今年三季度以來，上海樓市成交量一直在歷史低位附近徘徊，供求比甚至已經(jīng)突破2：1的水平。不過，這未必意味著樓市需求已經(jīng)大幅下滑，根據(jù)上海市統(tǒng)計局社情民意調(diào)查中心近日開展的房產(chǎn)稅試點對上海市民購房行為影響專題調(diào)查，64.1%的受訪者表示有購房計劃，其中，以改善住房條件、結(jié)婚、動拆遷等為目的的居住性購房占88.1%，以投資保值增值為目的的投資性購房僅占11.9%，顯示出上海潛在的居住性購房需求依然可觀。

 

    事實上，國慶期間的上海樓市表現(xiàn)非常形象地詮釋了統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，國慶期間舉行的秋季房展會，4天共迎來了13萬人次的參觀人流量，但此次房產(chǎn)會實際成交只有203套，而整個國慶期間上海樓市日均成交量僅在百套左右，與人頭攢動的展會現(xiàn)場形成了鮮明的對比。

 

    那么，究竟是什么阻礙其潛在需求的釋放呢？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策調(diào)控是其中一個因素，例如限購政策使得部分改善型住房需求形成抑制，貸款利率提高則使得部分剛性需求難以有效釋放。而房產(chǎn)稅的開征也對居民的購房行為產(chǎn)生一定影響。根據(jù)上海統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，在有居住性購房計劃的受訪者中，表示仍將購房的占70.8%，推遲購房的占24.7%，取消購房計劃的占4.5%，說明開征房產(chǎn)稅對以居住性需求為主的市民的購房計劃有一定程度的影響。

 

    不過，業(yè)內(nèi)人士也指出，政策雖然對居民的購房行為有影響，但程度相對有限，潛在需求一直沒有釋放的關(guān)鍵原因還在于當(dāng)前房價與其預(yù)期和實際承受能力仍有一定的差距，而且當(dāng)前購房者對未來房價下行預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。以二手房為例，記者從中介了解到，買賣雙方的心態(tài)逐漸轉(zhuǎn)變，即使是有剛性需求支撐的小戶型房源業(yè)主也普遍可以提供議價空間。漢宇地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前成交房源最終實現(xiàn)議價空間已普遍站在3%之上。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐塘橋區(qū)域經(jīng)理張麗娟告訴記者，微山新村、塘橋新村、寧陽小區(qū)的30-60平米公房，目前掛牌價在2.6萬元/平米，雖然這類房源仍有市場需求，但成交周期已由1-2周延長至1-2月，急于置換和看淡后市的業(yè)主，便推出降價舉措來加快成交，如有實際購房意向的，業(yè)主還可降價1000元/平方米。

 

    業(yè)內(nèi)人士表示，從目前情況看，市場看空情緒日漸濃厚，雖然各種跡象都顯示市場的潛在需求依然可觀，但在價格"堅冰"沒有被打破之前，樓市成交很難出現(xiàn)實質(zhì)性的回暖，觀望仍將是樓市主旋律。而且，從前期部分開發(fā)商的降價效果看，購房者對于小幅降價的接受程度并不如預(yù)期的那么高。在房地產(chǎn)政策很難發(fā)生轉(zhuǎn)向的背景下，房價如何調(diào)整，調(diào)整后的房價能否達(dá)到市場潛在購買力的期望，將成為市場能否被有效激活的關(guān)鍵。