11月1日，濱海城市廣東珠海在夜間突然發(fā)布限購、限價令，令一眾開發(fā)商撓頭到天亮，翌日11時31分，這份名為《關(guān)于深入開展房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》的文件，正式在珠海市住建局網(wǎng)站發(fā)布。
即使與政府部門過從密切的開發(fā)商們，在新規(guī)出臺前也沒有得到絲毫的消息披露。本報記者獲得的最新信息顯示，少數(shù)開發(fā)商僅在1日晚11點方獲知“雙限”，遂連夜召開會議商討對策。“現(xiàn)在還沒有一套完整、成熟的應(yīng)對策略。”一家珠海本地大型開發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人坦承，其對限購政策有預(yù)期，但限價政策則很意外。
北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉稱，從珠海市有關(guān)部門突擊發(fā)布“雙限令”來看，地方政府對于房價調(diào)控目標(biāo)的焦慮達(dá)到一個臨界點。
“對于房價控制目標(biāo)的實現(xiàn)，地方政府、銀行都面臨很大壓力”，張大偉說。
張分析認(rèn)為，在2011年的最后兩個月時間內(nèi)，如果不能及時完成本地區(qū)房價年底控制目標(biāo)，則中央問責(zé)很快會找上門來。
國務(wù)院年初發(fā)出相關(guān)通知，要求地方嚴(yán)控房價上漲，如新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)，相關(guān)省區(qū)市人民政府要向國務(wù)院報告；監(jiān)察部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門也要對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。
11285元：珠海樓市雙限的行政邏輯
要命的限價令
11月1日起，珠海開始實行雙限政策。限購主要針對主城區(qū)（香洲區(qū)）。限購令施行后，本地居民和在珠海已繳納一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新增一套房。而此后當(dāng)?shù)匦麻_樓盤則將限價11285元/平方米。
“我們對限購是有預(yù)期的，但全市限價11285元/平方米，完全沒料到，”11月1日，邵文淵（化名）對本報記者說。
作為珠海資深的房地產(chǎn)營銷經(jīng)理人，獲知新政后邵文淵在深夜里把頭埋在一堆煙頭面前。在繚繞的煙霧中，相關(guān)部門負(fù)責(zé)人和幾個代理公司連夜趕到，一起商議對策。
“限價之下，樓盤勢必要降價，老業(yè)主鬧事怎么辦？”邵有些急。他還擔(dān)心，公司還有幾個項目拿地價就很高，11285元的單價怎么賣？
仔細(xì)研究“雙限”文件后，邵文淵發(fā)現(xiàn)，此次限購還比較寬松：無論之前有幾套房，本地居民都還可以再新購一套，和其他若干城市限購的戶籍和居住時間高門檻不同；但令人“崩潰”的是限價，全市統(tǒng)一11285元，“這個價格基本回到了一年前，”邵說。
百腦會房地產(chǎn)策劃公司珠海事業(yè)部副總經(jīng)理王瑋介紹，2011年上半年，珠海香洲區(qū)的新房價格在17000-18000元/平方米，下半年有所下滑，但還在15000-16000元/平方米，而新區(qū)西區(qū)的房價，也都在萬元左右，現(xiàn)在統(tǒng)一要以11285元或以下價格定價，“開發(fā)商們都懵了，各家營銷總監(jiān)從昨晚到現(xiàn)在全都焦頭爛額”。王瑋說，他1日跑了好幾家售樓處，去“撫慰”這些老板們。
相比其他若干城市出臺的限價基數(shù)，甚至“假限價，真漲價”，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為珠海的雙限“非常狠”。
和附近城市深圳比較，深圳僅針對區(qū)域限價，比如南山、龍崗、羅湖等每個區(qū)域有一個最高限價和漲幅，而珠海是全市一個天花板價，這意味著，之前賣到17000-18000元的樓盤如果再推后期房源，降價壓力陡增。
“即使你不降，周圍新開樓盤按限價開了，你也得跟著降，”邵文淵抱怨，政府這種一刀切的做法，完全是行政手段，沒有考慮市場承受力，也沒有提前對老業(yè)主群體做出引導(dǎo)和預(yù)警。
“做夢都會夢到老業(yè)主追趕過來，聲淚俱下。”郁悶的是，熬到快天亮，從微觀討論到宏觀，又東西南北比較，邵文淵和同事同行們絕望地發(fā)現(xiàn)，雖然11285元僅是今年的房價控制目標(biāo)，但從高層近期表態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控不會放松的基調(diào)來看，地方一定會順從 中央，明年或許還要繼續(xù)這個限價。
在此之前，珠海和很多城市一樣，一直寄望市場主動調(diào)整以達(dá)到房價調(diào)控目標(biāo)，不肯主動下調(diào)地價。就在10月20日，仁恒置地剛以6000元/平方米樓面地價摘得唐家灣地塊，“僅僅十天就宣布限價11285元，這讓仁恒情何以堪，將來怎么賣？”邵文淵說，“這樣的高地價按照限價賣，基本上很難有利潤。”房地產(chǎn)的苦日子到來，“至少要做一兩年的準(zhǔn)備，”邵說。
“11285元”背后的行政邏輯
珠海是地方政府房價調(diào)控壓力的樣本
根據(jù)珠海市政府工作報告，2011年新建住房均價增長幅度不高于全市GDP增幅，而今年GDP預(yù)期增長目標(biāo)是11%，以去年珠海1至12月的商品住宅成交均價為10166.80元/平方米來算，今年新建住房均價不高于11285.148元/平方米，才能達(dá)到房價控制目標(biāo)——這也正是本次珠海限價的標(biāo)準(zhǔn)。
但今年以來，珠海房價有些失控，市場傳言的限購此前遲遲未出。珠海國土、住建部門數(shù)據(jù)顯示，2011年1-9月，珠海商品房銷售均價為11966元/平方米，同比上漲15.64%，遠(yuǎn)超房價控制目標(biāo)。
而根據(jù)國務(wù)院年初發(fā)出的通知，要求地方嚴(yán)控房價上漲，如新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)，相關(guān)省區(qū)市人民政府要向國務(wù)院報告；監(jiān)察部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門也要對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。
“如何在接下來的兩個月將房價漲幅控制在11%以內(nèi)，是珠海市有關(guān)部門首要考慮的，”王瑋推測，這是為什么在當(dāng)下這個節(jié)點出臺雙限令的原因。
而對于地方政府的鐵腕手段，北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示理解。他直言，第三輪限購政策擴(kuò)散緩慢，到現(xiàn)在只有浙江及廣州新增了3個城市，之前的佛山甚至想放寬限購令，被閃電叫停。張直言，房價形勢，包括各種利益關(guān)系的板結(jié)，已經(jīng)嚴(yán)峻到政府不得不以行政手段直接干預(yù)房價的地步了。
降價潮波及二三線城市
王瑋認(rèn)為，珠海樓市接下來將發(fā)生降價風(fēng)暴：原有高價樓盤會逐漸向11285元靠攏，以吸引一定客戶購買；某些地產(chǎn)商為了緩解資金壓力，不排除出現(xiàn)主城區(qū)8000-10000左右的房子；更多的新房源會做低價格以毛坯房出現(xiàn)，在購房合同之外，另外簽一份裝修委托合同。
和同事們討論了一整晚，邵文淵開始有些眉目。他說，下一步公司會盡量推出符合本地客群需求的產(chǎn)品，把澳門、陽江、韶關(guān)、中山等外地購房者過濾掉。但邵文淵們?nèi)匀凰缓糜X，他擔(dān)心，珠海雙限令所導(dǎo)致的房價心理預(yù)期會進(jìn)一步下跌，“買漲不買跌，”王瑋說，這是人們慣常的行為方式。
此番珠海的嚴(yán)厲調(diào)控舉措，也焦灼著其他二三線城市的心。
在東莞惠州等地房產(chǎn)網(wǎng)站，對哪個城市將繼珠海之后限購限價的猜想，第一時間掛于顯要位置。業(yè)內(nèi)預(yù)計，惠州、東莞等地或跟進(jìn)采取類似措施，限購恐進(jìn)一步深入和蔓延。
更多的地方政府或?qū)⒚媾R珠海式的壓力。中國指數(shù)研究院1日發(fā)布報告顯示，2011年10月，全國100個城市住宅平均價格為8856元人民幣/平方米，其中40個城市價格仍環(huán)比上漲，與珠海面臨同樣的房價控制目標(biāo)壓力。
在調(diào)控緊箍咒進(jìn)一步收緊的預(yù)期下，開發(fā)商開始降價出貨。珠海等地高價樓盤打折已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)，東莞等地房產(chǎn)網(wǎng)站甚至開始以珠海雙限政策推出為名，促銷高檔樓盤。
張大偉還認(rèn)為，不排除最近繼續(xù)增加限購城市的可能。特別是接近年底，部分城市領(lǐng)導(dǎo)年內(nèi)的價格調(diào)控目標(biāo)難以完成，很可能會在最后2個月選擇限購短期達(dá)成目標(biāo)。
高層近期也傳達(dá)了調(diào)控不放松的信息。上周六國務(wù)院常務(wù)會議重申，宏觀調(diào)控政策要適時適度預(yù)調(diào)和微調(diào)，但明確要堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控，促進(jìn)房價合理調(diào)整。
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