1.67億老人能否“以房養(yǎng)老”

 

    “以房養(yǎng)老”提案的辦理部門銀監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于我國現(xiàn)有的制度——房屋產(chǎn)權(quán)70年，“以房養(yǎng)老”難以推行。

 

    據(jù)記者了解，我國目前有1.67億老年人，其中80周歲以上的高齡老人1899萬人。此前不少國家為應(yīng)對人口老齡化而采取的“以房養(yǎng)老”措施，再次被提上日程，成為市民關(guān)注的焦點(diǎn)。那么，什么是“以房養(yǎng)老”？商品房70年產(chǎn)權(quán)會否影響“以房養(yǎng)老”？

 

    “以房養(yǎng)老”可看做是“倒按揭”

 

    “1.67億老年人，其中80周歲以上的高齡老人1899萬人，大中城市空巢家庭達(dá)到70%%。”這是民政部部長李立國日前透露的最新數(shù)字，而數(shù)字的背后是嚴(yán)峻的養(yǎng)老形勢。在日前召開的全國社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)推進(jìn)會上，“以房養(yǎng)老”這個老話題被再度提起，民政部副部長甚至將其納入下一階段工作的引導(dǎo)方向之一。

 

    什么是“以房養(yǎng)老”？著名財經(jīng)評論人士水皮最近一直在關(guān)注這個問題，他認(rèn)為，以房養(yǎng)老的核心就是倒按揭。也就是說，房屋擁有者將現(xiàn)有住房抵押到金融機(jī)構(gòu)，之后按月從金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)“工資”，并且繼續(xù)在原房屋居住，待房屋擁有人去世后，金融機(jī)構(gòu)收回房屋產(chǎn)權(quán)。倒按揭與房屋按揭不同，房屋按揭是將房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)目前市場情況對房屋價值進(jìn)行評估，并向借款人提供貸款，未來房子升值，借款人具有房屋產(chǎn)權(quán)，享受房屋增值收益。而“以房養(yǎng)老”是“倒按揭”，和傳統(tǒng)的按揭是相反的模式。

 

    “目前制約倒按揭最重要的因素是對于房屋價值的評估。”陜西建祥物業(yè)代理有限公司負(fù)責(zé)人李連源如此認(rèn)為。

 

    70年產(chǎn)權(quán)成“以房養(yǎng)老”阻力

 

    “以房養(yǎng)老”這種養(yǎng)老方式在國外已經(jīng)成熟，但在我國推行還面臨一個特殊的情況，即我國商品房只有70年產(chǎn)權(quán)，70年后如何續(xù)權(quán)還是未知數(shù)。“商品房住宅的70年產(chǎn)權(quán)成為制約以房養(yǎng)老的最大阻力。”陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學(xué)也有這樣的疑問，這也與銀監(jiān)會專項調(diào)研的結(jié)果不謀而合——其負(fù)責(zé)人稱：“如果是房價上行期，以房養(yǎng)老問題不大，可如果遇到房價下行期，有可能遇到其他問題”。

 

    目前，商品房執(zhí)行的是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)相結(jié)合的房改制度，這種管理制度凸顯的問題是，土地自身的價值不斷升值，而地面上的建筑物則隨著居住年限的延長而折舊。不過，水皮認(rèn)為，按照目前的最新論斷以及相關(guān)法規(guī)規(guī)定，70年之后只要是普通住宅，應(yīng)該依然會是業(yè)主的產(chǎn)權(quán)，房屋產(chǎn)權(quán)有望永久化；如果是商業(yè)類住房，在繳納一定量的土地出讓金后，也會擁有該房屋的產(chǎn)權(quán)。“我們現(xiàn)在最盼望的是以房養(yǎng)老政策快速出臺。也許這樣的政策并不完善，但該政策的實(shí)施有利于緩解我國的社保制度和財政壓力，有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。”水皮這樣呼吁。

 

    而李連源表示，“以房養(yǎng)老”涉及到多部門監(jiān)管的問題，包括保監(jiān)會、房地產(chǎn)部門等，其政策目前還不明朗，暫時無法預(yù)測什么時候?qū)嵤?。值得注意的是，現(xiàn)在不少保險公司、房屋中介公司、銀行等都在關(guān)注這個政策的破繭。

 

    ■專家釋疑

    房價下跌不會影響“以房養(yǎng)老”

 

    著名財經(jīng)評論人士皮海洲認(rèn)為，房價即使未來出現(xiàn)下降，其降幅也不會太大，以房養(yǎng)老仍然可以繼續(xù)實(shí)施。

 

    王圣學(xué)認(rèn)為，只要制度健全，房價出現(xiàn)小幅波動不會影響以房養(yǎng)老的實(shí)施，因?yàn)閷Ψ课莸脑u估是參照市場行為來進(jìn)行的，如房價整體下行，評估價自然就適當(dāng)下調(diào)，關(guān)鍵環(huán)節(jié)則在于以房養(yǎng)老在制度層面如何破題，這是最重要的問題。

 

    ■舉例算賬

    80萬元房 20年養(yǎng)老每年可領(lǐng)4萬元

 

    王先生今年60歲，假定陜西居民平均壽命80歲，那么，王先生可余壽命為20年，假設(shè)房屋估價100萬元，折舊后估值為80萬元，則王先生未來每年可領(lǐng)取養(yǎng)老金800000元÷20年=4萬元/年。

 

    據(jù)了解，養(yǎng)老金的領(lǐng)取方式可分為等額領(lǐng)取、節(jié)節(jié)高、階段領(lǐng)取等多種方式，如考慮未來通脹因素，可選擇每年領(lǐng)取的養(yǎng)老金逐年遞增，以滿足養(yǎng)老消費(fèi)需求。

 

    ■上海試點(diǎn)

    出售自有房產(chǎn)換養(yǎng)老金

 

    民政部副部長指出，要積極引導(dǎo)企業(yè)開發(fā)“以房養(yǎng)老”等服務(wù)市場。上海試點(diǎn)模式為老年人將自有產(chǎn)權(quán)房屋出售給公積金中心后仍住在原房屋內(nèi)，出售款項在扣除房屋租金等相關(guān)費(fèi)用后全部由老人支配使用。

 

    ■加拿大經(jīng)驗(yàn)

    抵押房屋給銀行后人處理房產(chǎn)還貸

 

    在國外，“以房養(yǎng)老”是較為普遍的做法。加拿大、新加坡、美國、英國等都有各自的“以房養(yǎng)老”服務(wù)體系。加拿大超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬到30萬加元之間，只要不搬家、不賣房，房產(chǎn)主權(quán)不變，可一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時返還貸款。