第一回合：樓市窺視了政府的底牌

 

    房地產市場與政府政策博弈的第一個回合：2003年6月份，人民銀行出臺了121號文件，開始對房地產市場進行調控，當時的政策意圖是通過提高房地產開發(fā)企業(yè)銀行貸款融資的準入門檻，來降低固定資產投資增長速度。

 

    該政策對房地產市場形成了較大的沖擊，表現(xiàn)為二手房市場價格的快速下滑，國家統(tǒng)計局的數據表明，二手住宅的價格指數從2003年6月份的111.9快速下降到當年9月份的102.1。在開發(fā)商喊出 “房地產冬天來臨”的渲染下，政府開始擔心投資會受到沖擊（當時房地產投資還沒有受到影響），國務院出臺了《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》。該文件第一次提出了“房地產業(yè)是國民經濟的支柱產業(yè)”，市場初次領悟了政府“保增長”的政策底線。從2003年底開始，房地產投資出現(xiàn)井噴，2004年房地產投資增長速度最高達到57%。在博弈的第一個回合里，市場“戰(zhàn)勝”了政府，并窺視了政府的政策“底牌”。

 

    第二回合：政策選了增加樓市投資

 

    房地產市場與政府政策博弈的第二個回合：房地產市場經過2004年的快速“沖動”后，以上海為中心的長三角地區(qū)房價出現(xiàn)快速上漲。為了緩和房價的過快上漲，國務院于2005年4月底出臺了 《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見通知》，主要內容是：增加普通住宅的供應，增加二手房交易的稅收成本，對非普通住宅的交易及持有期限未滿5年的普通住宅，轉讓要征收5%的營業(yè)稅。希望通過抑制房地產投機的方式穩(wěn)定住房價格。

 

    從價格看，市場對此次政策調控的反應出現(xiàn)明顯分歧：以上海為代表的長三角地區(qū)的房價出現(xiàn)明顯回落（根據中原地產的數據，上海最大跌幅有15%左右），但當年的10月份之后，北京、深圳等地房地產價格出現(xiàn)快速上漲。因此，從全國平均水平看，房價走勢是先跌后回升，而且接近2005年底時，價格上漲的速度在加快。根據這樣的情形，2006年應該繼續(xù)加大力度進行房地產調控。

 

    但經過仔細的分析后，政府在2006年出臺的政策卻是《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》，將調控的手段和重點內容轉向了調整住房供應結構，規(guī)定新增住宅供應必須符合“70/90標準”，即90平方米以下規(guī)格的普通住宅必須超過70%的比例，希望通過增加小戶型的普通住宅供應來化解住房價格上漲的矛盾。

 

    為什么2006年的房地產條款并沒有在打擊房地產投機上加大政策力度？筆者認為最核心的問題就是房地產投資增長速度明顯下行。2003年和2004年，房地產投資的平均增長速度都在30%以上，而2005年5月份之后，房地產投資增長速度逐漸下滑，到年底已經低于20%（為19.8%）。因此，我們可以清楚地看出，在“穩(wěn)定住房價格”和“增加房地產投資”中，政策的天平傾向了后者。

 

    第三回合：樓市更清楚政府的底線

 

    房地產市場與政府政策博弈的第三個回合：2008年，全國房價出現(xiàn)了回落，部分城市的房價下跌    幅度超過20%（深圳二手房價最大跌幅為26%）。

 

    實際上，在經過幾年的上漲之后，房價出現(xiàn)兩成左右的下跌應該屬于市場的正常調整，如果不去人為干預，市場將更加健康。但為了應對全球金融危機的沖擊，2008年12月20日，《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》出臺了一系列措施來刺激房地產市場?？梢?，政策在“穩(wěn)定住房價格”和“增加房地產投資”中，再次傾向了后者。

 

    經過了這一回合的博弈，市場更清楚了政府有關房地產調控的政策底線是什么了。

 

    第四回合：開發(fā)商對調控處變不驚

 

    房地產市場與政府政策博弈的第四個回合：既然市場已經看穿了政府的政策底線是“保增長”比“穩(wěn)定住房價格”重要，那么，市場對政府的房地產調控政策就有了相應的預期。在世界經濟還沒有真正復蘇的情況下，中國政府必然還要依靠房地產投資來“保增長”；政府對房價的調控只是讓它放緩上漲的速度，絕對不敢讓房價下跌；嚴厲的房地產調控政策不會持續(xù)時間太長。

 

這就是市場對2010年房地產調控的預期，與上述預期一致的是，房地產開發(fā)商不愿意降價，資金緊張的開發(fā)商寧愿高價從市場拆借資金來維持周轉。于是，我們看到，經過2010年最嚴厲的房地產調控政策，甚至動用了“限購”等行政手段來打擊房地產投機，減少住房需求；而且，宣布在“十二五”期間要建設3600萬套保障性住房，迅速增加住房供給，但房價卻一直十分堅挺。

 

    這四輪房地產調控的過程，給我們的啟示是什么？我們可以清楚地看出，相機抉擇的調控政策難以達到預期的政策目標，卻會帶來較為嚴重的負面后果，最突出的表現(xiàn)是損害政府調控的“聲譽”，增大下一輪調控的成本。經歷多輪調控之后，市場中的利益主體已是博弈的老手，對于政府的調控政策處變不驚，死扛硬撐，成了打不死的“小強”。政府若想取得政策效果，只有在政策力度上不斷加碼，調控成本增加也就不可避免了。

 

    正確的做法應該是，政府明確房地產調控的政策目標，如果目標是穩(wěn)定房價，就堅持該目標不動搖。當前，房地產調控的效果已經初步顯現(xiàn)，部分城市的房價出現(xiàn)了明顯回落，這個時候最關鍵的是要“堅持房地產調控不動搖”。如果因為這樣或那樣的原因而動搖房地產調控，則政府的信用會徹底喪失，以后的房地產調控成本將成倍增加。