照目前的市場去庫存化速度，即使不再新增供應，消耗全部庫存也需要超過22個月時間。

 

　　“現(xiàn)在開發(fā)商的策略與2008年不一樣了。”亞銀投資的首席分析師李大偉認為，開發(fā)商特別是上市房企，肯定不會死不降價。“只要銷售不達標，即使手頭有大量現(xiàn)金也會降價拋售。”他表示。例如在上海率先舉起降價大旗的中海地產，據(jù)其三季報顯示，項目前9個月實現(xiàn)營業(yè)額357.9億港元，增長38.2%，經營利潤167.3億港元，增長46.8%。更重要的是，中海凈借貸水平為36.8%，可動用的現(xiàn)金約為172.4億港元。即便是手頭有著大量現(xiàn)金的中海也秉承快速銷售的原則，“只要當月銷售不達預期，項目就要檢討銷售策略。”中海內部人士表示，該公司從2009年開始，已經將現(xiàn)金流管理每月平衡一次改為每周平衡一次。

 

　　“‘萬科模式’幾乎已經是所有內房股的共同營銷方式。”李大偉表示，所謂萬科模式指的就是快速周轉。這在“搶收華東”的龍湖地產有著最好的體現(xiàn)，在龍湖調低部份上海和杭州項目售價10%~30%后，該公司10 月17~23 日一周合同銷售增加至20 億元人民幣，其中8 億元來自減價項目。而今年1~9 月，該公司平均每月合同銷售額只有31 億元人民幣。

 

　　“最重要的原因是現(xiàn)在即使開發(fā)商降價銷售，依然遠高于其成本價。”李大偉認為，通常而言，降價可能會增加開發(fā)商的再投資成本。所謂再投資成本，簡而言之，就是這個項目快速賣完了，擔心拿不到低價格的項目了。“但現(xiàn)在內地房地產的行業(yè)集中度還很低，即使是萬科也只占據(jù)了不到3%的份額，這就說明市場還有很大的并購空間。”李大偉分析，只要開發(fā)商手中有錢，受調控嚴重影響的中小開發(fā)商的低成本項目就是他們的目標。

 

　　清科研究中心的研究數(shù)據(jù)也顯示，2010年房地產行業(yè)共實現(xiàn)并購 84起，占并購案例總數(shù)的13.5%，為所有行業(yè)之首，涉及并購金額25.8億美元。2011年上半年，房地產業(yè)并購案例持續(xù)增加，并購速度也進一步加快，上半年完成的房地產業(yè)并購案高達57起，同比增加了27起。今年三季度房地產并購進一步升溫，鏈家地產市場研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至10月中旬，今年房地產行業(yè)并購案例已達90余起，超過去年全年的并購數(shù)量。“所以在上市地產商集中的區(qū)域，只要銷售情況下跌，未來降價的可能性就會非常大。”李大偉認為。