杭州樓市全面進(jìn)入下降通道。
9月21日，杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)該市可售商品房達(dá)70183套，以目前的銷售水平計(jì)，預(yù)計(jì)消化這批存量房源要超過19個(gè)月時(shí)間。
上周，杭州僅成交住宅554套，環(huán)比下滑10.5%，多個(gè)樓盤連續(xù)數(shù)周零成交。9月15日杭州“海運(yùn)國際大廈”樓盤甚至出現(xiàn)505套退房大單，市值12.9億元。
杭州土地市場亦冰冷刺骨，截至9月22日僅轉(zhuǎn)讓36.3畝遠(yuǎn)郊商業(yè)用地，而宅地市場再度停擺，沒有任何成交記錄。這對杭州的土地財(cái)政提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
杭州市人大常委會8月30日審議的市本級預(yù)算執(zhí)行情況審計(jì)報(bào)告顯示，截至2010年底，杭州市以土地出讓收入作為償債來源的政府負(fù)債，占地方政府性債務(wù)余額達(dá)81.73%，遠(yuǎn)高于全國23.8%的水平。
這份審計(jì)報(bào)告披露，杭州個(gè)別區(qū)縣政府性債務(wù)償債率突破預(yù)警指標(biāo)，最高的已達(dá)62%。
現(xiàn)有存量房可供20萬人居住
截至9月21日，杭州透明售房網(wǎng)顯示可售商品房達(dá)70183套，其中住宅49143套。未來幾個(gè)月，杭州市場上的擬開盤數(shù)量還有很多，將有更多房源面臨積壓。
杭州樓盤銷售市場持續(xù)低迷。本報(bào)從杭州市統(tǒng)計(jì)局獲悉，前8個(gè)月杭州新建商品房銷售面積452.5萬平方米，比去年同期下降11.4%，環(huán)比下降8.9個(gè)百分點(diǎn)。最近三個(gè)月，成交面積“三連降”。
而最近新開的8個(gè)住宅樓盤，房源總量2316套，累計(jì)成交522套，成交率僅為23%。9月12日~18日，杭州共成交住宅554套，環(huán)比下滑10.5%；預(yù)定252套，環(huán)比下降50%。
“杭州的存量房已相當(dāng)于一座小型城市的規(guī)模了。”星浩資本資深品牌經(jīng)理陳賢鋒指出，這些存量房的可售面積超過800萬平方米，根據(jù)杭州戶均人口2.59人計(jì)算，每套房子給一戶家庭居住，現(xiàn)有存量房可供20萬人居住。
陳賢鋒分析，上半年杭城住宅銷售額為332.4億元，按照成交面積196.6萬平方米計(jì)算，均價(jià)為16907元/平方米。而800萬平方米的可售房源，加上下半年預(yù)測還有400萬平方米住宅供應(yīng)市場，保守估計(jì)積壓的銷售回款超過2000億。
而據(jù)杭州透明售房網(wǎng)公開信息，杭州樓市三巨頭綠城、濱江、萬科三家現(xiàn)有存房6183套，總可售面積達(dá)80.04萬平方米。按最近一個(gè)月的成交均價(jià)計(jì)算，沉淀資金就達(dá)230億元。
巨額資金無法快速回籠，已成為開發(fā)商的隱憂。據(jù)上市公司半年報(bào)，杭州濱江集團(tuán)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流同比下降21.66%，廣宇集團(tuán)下降162.82%，而萊茵置業(yè)更是高達(dá)709.81%。
背在房企身上的債像雪球一樣越滾越大。綠城集團(tuán)中報(bào)顯示，截至6月30日，綠城房產(chǎn)銷售額201億元，僅完成今年全年目標(biāo)550億元的36.54%，負(fù)債率高達(dá)160.2%。而在杭州開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的萬科（000002.SZ）資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)62.4%，保利地產(chǎn)（600048.SH）達(dá)69.4%。
為了減輕運(yùn)營壓力，杭州保利灣天地和世茂首府兩樓盤近日率先“深度降價(jià)”，降幅達(dá)30%以上，成交均價(jià)、降幅均創(chuàng)2008年以來的新低。
“這些樓盤大幅降價(jià)并不是孤立的，而是整個(gè)樓市走勢的反映。”中國某研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東表示，在經(jīng)歷了一系列的調(diào)控后，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了下行階段。
政府償債前景堪憂
杭州樓市危機(jī)已傳導(dǎo)至土地市場。
今年1~6月，杭州（包括主城區(qū)、余杭和蕭山）共成功出讓土地107宗，約4490畝，另外有5宗地塊流拍。107宗土地成交金額為279.7763億元，同比下降30.7%。主城區(qū)賣土收入91.6億元，創(chuàng)下了近5年來的新低，同比下降62%。
2009年，杭州土地出讓金達(dá)1200億元，為全國城市第一。2010年，該市本級政府性基金收入計(jì)劃585億元，其中賣地收入高達(dá)550億元。
在土地收入銳減的背后，杭州超過八成的政府債務(wù)償還必須依賴土地收入。
杭州市人大常委會8月30日審議的市本級預(yù)算執(zhí)行情況審計(jì)報(bào)告顯示，截至2010年底，杭州13個(gè)區(qū)、縣（市）地方政府性債務(wù)余額總計(jì)960.96億元。
其中，政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)達(dá)836.84億元，占87.08%，遠(yuǎn)高于全國62.62%的總體比例；而明確以土地出讓收入作為償債來源的達(dá)683.93億元，占81.73%，遠(yuǎn)高于全國23.8%的水平。
這份審計(jì)報(bào)告披露，個(gè)別區(qū)、縣（市）政府性債務(wù)償債率突破預(yù)警指標(biāo)，個(gè)別地區(qū)政府性債務(wù)償債率突破預(yù)警指標(biāo)，最高的已達(dá)62%。
而受房地產(chǎn)市場調(diào)控影響，導(dǎo)致地方政府土地出讓收入大幅下降。2011年杭州市本級土地出讓金預(yù)算收入為550億元，比2010年減少370多億元，降幅達(dá)40%。
據(jù)中國某研究院8月土地市場報(bào)告，8月杭州土地出讓平均溢價(jià)率僅為1%，較7月下降21%。
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