“地王”，曾經(jīng)是一個(gè)多么耀眼的詞匯，但是放眼今天，在全國各地的土地交易市場上，它越來越頻繁地被“底價(jià)成交”所取代。所謂的“金九銀十”已過，北京、上海、廣州、杭州甚至全國各地的土地市場都可以用平淡來形容，“底價(jià)成交”成為主流。
“底價(jià)成交”成了最近一段時(shí)間土地市場的流行語。10月28日，濟(jì)南又有13塊土地以掛牌底價(jià)成交，而從2011年8月1日至今，濟(jì)南市商業(yè)用地和住宅用地共成交了32宗，其中底價(jià)成交的土地占到了七成。“底價(jià)成交”究竟是怎么回事?“底價(jià)成交”是否意味著未來房價(jià)會(huì)大幅震蕩?
地塊位置大都不在市中心
記者梳理了3個(gè)月來省城成交的32宗土地發(fā)現(xiàn)，“底價(jià)成交”的土地多不在傳統(tǒng)意義上的市中心。
10月28日“底價(jià)成交”的土地包括了前期推出的位于濟(jì)南西站片區(qū)核心區(qū)的10宗土地，還包括歷下區(qū)、市中區(qū)、歷城區(qū)的土地各一宗。
之前的8月4日，底價(jià)成交的5塊土地均位于省城天橋區(qū)大橋鎮(zhèn)104國道以北，其中4塊居住用地、1塊商業(yè)金融業(yè)用地。9月5日，濟(jì)南以底價(jià)成交的3塊土地均位于高新區(qū)體育南路延長線以南、鳳凰路以西。
9月16日，濟(jì)南市曾推出11宗土地，其中10塊以底價(jià)成交，另1塊經(jīng)競拍成交。其中位于歷城區(qū)經(jīng)十東路以北、唐冶大道以西的4個(gè)地塊花落山東藝林房地產(chǎn)公司，位于大學(xué)科技園海棠路以東、六號(hào)路以北的4地塊由中建信和地產(chǎn)公司獲得，其余兩塊地位于市中區(qū)二環(huán)南路雙龍段南側(cè)、天橋區(qū)濼口片區(qū)，分別由濟(jì)南三名房地產(chǎn)開發(fā)公司、濟(jì)南濱河置業(yè)公司獲得。
“像位于黃河以北的天橋區(qū)大橋鎮(zhèn)104國道以北片區(qū)位置比較遠(yuǎn)、周邊配套比較差，開發(fā)難度較大。”一位業(yè)內(nèi)人士透露說，這是該片區(qū)不同于濟(jì)南西站片區(qū)、大學(xué)科技園片區(qū)的地方。
“底價(jià)”拿地并非抄底
省城資深地產(chǎn)評(píng)論人于清表示，目前土地底價(jià)成交很重要的一個(gè)原因是“開發(fā)商是不是前期土地唯一熟化人”。像濱河新區(qū)、段店附近、西客站片區(qū)及高新區(qū)一些大的土地片區(qū)，拿地的開發(fā)商都是前期唯一的土地熟化投資人，因此在土地二期“招拍掛”時(shí)，就成了唯一競拍者。沒有了競爭對(duì)手，土地自然是以底價(jià)成交。
“目前土地底價(jià)成交最關(guān)鍵的因素就是，地塊是否有前期熟化的要求。”于清表示。
省城一家房企負(fù)責(zé)人在談到“抄底拿地”時(shí)，和于清觀點(diǎn)一致：現(xiàn)在土地“底價(jià)成交”并不是一種“抄底”行為。一些土地雖然是現(xiàn)在才成交，但部分地塊是開發(fā)商前期跟蹤多年的結(jié)果，恰好趕在了現(xiàn)在成交而已。
“受政策影響，現(xiàn)在多數(shù)開發(fā)商還是以觀望態(tài)度為主。”該負(fù)責(zé)人坦言，現(xiàn)在到了第四季度，銀行信貸收緊，銀行貸款等傳統(tǒng)融資渠道受限，加上成本上升的融資難題等會(huì)使一些房企有些“吃不消”。從目前的形勢來看，開發(fā)商對(duì)明年的市場成交不看好，在拿地問題上也不敢輕舉妄動(dòng)。“綜合以上因素來看，現(xiàn)在還不是抄底時(shí)機(jī)。”
該負(fù)責(zé)人透露，除了濟(jì)南本土的小型開發(fā)商只能“望地興嘆”外，像保利、世茂等一線房企也沒有著急出手，態(tài)度很謹(jǐn)慎。對(duì)于一些沒有項(xiàng)目可售的房企，為了讓公司繼續(xù)發(fā)展，下一步也會(huì)爭取拿地，一些地塊適中、價(jià)格在四五億的土地將成為“搶手貨”。
大企業(yè)成“底價(jià)”拿地主力軍
目前，濟(jì)南土地市場上“底價(jià)成交”的土地是被哪些房企拿到的?
10月28日，山東中建西城投資公司一口氣拿到6塊土地，引起了人們的關(guān)注。該公司隸屬大型央企中建八局。9月位于大學(xué)科技園海棠路以東、六號(hào)路以北的4地塊由中建信和地產(chǎn)公司獲得，這是中建五局下屬的子公司。
8月初，山東高速濟(jì)南投資建設(shè)有限公司斥資6.65億元一口氣拿下黃河以北五塊土地，平均折合每畝地六七十萬元，樓面地價(jià)為五六百元每平米。
中建地產(chǎn)王姓負(fù)責(zé)人則透露，目前，200畝以下的土地競爭比較激烈，因?yàn)樗栀Y金較少，一些中小企業(yè)也參與競爭，而土地的面積一旦達(dá)到500畝以上，需要的資金一多，競爭就會(huì)緩和很多，參與競爭者主要是大型央企和前期做好熟化、跟蹤的企業(yè)。按照這家大型企業(yè)的投資計(jì)劃，未來只要有好地，他們就會(huì)積極爭取。
一位房產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士表示，雖然目前樓市銷售情況不理想，卻是土地市場逢低吸納的好時(shí)機(jī)，如果資金充足的話，可以多收購一些土地。但無奈迫于資金壓力，一些資金鏈緊張的中小房地產(chǎn)企業(yè)只能干看著，心有余力不足。
“底價(jià)成交”并不意味房價(jià)要降
中國指數(shù)研究院報(bào)告顯示，1-7月，全國130個(gè)城市住宅類用地單月平均溢價(jià)率均低于去年同期，且保持平穩(wěn)下降趨勢。有樓市觀望者，認(rèn)為溢價(jià)低，土地開發(fā)成本便低，房價(jià)下降指日可待。然而，事實(shí)果真如此嗎?
“其實(shí)，土地底價(jià)成交，并不意味著土地是低價(jià)成交，現(xiàn)在的基礎(chǔ)地價(jià)反而漲了。”一位剛拿到地的開發(fā)商表示，同等地段同等區(qū)域的土地才有“可比性”，一個(gè)片區(qū)的土地有的是分成多個(gè)地塊分批出讓。底價(jià)成交的土地價(jià)格高還是低，要與之前出讓的地塊價(jià)格做比較。雖然濟(jì)南下半年的土地供應(yīng)量有所增加，但是從土地價(jià)格、付款方式等方面都沒有發(fā)生任何變化，尤其是土地價(jià)格，與2008年和2009年相比，也是相對(duì)較高。
“比如最近在大學(xué)科技園拿到的4塊地，用途都是住宅，樓面地價(jià)不低于1100元/平方米。”該開發(fā)商透露，之前的預(yù)期是120萬元一畝，拿下時(shí)是150萬元一畝，整整高了30萬元。該開發(fā)商也算了一筆賬：考慮到建設(shè)成本和景觀、配套設(shè)施，進(jìn)行靜態(tài)分析后，建成后的房價(jià)不會(huì)下降，住宅均價(jià)和附近的建邦原香溪谷的房價(jià)基本持平，小高層的價(jià)格會(huì)比魯商常春藤高5%-10%。
世聯(lián)怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)山東市場部經(jīng)理梁偉分析，以10月28日成交的濟(jì)南西客站核心片區(qū)的幾塊土地來看，居住用地的樓面地價(jià)在2220元/平方米左右，平均每畝地的價(jià)錢在450萬左右。加上建安成本等各種費(fèi)用，房子建成后的均價(jià)在7500元/平方米-8000元/平方米之間。“這樣算起來，和目前濟(jì)南西客站周邊6000多元的均價(jià)來比，房價(jià)也不低。”梁偉分析，即便底價(jià)成交，土地價(jià)格并不低。
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