住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)已經(jīng)開始考慮并提出建議，地市級(jí)政府在調(diào)整現(xiàn)有限購(gòu)及其相關(guān)地方樓市調(diào)控政策之前，要知會(huì)省級(jí)政府并“聽取”相關(guān)意見；而直轄市政府調(diào)整相關(guān)地方樓市調(diào)控政策的，則要事先與中央政府進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)。

 

    自最新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，“限購(gòu)”政策一直是包括地方政府在內(nèi)的各方利益群體博弈的焦點(diǎn)所在。在各地方政府出臺(tái)限購(gòu)政策近一年之時(shí)，佛山風(fēng)波所引發(fā)的可能的限購(gòu)調(diào)整權(quán)“上收”，則意味著嚴(yán)厲限購(gòu)將不會(huì)成為一項(xiàng)“一年屆滿，到期不續(xù)”的“短期政策”。

 

    調(diào)整權(quán)“上收”可能

 

    10月11日上午11時(shí)，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局在其官方網(wǎng)站上發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)問題的通知》(下稱《通知》)，要求全市自次日起嚴(yán)格執(zhí)行。

 

    根據(jù)該《通知》，限購(gòu)政策從引進(jìn)人才、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移年限豁免、本地居民增購(gòu)一套商品住房、農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地自建房豁免等四方面得以松綁。但不到10個(gè)小時(shí)后，佛山市政府即宣布暫緩執(zhí)行該通知，限購(gòu)松綁曇花一現(xiàn)。

 

    “別的我們不便發(fā)表評(píng)論，但佛山市出臺(tái)這個(gè)通知之前，沒有和我們知會(huì)溝通。”10月12日中午，住建部一位不愿具名的官員向記者表示，從國(guó)務(wù)院到住建部一直都是要求地方政府認(rèn)真落實(shí)包括限購(gòu)在內(nèi)的各項(xiàng)調(diào)控政策，“限購(gòu)政策不存在放松或退出的問題”。

 

    記者了解到，針對(duì)佛山限購(gòu)松綁風(fēng)波，作為房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議的牽頭部門，住建部已在設(shè)計(jì)對(duì)策。10月12日，接近住建部的消息人士告訴記者，住建部已經(jīng)開始考慮，要求地方政府在調(diào)整已出臺(tái)的樓市調(diào)控政策時(shí)，須與上級(jí)政府知會(huì)并聽取意見，并將此作為一項(xiàng)“工作程序慣例”，包括限購(gòu)政策在內(nèi)，加以貫徹。

 

    “如果是地市一級(jí)政府要調(diào)整包括限購(gòu)在內(nèi)的地方調(diào)控政策，那么要提前知會(huì)省政府，并聽取省級(jí)政府的意見，如果是直轄市，則要提前與中央級(jí)政府溝通，聽取中央政府的意見，然后再進(jìn)行調(diào)整?？傊?，上一級(jí)政府要綜合權(quán)衡政策的各方面影響，然后給出意見，這就可以讓地方政府對(duì)限購(gòu)政策的調(diào)整有所管制，而不是只考慮自己的問題。”上述消息人士說(shuō)。

 

    對(duì)此，前述住建部官員并未直接表態(tài)。他表示，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的城市和地區(qū)實(shí)施限制性購(gòu)買政策，是本輪調(diào)控最重要的手段之一。國(guó)務(wù)院一直高度重視，對(duì)于“應(yīng)出而未出”或者不能有效落實(shí)中央調(diào)控政策的，住建部聯(lián)合監(jiān)察部有權(quán)對(duì)其處以從約談到行政處分的“問責(zé)”。

 

 

 

    限購(gòu)“長(zhǎng)期化”

 

    10月12日，在被問及一天前佛山限購(gòu)松綁風(fēng)波時(shí)，住建部辦公廳一位負(fù)責(zé)人向記者表示，調(diào)控的方向不會(huì)變、政策的導(dǎo)向也不會(huì)有更改。而在佛山發(fā)布限購(gòu)松綁政策后，不少業(yè)界人士預(yù)計(jì)，限購(gòu)政策將由此放松。

 

    記者了解到，佛山市政府出臺(tái)《通知》并引發(fā)外界廣泛關(guān)注后，國(guó)務(wù)院辦公廳、住建部相繼向廣東省人民政府、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳詢問佛山出臺(tái)限購(gòu)松綁政策的背景、原因以及相關(guān)情況，并責(zé)成廣東省、佛山市相關(guān)部門，對(duì)此“做出解釋”。

 

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)分析師郭穎告訴記者，自國(guó)務(wù)院提出以限購(gòu)為核心的新一輪調(diào)控政策以來(lái)，限購(gòu)政策出臺(tái)、落實(shí)與執(zhí)行的權(quán)力，均在于地方政府，因此，按照行政權(quán)力的授予原則，地方政府也擁有直接調(diào)整包括限購(gòu)政策在內(nèi)的一系列地方調(diào)控政策的權(quán)力，而從法律層面上，無(wú)須獲得上級(jí)政府的行政許可或者認(rèn)可。

 

    “也就是說(shuō)，地方政府想調(diào)整，就調(diào)整了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者。他認(rèn)為，也恰是這一原因，導(dǎo)致了佛山限購(gòu)松綁風(fēng)波的出現(xiàn)。

 

    對(duì)于佛山調(diào)整限購(gòu)政策之前廣東省政府以及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳是否知情，10月13日上午，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的一位官員不愿正面回答，但他承認(rèn)，10月10日佛山發(fā)布《通知》后，“廣東方面承受了來(lái)自北京的很大壓力”。

 

    “目前調(diào)控的最根本問題是地方政府的執(zhí)行力度問題，雖然全國(guó)超過(guò)40個(gè)城市執(zhí)行了限購(gòu)政策，但是其實(shí)松緊程度遠(yuǎn)不一樣，最嚴(yán)格的有北京的限購(gòu)5年，也有本地戶籍只限購(gòu)第四套房。雖然佛山并非一二線城市，但是在全國(guó)政策依然趨緊的情況下，出現(xiàn)放松可能會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)錯(cuò)誤的信號(hào)。”張大偉說(shuō)。

 

    前述住建部官員則表示，佛山前9個(gè)月房?jī)r(jià)上漲幅度超過(guò)10%，已經(jīng)超出了房?jī)r(jià)控制的預(yù)期目標(biāo)，在這樣的情況下放開限購(gòu)，不利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定，有違調(diào)控的初衷。

 

    市場(chǎng)期望落空

 

    “我們從來(lái)沒有認(rèn)為限購(gòu)會(huì)是一項(xiàng)短期政策。”萬(wàn)科股份執(zhí)行副總裁毛大慶向本報(bào)記者表示。但是，如毛大慶一般認(rèn)定的開發(fā)商并不是絕大多數(shù)，在佛山限購(gòu)令松綁之初，不少開發(fā)企業(yè)還是認(rèn)為，限購(gòu)不可能是長(zhǎng)期政策。

 

    北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志告訴記者，住房產(chǎn)品從本質(zhì)上說(shuō)是一種公共產(chǎn)品，因此，從北京的角度而言，限購(gòu)已經(jīng)可以確定會(huì)納入北京的基本住房制度，而不是一種短期的、臨時(shí)性的、隨時(shí)可以放松的政策。

 

    正是基于此原因，萬(wàn)科在北京公司的內(nèi)部考核，已經(jīng)開始將“去化率”作為內(nèi)部業(yè)績(jī)考核的唯一標(biāo)準(zhǔn)，以便加快庫(kù)存的消化速度。而對(duì)于市場(chǎng)判斷，毛大慶表示，萬(wàn)科一向遵循的原則是順應(yīng)市場(chǎng)而不是預(yù)測(cè)市場(chǎng)。

 

    記者了解到，萬(wàn)科內(nèi)部“去化率”考核的核心，在于考核旗下在售樓盤的銷售速度。“這是自己和自己比，庫(kù)存是一個(gè)總數(shù)，賣掉多少形成一個(gè)數(shù)，兩者相比較得出一個(gè)比率，就是‘去化率’，這個(gè)‘去化率’和價(jià)格、戶型面積都沒有關(guān)系，所以銷售速度很重要。”北京萬(wàn)科一位銷售負(fù)責(zé)人告訴記者。而在此之前，無(wú)論以銷售面積考核，還是以銷售金額考核，都與房屋戶型面積、單價(jià)、總價(jià)相關(guān)，而在目前的考核體系下，速度實(shí)際上是唯一重要的標(biāo)桿。

 

    個(gè)中含義，不言自明。而在此之前，萬(wàn)科、首創(chuàng)等北京一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高管均向記者表示，“限購(gòu)實(shí)際上是規(guī)定了買房子的池子里魚有多少，限購(gòu)政策不放開，賣掉一批就少一批，越到后面，市場(chǎng)壓力就越大。”

 

    “在嚴(yán)厲的調(diào)控政策作用下，2011年房地產(chǎn)成交量大幅下降已是不可改變的事實(shí)，雖然幾乎所有城市都能完成其房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，但房?jī)r(jià)的跌幅離大多數(shù)居民的心理預(yù)期還有較大距離，也因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)到2012年也是難以抗拒的大勢(shì)。無(wú)論是開發(fā)商還是地方政府，都不應(yīng)再抱不切實(shí)際的幻想。”郭穎說(shuō)。