銀行貸款、信托渠道融資和股票市場融資這三個渠道都在收緊。房地產(chǎn)開發(fā)商的資金狀況堪憂，已成共識。梳理上市房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報告，在紛繁的借款數(shù)據(jù)中，你會發(fā)現(xiàn)，銀行“輸血”給這些企業(yè)的真實景況。
開發(fā)貸風險受關(guān)注
在今年的中報說明會上，各國有商業(yè)銀行的高層談到房貸都信心十足地表達“風險可控”的信心和決心。相關(guān)數(shù)據(jù)也支持了這種判斷。如工行行長楊凱生表示，上 半年工行房地產(chǎn)貸款增速為3.15%，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增速為1.5%，個人住房貸款增速為4%。同期，工行的信貸增速是6.6%。
楊凱生稱，工行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良額已由年初的46億元降至38億元，不良率則從0.88%降到0.7%。
信心還來自監(jiān)管部門。銀監(jiān)會主席劉明康在10月19日召開的CEO組織峰會上稱，即使房地產(chǎn)抵押品重度壓力測試下跌40%，覆蓋率仍高于國際通行的110%標準。這些都表明我國房地產(chǎn)貸款總體風險可控。
最新的一份調(diào)查結(jié)果或許表明了銀行家們看待房地產(chǎn)市場以及房地產(chǎn)開發(fā)貸款的最新態(tài)度。
業(yè)協(xié)會10月26日發(fā)布的《中國銀行家調(diào)查報告(2011年)》顯示，接受調(diào)查的銀行家中有54.9%認為所在地的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)“銷量下降”的局面。該報告集中了50家銀行的800多份銀行高管書面調(diào)查和70多位銀行高管訪談。
《中國銀行家調(diào)查報告(2011年)》還顯示，近七成銀行家認為，房地產(chǎn)市場大幅調(diào)整是銀行的主要風險。他們認為，房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺，房地產(chǎn)市 場的不確定性增加。加之其關(guān)聯(lián)的上下游行業(yè)較多，涉及面廣，倘若未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅調(diào)整，會給銀行業(yè)帶來較大風險。
而近來，一些銀行紛紛調(diào)高首套房貸利率的做法讓人們看到了商業(yè)銀行對房地產(chǎn)市場的憂慮。這種調(diào)整不僅發(fā)生在一線大城市，現(xiàn)在二三線城市的商業(yè)銀行也已開始跟進。
地產(chǎn)公司的“銀行血庫”
理財周報對房地產(chǎn)類上市公司的銀行貸款情況進行了梳理，從中可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)公司與銀行之間的“輸血”脈絡(luò)。
招保萬金(注：招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科和金地集團的簡稱)四家傳統(tǒng)龍頭房企對資金的需求并不相同，但加速銷售，回籠資金是它們共同的期望。
截至今年6月底，保利地產(chǎn)的短期借款金額為14.464億元，相比年初的4.5億元有顯著增加；公司6月末的貨幣資金達176億元，比年初的191億元有所下降。
理財周報認為，保利地產(chǎn)貨幣資金減少而短期借款增加，說明保利地產(chǎn)的短期資金需求增加，從公司現(xiàn)金流量凈額增加來看，其資金回籠速度在加快。保利地產(chǎn)上 半年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-82.64億，較去年同期的-233.48億元增加150.84億，同比增加64.61%。
今年 中報顯示，保利地產(chǎn)長期借款中包括信用借款、質(zhì)押借款、保證借款和抵押借款。在金額前五名的長期借款中，的兩家分支機構(gòu)成為其貸款單位，分別是中信銀行尚 都國際中心支行和中信銀行廣州分行；此外，貸款單位還包括農(nóng)行佛山南海支行和農(nóng)行北京開發(fā)區(qū)支行；另外一家貸款銀行是中行廣州東山支行。
中信銀行2011年中報顯示，該行調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，堅持“優(yōu)質(zhì)行業(yè)，優(yōu)質(zhì)企業(yè)，主流市場，主流客戶”的授信政策，各行業(yè)貸款質(zhì)量保持穩(wěn)定，制造業(yè)、房地產(chǎn) 開發(fā)業(yè)、租賃和商業(yè)服務(wù)業(yè)不良貸款余額比上年末分別減少3.03億元人民幣、1.51億元人民幣和0.25億元人民幣，不良率比上年末分別下降0.22、 0.67和0.08個百分點。
在“優(yōu)質(zhì)行業(yè)、優(yōu)質(zhì)企業(yè)、主流市場、主流客戶”的客戶戰(zhàn)略指導(dǎo)下，作為地產(chǎn)龍頭企業(yè)的保利地產(chǎn)，也自然成為中信銀行的支持對象。
理財周報注意到，截至今年6月末，金地集團持有短期借款23.77億元，較年初的2億元大幅增加；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-51.38億元，比年初 的-30.39億元下降69%，比去年同期的-45.36億元有較大降幅。但其貨幣現(xiàn)金高達156.11億元，比去年年底的136.31億元有所增加，相 比去年同期的94.12億元也有一定增幅。
觀察金地集團2011年中報中金額前五名的“一年內(nèi)到期的長期借款”和“長期借款”可以發(fā)現(xiàn)，給金地集團提供資金支持的銀行均為國有商業(yè)銀行，包括建行、中行和工行。
據(jù)了解今年上半年，工行是“嚴格控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模”的。根據(jù)房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)向及市場變化，工行實施的是行業(yè)限額管理，優(yōu)先支持的是在建、續(xù)建項目。工行嚴格實行了“客戶名單制管理”，明確了客戶準入標準，調(diào)整優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)。
如前文所述，今年上半年工行房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長1.5%。在增長幅度較低的房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，工行勢必對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項目進行精挑細選。
相比之下，萬科地產(chǎn)的資金應(yīng)該是比較充裕的。截至今年6月末，萬科持有貨幣資金407.8億元，比今年一季度末提高了9.7%，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額也有較大幅度增加。
萬科地產(chǎn)2011中報顯示，金額前五名的長期借款中包含了委托借款、銀行貸款和信托融資。銀行貸款單位為建行。
今年上半年，建行房地產(chǎn)業(yè)貸款增長4.09%，低于公司類貸款增幅2.74個百分點，且投放主要用于支持住宅類項目開發(fā)建設(shè)，重點投向房地產(chǎn)市場發(fā)展較為平穩(wěn)的大中城市。這種貸款策略和萬科地產(chǎn)的市場戰(zhàn)略定位具有高度統(tǒng)一性。
招商地產(chǎn)的資金面相對而言略顯緊張。根據(jù)其今年中報，這家地產(chǎn)公司6月底的短期借款為24.33億元，比今年年初(11.72億元)有較大增幅。貨幣資金89.68億元，較年初的96.76億元有一定幅度減少。
招商地產(chǎn)2011年中報沒有披露“金額前五名的一年內(nèi)到期的長期借款”和“金額前五名的長期借款”中“貸款單位”的具體名稱，而是以“金融機構(gòu)”籠統(tǒng)表示，頗耐人尋味。
